Почти 10 месяцев действует Закон "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем": что изменилось

В чем же суть основных изменений, которые вводится в этот Закон?

Прежде всего, Закон пытается окончательно решить проблему "двойных продаж" квартир во время нового строительства и сделать рынок инвестирования более прозрачным.

Для решения указанных вопросов Закон вводит понятие специальное имущественное право на объекты недвижимости и предусматривает соответствующие процедуры его регистрации.

Таким образом, теперь девелопер строительства после получения разрешения на начало (выполнение) строительных работ может осуществить первоначальную государственную регистрацию специального имущественного права на все будущие квартиры в многоквартирном доме.

После этого девелопер получает право первого отчуждения будущих квартир инвесторам в форме специального имущественного права на объекты недвижимости . Указанное отчуждение также обязательно будет регистрироваться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

То есть, теперь специальные имущественные права по каждой будущей квартире должны быть зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В свою очередь, такая регистрация будет возможна только при наличии всех необходимых разрешительных документов.

Мы ожидаем, что указанные изменения окажут положительное влияние, поскольку фактически упорядочят процедуру привлечения инвесторов и минимизируют риски двойных продаж.

Также, Закон определяет исключительные способы привлечения средств для строительства недвижимости, фактически устраняя возможность привлечения средств путем заключения предварительных договоров купли-продажи.

Указанные изменения также положительны, поскольку устраняют схемы привлечения средств, которые возлагали чрезмерные риски на инвесторов в жилую недвижимость.

При этом Закон обычно не запрещает финансирование объектов, которые будут построены исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства.

Еще одним положительным изменением является запрет на привлечение средств от физических и юридических лиц с целью инвестирования, если право на проведение строительных работ отсутствует или временно остановлено.

Также Закон регулирует вопросы взаимодействия между девелопером строительства и заказчиком строительства по организации и финансированию строительства объекта.

Таким образом, предварительно существующий подход о том, что инвестирование могло осуществляться любым не запрещенным законодательством способом, изменено, а Законом были закреплены исключительные способы привлечения средств, финансирования и инвестирования, что, по нашему мнению, будет иметь благоприятные последствия.

Положительной тенденцией, вводимой Законом, также является частичное урегулирование прозрачности рынка.

Так, вводится обязанность для застройщика разместить на своих веб-сайтах, в частности информацию о заказчике, генеральном подрядчике, запланированный срок принятия в эксплуатацию, информацию о праве на выполнение строительных работ, сведения о ходе строительства, сведения о будущих объектах недвижимости, которые проданы и продаются и т.д.

Устанавливаются четкие сроки обязательного обновления указанной информации и штраф за не раскрытие соответствующей информации.

Кроме всего указанного, Законом регулируется также много других вопросов, среди которых установление ряда обязанностей для заказчика при первой продаже объекта, обязанность обеспечить принятие в эксплуатацию, подключение законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе и прочее.

Подводя итог, заметим, что указанный Закон, по нашему мнению, внедряет целую серию положительных изменений, которые в первую очередь помогут гарантировать и защитить права неопытных инвесторов в жилую недвижимость.

Обычно нужно определенное время для организации процедуры регистрации специальных имущественных прав и других новшеств. Однако такие изменения придают рынку недвижимости прозрачность и предсказуемость для инвесторов.

Это дает надежды, что, несмотря на то, что инвестиционная деятельность была одной из наиболее рисковых сфер, в дальнейшем возникнет возможность более активно и гарантированно привлекать инвестиции в реальный сектор экономики.