Сейчас рынок коммерческой недвижимости на дне и начнет оживать не раньше 2016 года — глава Arricano Real Estate

Михаил, как бы вы охарактеризовали состояние рынка коммерческой недвижимости Украины?

Сказать, что оно тяжелое — ничего не сказать. Есть факторы, которые оказывают существенное влияние на рынок — падение платежеспособности населения, девальвация гривни и высокий уровень закредитованности большинства девелоперов в валюте в коммерческих банках. И все эти факторы очень давят на всех без исключения игроков рынка коммерческой недвижимости.

Что это за объекты?

Не могу вам их назвать, у них может быть непубличная информация о кредитах.

Много таких объектов в Украине?

Нет, их очень мало, два-три.

Какой формат торговых центров вы считаете сегодня наиболее перспективным на украинском рынке?

Рынок Украины вступает в эру серьезной конкуренции в сегменте торговой недвижимости. Отчасти этому способствует то, что арендаторы очень избирательно подходят к выбору торгового центра. Арендатор сегодня очень четко понимает, где у него продажи будут выше даже при других равных условиях со стороны собственников ТРЦ.

Как девелопер, я бы выделил два успешных формата. Первый — самая большая площадь и, соответственно, самый большой выбор. Второй формат — это нишевые торговые центры. Эти форматы на данный момент и успешны, и перспективны по двум причинам. Первая причина: когда снижается общая платежеспособность и возникает вопрос, куда мне поехать для того, чтобы купить одежду или продукты, но я не знаю, что конкретно хочу купить, мне нужен выбор, — я еду в самый большой ТЦ. Поэтому во время кризиса клиенты "перетекают" из маленьких торговых центров в большие. Второй момент — узкая направленность. Если я точно знаю, что мне нужна спортивная одежда или детские товары, то у меня в голове сразу же выстраивается ассоциативный ряд, в каких ТЦ я могу это купить.

Большинство девелоперов заканчивают цикл развития объекта его продажей. Почему Arricano не продает свои объекты после ввода в эксплуатацию?

Действительно, большинство девелоперов заканчивают цикл развития объекта его продажей. Тем не менее, стратегия акционеров Arricano состоит в том, чтобы построить, а затем управлять торговым центром. И знаете, что интересно? Во многом такая стратегия оправданна. Особенно в Украине, где очень нестабильная экономическая и политическая ситуация. Например, есть много девелоперов, которые после продажи объекта вкладывают вырученные деньги либо в земельные участки, либо в долгоиграющие проекты... Это достаточно большой риск, если ситуация на рынке нестабильна. А в управлении торговым центром есть одно важное преимущество — денежный поток. Именно денежный поток, который генерирует торговая недвижимость, всегда дает возможность для инвестиций.

Arricano активно строит торговые центры в городах с низкой насыщенностью качественными торговыми площадками, например в Запорожье и Кривом Роге. Почему был выбран этот сегмент?

Да, вы правы, у нас есть один объект в Запорожье — ТРЦ Сity Mall, один — в Кривом Роге, ТРК "Солнечная Галерея". Это крупные индустриальные города, где большой процент горожан имеют стабильный доход (за счет работы на крупных промышленных предприятиях) и, соответственно, стабильную покупательскую способность. В момент открытия наших ТРЦ конкурентная среда в этих городах была очень низкой — формат качественного ТРЦ в Запорожье и Кривом Роге попросту отсутствовал, а потребность в качественных покупках, сетевых брендах у людей уже была. Например, многие жители Запорожья ездили на шоппинг в соседний и более "продвинутый" Днепропетровск.

Кроме того, у нас есть площадка в Одессе, но мы будем очень аккуратно подходить к моменту начала инвестиций в нее — хотим прочувствовать тот момент, когда ситуация на рынке будет улучшаться. Эта площадка находится в Малиновском районе. С одной стороны это индустриальная часть города, а с другой район примыкает к историческому центру города — Приморскому району. Поблизости проходят основные транспортные магистрали. Это место, в отличие от других районов Одессы, сегодня не насыщенно торговыми центрами, при этом там есть перспективная зона охвата, которая в том числе включает в себя людей, работающих на крупных индустриальных предприятиях района.

На какие маркеры вы обращаете внимание чтобы сделать вывод об улучшении ситуации в стране?

