В 2015 году в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового торгового центра

В 2015 году в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового торгового центра, за исключением ТЦ Novus (общая арендная площадь (GLA) около 13,56 тыс. кв. м) на ул. Здолбуновская, 7г. Таким образом, общее предложение качественных торговых помещений в Киеве по состоянию на конец 2015 года составит около 1,06 млн кв. м, а объем нового предложения оказался самым низким с 2002 года.

При этом арендные ставки на популярные секции 100-200 кв. м в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева с конца 2014 года продолжили снижение и в конце 2015 года закрепились на уровне $57 за 1 кв. м в месяц, на главной торговой ул. Крещатик — в пределах $75-80 за 1 кв. м в месяц.

Стабилизация курса гривни начиная со II квартала 2015 года привела к тому, что рынок торговой недвижимости во II полугодии начал постепенно "оживать", что выразилось прежде всего в стабилизации гривневых товарооборотов многих ритейлеров. Это привело к активизации некоторых групп арендаторов. В частности, спрос в 2015 году формировался в основном арендаторами продуктового ритейла, droggery, ювелирных изделий и заведений общественного питания. Соответственно, начиная с III квартала 2015 года вакантность торговых помещений начала постепенно снижаться (с 7,3 % по состоянию на конец 2014 года), но по-прежнему остается в пределах 5%.

Что касается стрит-ритейла, спрос на такие торговые площади в центре Киева (в том числе и на ул. Крещатик) формировался преимущественно за счет заведений общественного питания, компаний, представляющих услуги, операторов ювелирных изделий и магазинов электроники.

Все будет #madeinukraine

В 2015 году ритейлеры направили свои усилия на повышение лояльности покупателей, проводили различные тематические мероприятия и активно использовали социальные сети для повышения узнаваемости бренда. Помимо активизации существующих ритейлеров в 2015 году наблюдалась еще одна важная тенденция — появление целого ряда аутентичных украинских производителей в fashion-сегменте и операторов в общепите. Так, с конца 2014 года в столице открылось множество небольших кофеен и ресторанчиков с авторскими концепциями. Этот тренд подхватили и производители одежды и обуви, и уже сегодня в ряде ТРЦ открыты мультибрендовые магазины украинских дизайнеров (например, Names'UA, UDress, DressUA и др.).

С одной стороны, предпосылкой для их активного развития стал возросший интерес со стороны потребителей. С другой — сетевые ритейлеры с иностранными брендами, ранее полностью занимавшие эту нишу, пересмотрели ценовую политику, заказали намного меньшие коллекции, а некоторые были вынуждены сократить количество магазинов.

В тоже время на фоне роста вакантности, многие арендодатели готовы были предлагать специальные условия аренды для украинских брендов, тем более, что это популярно и привлекает дополнительных посетителей в ТРЦ. Таким образом, возможность конкурировать по цене и качеству с иностранными брендами и приемлемые арендные ставки создали все предпосылки для развития украинских брендов в текущем году.

Смена "якорей"

Что касается рынка арендодателей, часть из них пересмотрели подход к выбору якорных арендаторов. Если несколько лет назад собственники предпочитали получить более высокие арендные ставки, выбирая якорного арендатора, то в 2015 году основным критерием выбора якорного арендатора стал генерируемый ним поток посетителей в ТЦ. В качестве примеров можно привести замену основного якорного арендатора в ТРЦ Gullliver и ТРЦ "Комод", открытие Сервисно-визового центра в ТРЦ Gulliver, открытие уникальных развлекательных зон (Sky Family Park), а также укрупнение форматов — например, Colins, для которого ранее был стандартный формат 300-350 кв. м, а в некоторых ТРЦ расширился до 600-700 кв. м.

Кроме того, в крупных ТРЦ значительно увеличилась статья расходов на арендаторов (tenant incentives). Если ранее она ограничивалась 1-2 ключевыми операторами, то сегодня в нее уже может включаться до 5-6 компаний, а окупаемость проекта автоматически увеличивается на год-полтора.

Как и в 2014 году, в текущем году многие арендодатели шли на уступки для качественных арендаторов и фиксировали арендные ставки в гривне на первый период, а также привязывали арендную плату к проценту от товарооборота.