Владелец и руководитель строительной компании «Гранит» Виктор Выдренко: Сейчас в Киеве элитного жилья просто нет. Такие дома в той же Москве и в странах Западной Европы претендовали бы на средний статус

Владелец и руководитель строительной компании «Гранит» Виктор Выдренко говорит, что раньше 70% квартир в новых домах приобретали перекупщики, и иногда такое жилье пустует годами
Мы продолжаем сражаться с оккупантом на информационном фронте, предоставляя исключительно проверенную информацию и аналитику.
Война лишила нас возможности зарабатывать, просим Вашей поддержки.
Поддержать delo.ua

строитель Виктор Выдренко приехал в Украину из российского Омска в 1985 году и через пять лет организовал одну из первых частных строительных фирм на рынке Киева. Сегодня компания «Гранит» входит в десятку крупнейших генподрядчиков Украины.

– Виктор, в Украине вы не сразу организовали компанию. Чем вы занимались первые несколько лет?

– Когда произошла авария на Чернобыльской АЭС, я работал начальником вахты, которая занималась строительством одного из районов нового города — Славутич. Наша бригада была генподрядчиком московского квартала города. Впоследствии мы занимались и благоустройством Славутича: поставляли в город оконные рамы, отделочные материалы.

– Именно тогда вы и задумались об организации своей фирмы?

– Идея была еще раньше, но во времена Союза организовать свое ЧП было весьма проблематично. Сначала, в 1990-х, я создал кооператив «Будівельник», а через год — малое предприятие «Гранит».

На первых порах мы занимались ремонтом — такого бурного развития рынка недвижимости тогда не было. И приходилось браться за многие виды работ. Такая ситуация была до 1997-1998 годов, когда страна пережила большие финансовые потрясения, а рынок перебывал практически в стагнации.

В это время главой столичной горадминистрации стал Александр Омельченко, во время правления которого и произошел строительный бум в Киеве. Например, до 1997 года наш оборот был в среднем 100-200 тысяч гривен в год, сейчас эта цифра выросла до 120 миллионов долларов.

– Кто, кроме вас, стоял у истоков компании?

– Был еще мой брат, которого я убедил уехать из России и создать совместный бизнес. Сейчас в числе совладельцев «Гранита» — я, он и еще несколько человек.

– Где вы взяли деньги, чтобы открыть свой бизнес?

– В то время особо больших средств не надо было. В основном это был собственный капитал, ведь кредит в банке получить было практически невозможно. Сумма была меньше 10 тысяч долларов.
– Какие активы, помимо «Гранита», вам принадлежат?

– Два года назад мы купили в Черкасской области фабрику, которая производит окна, рамы, двери под ТМ «Фасад».

– Ваши дети также работают у вас в компании?

– Да. Один мои сын — начальник участка, другой возглавляет отдел рекламы. То же самое касается и других соучредителей компании — их дети также работают на фирме.

– Почему вы занимаетесь главным образом строительством элитного жилья и именно в центре Киева?

– Во-первых, сейчас в Киеве элитного жилья просто нет. Такие дома в той же Москве и в странах Западной Европы претендовали бы на средний статус. Они не отвечают высшему классу по целому ряду параметров.

У нас много проектов в центральной части города, но мы также ведем активную строительную деятельность и на левом берегу столицы, и в спальных районах.

– Сколько же домов уже построил «Гранит»?

– Около 30.

– Строить дорогое жилье более рентабельно, чем экономкласса?

– Так только кажется. В центральной части Киева строить очень сложно — большинство домов находятся в аварийном состоянии, приходится чаще сталкиваться с жалобами недовольных жителей соседних домов, которые не хотят видеть из своих окон многоэтажку. Помимо этого, приходится также страховать как свою стройку, так и дома, которые находятся рядом. Поэтому в центре себестоимость работ намного выше, чем на левом берегу, где возводить дома значительно проще. За то время, которое уйдет на строительство дома в историческом центре Киева, можно построить 2-3 дома в спальном районе. И рентабельность у жилья экономкласса выше.

– И какова себестоимость работ?

– На левом берегу это около 1,5 тысячи долларов за метр квадратный, в центре цена доходит и до 3 тысяч долларов. При этом в 1997 году она была 300-400 долларов за метр жилой площади. И застройщики здесь ни при чем. Скачек связан с ростом цен на строительные материалы. Например, сейчас тонна арматуры стоит 4 тысячи гривен, а пару лет назад — 1,6 тысячи. За последние пару лет цена на кирпич увеличилась в три раза. Бывало, что кабель за один день мог подорожать сразу на 37%.

– Сколько вам приходится отчислять в бюджет города?

– 30% от прибыли с каждого построенного квадратного метра. Помимо этого мы платим налоговой, пожарной охране. Например, последней — 2,5% от стоимости проекта.

– Многие строительные компании говорят, что найти общий язык с коммунальными службами нелегко…

– Совершенно верно. Все они, в частности, Киевэнерго, Водоканал и другие являются акционерными обществами, и чтобы получить необходимые технические условия для строительства дома, нужно на добровольно-принудительных основаниях проложить пару километров кабеля, поменять водопровод, за использование которого мы должны будем в будущем снова платить! Без согласия этих структур разрешения на строительство никто не даст. При этом их лоббисты представлены на всех уровнях власти. Так, когда мы строили дом по улице Ветрова, то должны были отремонтировать сети водоканала на 5 миллионов гривен.