Дно мы уже чувствуем, но оно будет и в 2015 году. Реальным маркером, отображающим улучшение ситуации, будет рост товарооборота в магазинах наших арендаторов.

Каким критериям должен соответствовать ТРЦ, чтобы он был удобен для покупателей и прибылен для владельцев?

Если разложить формулу успеха торгового центра по составляющим, то первое — локация. Она должна быть удобная для целевой аудитории. Второе — это микс арендаторов. Он должен соответствовать запросам целевой аудитории.

Какой мировой ТРЦ, по вашему мнению, самый успешный?

Например, The Dubai Mall в Дубаи — самый большой ТРЦ в мире. Это, на мой взгляд, один из самых успешных торговых центров в мире. Для того, чтобы завлечь большое количество целевой аудитории, собственники попытались привлечь как можно больше торговых марок. Поэтому когда люди говорят, что ездят в Дубаи за покупками, я их прекрасно понимаю: там можно найти все.

Один из самых успешных аутлетов в центральной Европе — это Parndorf в 30 минутах езды от Вены. Но для того, чтобы стать успешным, ему понадобилось 15 лет. Открывшись в 1998 году в новом для рынка формате аутлета, он первые четыре года работы пустовал — покупатели не понимали, зачем ехать 50 км за город за покупками. Но постепенно люди оценили преимущество аутлета — качественные и люксовые бренды по доступным ценам. Он стал привлекать все больше покупателей.

Каково оптимальное соотношение в ТРЦ развлекательной части и магазинов?

Многое зависит от локации. Если это спальный район, жилой массив, где люди выходят из дома чтобы и развлечься, и что-то купить, хотя бы минимальный набор развлекательной составляющей должен быть. Если же мы посмотрим на европейские торговые центры, то там практически нет развлекательной составляющей. Европейцы ментально отличаются от украинцев — они более рациональны, они развлекаются по-другому.

Какова потребность городов Украины в торговых центрах?

По количеству торговой недвижимости Киев близок к насыщению. Но по качеству Киев далек от насыщения и по локациям, и по качеству предложений. Поэтому, на мой взгляд, в Киеве еще можно строить и развивать ТРЦ. В регионах ситуация аналогична, все города-миллионники по-прежнему перспективны.

Как развивается проект по строительству ТРК "Лукьяновка" в Киеве?

Это сейчас один из наших главных приоритетов. ТРК "Лукьяновка" интересен своей локацией, поскольку находится в самом центре Киева, всего в 1 минуте пешей доступности от станции метро.

Кроме самой локации, мы также используем уникальные особенности самого места застройки: на территории находятся два архитектурных памятника — здание Лукьяновского парка городской железной дороги (трамвайно-троллейбусное депо) и здание электростанции Лукьяновской городской железной дороги. Мы первыми в Украине используем европейскую практику, когда историческое здание реконструируют и функционально интегрируют в строение ТРК.

Arricano не так давно открыл новый ТРЦ на Левом Берегу — ТРЦ "Проспект". Почему несколько раз переносилось открытие?

У нас была договоренность открыться вместе с гипермаркетом Auchan, и мы подстраивались друг под друга. 25 сентября мы открылись в тестовом режиме. Когда же ТРЦ набрал обороты, открылось 70% магазинов, мы устроили торжественное открытие — 6 декабря.

Сколько было вложено в этот проект?

Инвестиции в проект составили около $80 млн.

Чьи это были средства?

Мы привлекли кредит Ощадбанка в размере $30 млн. Остальные $50 млн вложили акционеры Arricano.

Какой срок окупаемости проекта?

До последнего скачка курса доллара в 2014 году окупаемость проекта составляла 5-6 лет.

А сейчас?

Сейчас сказать сложно — ситуация меняется каждую неделю.

Сколько сейчас арендаторов в ТРЦ?

В настоящее время работает уже 61 арендатор и гипермаркет Auchan. При этом Auchan выступает нашим партером в проекте, который самостоятельно профинансировал строительство гипермаркета в ТРЦ.

Сколько всего будет арендаторов?

Всего будет 100 арендаторов.

Какая ваша ценовая политика по отношению к арендаторам?

