Новое предложение офисных площадей достигло минимума с 2008 года

Нестабильная политическая и социально-экономическая ситуация в Украине, сложившаяся с конца 2013 года, в 2015 году продолжила оказывать давление на рынок коммерческой недвижимости и на офисный сегмент в частности. В 2015 году общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве составило 1,73 млн кв. м. Новое предложение составило всего около 70 тыс. кв. м, что является минимальным значением для рынка с 2008 года.

В 2015 году на рынок вышло всего девять бизнес-центров класса "А" и "В":

• БЦ на пр. Голосеевский, 132 (общая арендная площадь (GLA) около 15,3 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Верхний Вал, 10 (GLA около 10 тыс. кв. м);
• БЦ на пр. Краснозвездный, 56 (GLA офисной части около 8,7 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Горького, 46 (GLA около 8 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Дорогожицкая, 8 (GLA около 8 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Нововокзальная, 3 (GLA около 5, 5 тыс. кв. м);
• БЦ Forum West Side на ул. Елены Телиги, 6 (GLA около 4, 5 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Панаса Мирного, 22 (GLA около 2, 9 тыс. кв. м);
• БЦ на ул. Жилянская, 32 (GLA около 2, 5 тыс. кв. м).

Офисный сегмент поддерживается, прежде всего, мультинациональными компаниями, на которое пришлось 2/3 потребления качественных офисных помещений в 2015 году.

Вакантность офисных помещений по итогам 2015 года составила в среднем 22%, а в бизнес-центрах класса "А" — 29%. Низкой вакантностью могут похвастаться те арендодатели, чьи здания были введены в эксплуатацию до 2012 года — на текущий момент эти бизнес-центры практически полностью заполнены.

Чем живут арендаторы?

В I полугодии 2015 года бОльшую часть транзакций составляли сделки по пересмотру и продлению существующих договоров аренды, а поиск арендаторами нового помещения в 70-80% случаев заканчивался пролонгацией существующего договора на новых дисконтных условиях. При этом некоторые компании принимали решение о переезде в альтернативные объекты ввиду потенциальной возможности арендаторов значительно улучшить качество помещений при сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях.

Во II полугодии 2015 года произошло постепенное увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд в альтернативные помещения. Но, как известно, от момента возникновения запроса на переезд до его реализации проходит, по меньшей мере, от 8 месяцев до 1 года. Крупные компании с запросами от 2-3 тыс. кв. м начинают процедуру поиска за 1,5 года до окончания действующего договора аренды. Таким образом, появившиеся во II полугодии 2015 года запросы на переезд в новые офисные помещения могут перейти в качественный показатель не ранее I полугодия 2016 года.

В ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок всего нескольких крупных объектов класса "А" и "В": БЦ "Астарта" (GLA около 40 тыс. кв. м) на ул. Ярославская, 58 и БЦ на ул. Магнитогорская, 1 (GLA около 60 тыс. кв. м). С учетом того, что активного нового строительства офисных зданий практически не ведется, выбор качественных офисов в будущем будет уменьшаться.

Цены стабильны

В 2015 году наблюдалось снижение верхнего ценового диапазона cредних арендных ставок для помещений с базовой отделкой. Уровень максимальной базовой арендной ставки (prime headline rent) практически не изменился и составил $28 за 1 кв. м в месяц. В то же время средний уровень арендных ставок в классифицируемых офисных помещений несколько снизился, и составил $13,5 за 1 кв. м в месяц.

Большинство владельцев офисных помещений готовы идти на уступки арендаторам: предоставляют более высокий уровень базовой отделки, определенный период бесплатной аренды и ремонтные каникулы. В итоге международные компании с относительно устойчивым бизнесом успешно используют открывшиеся возможности и фиксируют выгодные для них коммерческие условия аренды на ближайшие 3-5 лет.