Почему рынок коммерческой недвижимости в Украине мертв?

Разная ментальность

Как ни странно, но очень часто именно эта проблема становится ключевой. Наши продавцы пытаются диктовать потенциальным покупателям свои, зачастую абсурдные, правила игры. Например, некоторые владельцы недвижимости очень хотят продать свои объекты, но при этом не разглашают никакой информации о самом объекте, предлагая потенциальным покупателям лично посетить Украину, где им покажут объект и предоставят необходимую информацию. Часто стоимость объекта утаивается до последнего, как и такие факторы, как отсутствие презентации объекта, его описания и юридический статус.

Жадность

Даже при наличии покупателей большинство сделок заканчиваются ничем, и причина проста: продавец не хочет тратиться на презентацию объекта, не желает подписывать эксклюзивный договор с представителем покупателей, проводить оценку объекта, а также нести какие-либо расходы до получения денег от покупателей. Многие упрямые продавцы даже пытаются требовать предоплату в 10%, 20%, 30% от стоимости объекта перед началом любых разговоров. Ну а самые непробиваемые хотят получить всю сумму сделки наличными в иностранной валюте и переложить все расходы на покупателей.

Юридические тонкости

В международной европейской практике при совершении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости все расходы несет продавец. Также принято, что посредник осуществляет не только поиск объекта, но и полное сопровождение сделки, а часто осуществляет ее от имени покупателя. Но прежде чем отреагировать на предложение по объекту, с посредника попросят предоставить презентацию объекта, эксклюзивный договор с продавцом, а также договор о неразглашении имени покупателя до подписания предварительного договора купли-продажи. Также иностранцы не заинтересованы в покупке объекта в виде самого объекта, а готовы приобрести корпоративные права компании, на балансе или в уставном фонде которой находится данный объект. Многие же собственники не могут понять, почему иностранцы отказываются покупать объект у частных лиц. Ответ прост: при проведении такого рода сделок риски крайне высоки. Необходимо также понимать, что покупатель проведет независимый аудит объекта еще до подписания предварительного договора, поэтому скрывать какие-либо "скелеты в шкафу" бесполезно — их найдут, и в лучшем случае сделка просто сорвется, а в худшем — покупатели подадут у себя на родине в правоохранительные органы заявление о попытке мошенничества в особо крупных размерах, что грозит в случае ареста многолетними тюремными сроками.

Итог

Несмотря на то, что на сегодняшний день есть масса желающих приобрести коммерческую недвижимость в Украине, и примерно в сто раз большее количество желающих ее продать, из-за украинской ментальности и желания кинуть "заезжих лохов" многим сделкам не суждено состояться. Хотя на украинском рынке присутствуют представители крупных международных консультантов по коммерческой недвижимости, до сих пор не существует международных стандартов в этой сфере из-за того, что несмотря на их громкие имена, многие работают по украинскому принципу "як би хапнуть".