Арендная плата в ТРЦ "Проспект" составляет от $5 до $300 за 1 кв. м. То есть, $5 платит самый крупный арендатор. Это фиксированная ставка, которая не включает всю арендную плату. Есть еще доплата от товарооборота. Например, площадь магазина такого арендатора 1000 кв.м со ставкой $5 за 1 кв.м и 10% от товарооборота. Соответственно, fiх-ставка составляет $5 тыс. В случае если товарооборот составляет меньше fix-ставки, арендатор платит только ставку, в этом случае $5 тыс. Если же товарооборот выше, например $5,5 тыс. или $55 тыс., то арендатор доплачивает к fiх-ставке еще и 10% от товарооборота. Мы как собственники заинтересованы в максимальном товарообороте наших арендаторов, потому делаем со своей стороны для этого все возможное.

Какие основные фишки "Проспекта"?

Одно из интересных планировочных решений — это расположение гипермаркета Auchan на втором этаже ТРЦ. Дело в том, что если гипермаркет находится на первом этаже, то потоки распределяются по первому этажу. Поэтому все арендаторы хотят быть на потоке, который ведет к продуктовому "якорю". И, соответственно, второй этаж, на котором меньше посещаемость, проседает. Когда продуктовый "якорь" располагается на втором этаже, как ни крути, поток распределяется более равномерно между первым и вторым этажами. Мы получаем закольцованность.

На какой уровень посещаемости вы рассчитываете?

ТРЦ открылся в тестовом режиме 25 сентября. На протяжении осени и без учета гипермаркета Auchan в будние дни посещаемость составляла от 26 до 30 тыс., в выходные — 40-50 тыс. в день. После торжественного открытия 6 декабря и начала работы якорных арендаторов, которые "генерят" трафик — кинотеатра "Мультиплекс", ДРЦ FlyPark и магазинов фешн-брендов LPP, Mango, Gloria Jeans, Сolins — эти показатели выросли. Сейчас можем говорить только о результатах первой недели — на открытии 6 декабря побывало около 80 тыс. гостей, после него мы наблюдаем посещаемость 36-39 тыс. в будни, 55 тыс. в выходные дни. Мы активно работаем над конвертацией этого трафика в реальные покупки. Но, конечно же, для того чтобы дать комплексную оценку работы и посещаемости ТРЦ, должно пройти несколько месяцев. Наша цель — приблизиться к потокам Ocean Plaza. И это абсолютно реалистичная цель. По нашим данным, у них 40-50 тыс. посетителей в будний день и 60-70 тыс. в выходной.

Как кризис повлиял на деятельность Arricano? Многие компании сокращают персонал, закрывают офисы…

Не секрет: компания подвержена всем тем процессам, проблемам, которые характерны для всего украинского бизнеса. Доходы снижаются, расходы, особенно связанные с валютными кредитами, растут.

Что предпринимаете, чтобы спасти положение?

Внедряем инновации, без них невозможно развивать бизнес в условиях кризиса. Это новые форматы, направленные как на арендаторов, так и на покупателей. Например, агент JLL начинает работу над проектом "Коммерциализация" в ТРК "Проспект" — это фактически полный цикл управления общими зонами ТРЦ, рекламными плоскостями, организация коммерческих мероприятий. Мы ожидаем, что это позволит повысить чистый операционный доход на 11% в год.

Еще одно ноу-хау, которое можно увидеть в нашем объекте, ТРЦ "Район", это фестиваль-парк "Крыша", который придумало и организовывает на нашей площади паркинга второго уровня агентство Bread. "Крыша" — это микс из развлечений, магазинчиков молодых украинских дизайнеров и брендов, а также концептуальной фуд-зоны. А еще это площадка, на которой будут регулярно проходить фестивали, концерты, мастер-классы. По сути, это место для культурного отдыха и досуга жителей столицы. Для жилого массива Троещина, где расположен ТРЦ "Район", это особенно актуально, поскольку культурно-развлекательная инфраструктура в нем развита очень слабо несмотря на то, что здесь живет практически 500 тыс. горожан.

Что касается внутренней работы компании, то мы автоматизируем документооборот — это существенно высвобождает время, которое наши специалисты вынуждены тратить на бумажную работу и на согласования.

Значит ли это, что компания планирует сокращение персонала?