– Какой процент квартир при нынешнем мэре Киева вы передаете в фонд социального жилья?

– 12% — в центральных районах столицы и 7% — на окраине и в спальных районах.

– А сколько было при Омельченко?

– Сначала это было в пропорции 5% — окраина и 7% — центр. Потом подняли соответственно до 7 и 10%.

– Расчет всегда происходит жилыми площадями?

– Если это жилье в центре, то специальная комиссия дает его оценку, и мы покупаем на эту сумму квартиры в других, более отдаленных от центра районах. Но нам как застройщикам легче рассчитываться деньгами. То есть нам легче выплатить стоимость того жилья, которое должны были бы передать на отчисление в фонд Киева.

– Учитывая, что сейчас «за красивые глазки» получить земельный участок от Киевской городской администрации практически невозможно, как вы находите выход из сложившейся ситуации?

– Я считаю, что земля в городе должна продаваться через аукционы. Так намного больше денег поступит в городской бюджет, мы избежим спекуляций с землей, а теневые схемы ее отвода отпадут сами собой. До тех пор пока не будет налажен этот механизм, как и раньше, мы будем покупать участки у промежуточных компаний. Подобных предложений в городе сейчас хватает — предложения приходят ко мне в офис ежедневно.

– Что это за компании?

– Частные компании. Как правило, земля, оформленная на предприятие, продается вместе с самой фирмой, потому что у нее, кроме участка, по документам больше ничего нет. Бывает так, что мы не выкупаем у владельца землю, на которой будем строить дом, а берем его в долю.

– Во сколько раз увеличилась цена на земельные участки за последние пару лет?

– Если раньше гектар в центре Киева стоил до 500 тысяч долларов, то сегодня его стоимость возросла до 2-3 миллионов долларов. Совсем недавно мы начали переговоры по покупке 2 гектаров земли, их стоимость — 20 миллионов долларов.

– «Гранит» — единственная компания, имеющая патент на строительство возле линий киевского метрополитена. Как вам удалось его получить?

– Так получилось, что мы выполняли строительные работы по заказу «Житлоинвеста» на улице Межигорской, что в 5-7 метрах от метрополитена. Для этого нам необходимо было получить такое разрешение. Чтобы добиться своего, мы потратили много сил и 1,5 года времени. Сегодня компании приходят к нам за консультациями и пользуются нашим оборудованием.

– Вашей компании доверяют строительство и реставрационные работы в исторических районах Киева. Это тоже выгодный бизнес?

– Заниматься реставрацией очень интересно, хотя это направление не приносит большую прибыль. Более выгодно снести здание и построить на нем новое, чем реконструировать старое. При этом заказчику, по большому счету, все равно — это старая архитектура или новый дом.

– Что сейчас строить в Киеве более рентабельно — жилье или офисные помещения?

– Лет 5-7 назад более выгодно было возводить жилые дома. Сейчас ситуация поменялась, и для застройщика на 20% более рентабельно строить офисные помещения.

– С какой рентабельностью работают строительные компании?

– Многие путают понятия «строители» и «застройщики». Застройщик владеет землей, инвестирует в строительство и продает построенное. А строители строят. Так вот, рентабельность строительной компании в среднем до 20%, у застройщиков — около 50%, но никак не 200-300%, как некоторые говорят.

– По информации экспертов рынка, за последние несколько месяцев продажа квартир практически замерла. Рынок уже насытился предложением или просто цены на жилье в Киеве настолько высокие, что люди ждут их обвала?

– Народ ждет, что будет дальше. Раньше 70% квартир покупал инвестор, который их перепродавал, и лишь 30% приобретали будущие жильцы.

Когда мы начинали строить дом, то цена за квадратный метр была 1 тысяча долларов, после завершения строительства она достигала уже 1,6 тысячи долларов. К примеру, дом на улице Ветрова: мы продавали метр по 1,5 тысячи долларов, теперь цена — 10 тысяч долларов. И хотя мы сдали его в эксплуатацию еще в 2001 году, многие квартиры пустуют по сей день.

– Способно ли удешевление банковских кредитов помочь населению?

– Как такового ипотечного кредитования у нас в стране нет. Когда кредит дается под 20% в гривне и 13% в долларах, то это не ипотека, а простая спекуляция. Как по мне, то процентные ставки не должны превышать 5% годовых, при этом срок погашения кредита не 10-15 лет, как у нас, а минимум лет 20-25. Например, когда Латвия вступила в ЕС, то процент по кредитам упал до 2-4% годовых, и это привело к стабилизации цен на рынке недвижимости. При этом сама собой исчезла спекуляция.

– Многие представители строительных фирм лоббируют свои интересы в парламенте. Почему вы не пошли в Раду?

– В Верховную Раду я не баллотировался, а вот попытка пройти в Киевсовет была. У меня было 15-е место в списке Блока Литвина, но оказалось, оно было непроходным.

– С Литвином вы знакомы?

– Нет, лично я с ним не знаком. У нас есть общие друзья, благодаря которым я и вступил в этот блок.