Я не думаю, что мы будем сокращать персонал (в компании сейчас работает 128 сотрудников). Напротив, за счет введения электронного документооборота мы планируем его разгрузить. Это значит, что мы сможем направить большие усилия на инновации, на повышение эффективности и, соответственно, на увеличение доходности, потому что это основная задача. Если мы снизим издержки на 10-15%, это нас не спасет, но если мы на 10-15% увеличим нашу доходность с 1 кв. м — это выход.

Как изменились финансовые результаты работы Arricano в связи с кризисом?

В сегменте компаний собственников-управляющих объектами торговой недвижимости прибыль и убыток по международным стандартам финансовой отчетности условно делятся на две составляющие — доходы от операционной деятельности ( сдача в аренду торговых площадей) и доходы или убытки от изменения в оценке объектов торговой недвижимости, которые находятся в собственности компании, то есть самих ТРЦ, стоимостью в десятки и сотни миллионов долларов. Суммарно арендный доход является в разы меньшим в годовом эквиваленте, чем общая оценка объектов, которых у нас в собственности уже 5 (мы не рассматриваем SkyMall поскольку с февраля 2012 не имеем доступа к управлению и финансовой отчетности проекта, а также оспариваем право собственности на объект в судебном порядке), это влияет на высокую волатильность нашего общего дохода в течении предыдущих трех лет.

В 2011 году чистая прибыль составила $7,9 млн, в 2012 году чистая прибыль составила $19,8 млн. Разница столь велика, поскольку в 2012 году был введен в эксплуатацию ТРЦ "Район", из строящегося он стал функционирующим, и его стоимость выросла.

В 2013 году же чистая прибыль составила всего $3,1 млн, поскольку компания почти не получала доходов от переоценки недвижимости, при этом у нас были серьезные расходы на юридические и консультационные услуги в ходе подготовки к IPO и оспариванием права собственности на ТРК SkyMall в судах нескольких юрисдикцй.

В первом полугодии 2014 года чистая прибыль составила $9 млн, годовой отчет будет публично доступен в апреле. Одним из классических показателей в деятельности компаний схожего формата является чистый операционный доход (так называемый NOI), который возможно лучше показывает сам потенциал и результативность работы объектов без учета доходов от переоценки либо корпоративных затрат (рассчитывается этот показатель на базе выручки, полученной от инвестиционной недвижимости, за вычетом прямых операционных затрат на инвестиционную недвижимость, за счет которых была сформирована выручка). В 2011 году для нашей компании он составил $14,7 млн, в 2012 — $14,9 млн, в 2013 — $23 млн. В первом полугодии 2014 года он составил уже $10,5 млн, и это учитывая неблагоприятную ситуацию на рынке.

Какой ваш прогноз на 2015 год?

Мы не ожидаем стремительного развития в 2015 году, рынок начнет оживать в 2016 году. Будучи девелопером, мы пытаемся найти компромисс с банками-кредиторами, самый злободневный вопрос — реструктуризация валютных кредитов. Как собственник и управляющая компания ТРЦ — ведем постоянный переговорный процесс c арендаторами, совместно ищем новые решения. Для того чтобы выжить в условиях сегодняшнего рынка, а оптимально — пусть и меньшими темпами, но реализовывать новые проекты, стандартных инструментов уже недостаточно. Я имею в виду фиксацию курса доллара и предоставление скидки арендаторам, ставшие привычными с мая этого года. Эти действия приносят эффект, но в краткосрочной перспективе. Потому арендаторы и собственники ТРЦ должны объединить усилия и работать над увеличением потока покупателей, конвертацией его в реальные покупки. Сейчас работают инновации: проактивный маркетинг, нестандартные форматы торговли, как например, pop-up магазины и концептуальные ярмарки, спецпредложения. И, конечно же, украинские офисы международных ритейл-операторов должны правильно доносить до своих хэд-офисов реальную ситуацию в Украине. Какой бы ни была глобальная корпоративная политика касательно коммерческих условий, в текущей ситуации наша страна заслуживает того, чтобы быть исключением из правил. Например, процент от товарооборота должен выплачиваться арендатором на ежемесячной, а не ежеквартальной основе, поскольку и собственник ТРЦ пересматривает курс начисления ежемесячно.