После окончания войны прибыль девелоперов жилья существенно сократится и не будет превышать 25%

Созданные новые прозрачные условия рынка заставят девелоперов тратить гораздо больше средств, как на принципиально новые проекты с акцентом на безопасность, автономность, энергосбережение и общее качество, так и участие в инвестиционных конкурсах на застройку определенных участков.

В то же время, прозрачный украинский первичный рынок станет более привлекательным для иностранных инвесторов, ведь риски от вложения средств в тот или иной проект не будут зависеть от коррупции и непредсказуемости политико-экономической ситуации в стране. При этом размер возможной прибыли от инвестирования будет в несколько раз выше, чем в странах ЕС.  

В 2021 году доходность строительства жилья в зависимости от формата, класса, расположения будущего жилищного комплекса могла достигать 50%.

В позапрошлом году на фоне снижения доходности банковских депозитов, инвестирование в недвижимость, особенно на первичном рынке жилья, стало почти безальтернативным способом для сохранения и приумножения имеющихся доходов, ведь в 2021 году средняя стоимость м2 выросла более чем на 25% в долларовом эквиваленте.

До начала полномасштабного вторжения, несмотря на риски несвоевременной сдачи дома, инвестирование в жилье на начальных стадиях строительства было наиболее приоритетным способом сохранения средств. Ведь на старте строительства гражданин мог приобрести квартиру выгоднее в среднем на 20–30%, а в некоторых случаях и больше, чем на стадии завершения строительства, и на 30–40% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию.

Активное привлечение средств граждан на старте строительства не только позволяло девелоперу завершить начатое строительство, но и приносило весомую прибыль, часть средств из которой сразу направлялась на новые проекты. Однако в условиях полномасштабного вторжения такая схема оказалась "удавкой": на фоне общей неопределенности в стране и в условиях ограниченных финансовых возможностей граждан, каждый 2-й возводимый объект попал в зону риска стать долгостроем.

Великая война существенно ускорила процесс реформирования строительной отрасли, это касается, в частности, принятого закона №2518 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", что фактически вывел в юридическую плоскость понятие "инвестор", уравняв в правах и защите покупателей жилья на вторичном и первичном рынках, а также созданы механизмы защиты инвестиций от банкротства застройщика.

Принятие законопроекта №5655 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно реформирования сферы градостроительной деятельности", несмотря на неоднозначную оценку профессионального сообщества, очень важно для завершения градостроительной реформы.

Если отбросить все информационное "сопровождение" принятого законопроекта, очевидно становится понятным, что развитие строительства жилья не должно зависеть от произвола региональных чиновников, от бывших чиновников со "связями", не имея никаких законных оснований, но с определенным личным "интересом", могут остановить любое строительство, или наоборот - искусственно сдержать развитие отрасли, предоставляя приоритетное право строить только избранным компаниям.

С начала войны на первичном рынке наблюдается определенная "феодализация" строительства, когда чиновники в отдельных областных центрах, расположенных в относительной безопасности от вражеских обстрелов, отдают приоритет определенным, "избранным" компаниям, отвергая любые устои конкуренции. Кроме того, незавершенность градостроительной реформы способствует тому, что кое-кто в целях шантажа и вымогательства пытается вовсю возбудить общество по поводу того или иного строительства.

Вымогательная схема, которой пользуются мошенники, выглядит следующим образом:

1) бывшие или действующие должностные лица через посредников внимательно отслеживают получение разрешений на то или иное строительство, заранее пытаясь давить на застройщика (цель давления – истребовать у застройщика определенную сумму средств за "беззаботное" строительство; чаще всего требуют за это плату в размере от $ 40 тыс. до $ 100 тыс.);

2) в случае, когда застройщик игнорирует попытки шантажа и давления и "собрал" пакет необходимых документов на строительство в полном соответствии с действующим законодательством и разрешительными процедурами, на строительной площадке вдруг появляются небольшие группы протестующих, сознательно провоцирующих строителей на конфликт (портят забор, препятствующий заезду техники на строительную площадку и т.п.);

3) следующий шаг вымогателей - это выложить в соцсетях и "вирусных" сайтах несколько сообщений и видео о "конфликте" на строительной площадке для создания манипулятивного ажиотажа, общественного резонанса и манипуляций общественным мнением;

4) параллельно, используя прежние связи в органах власти, вымогатели пытаются остановить строительство через действующих чиновников и вопреки полученным разрешениям, блокируя работу строительной техники под прикрытием "указаний сверху" или, например, аннулировав контрольную карточку временного нарушения благоустройства.

  В нескольких крупных городах Украины, в частности в Киеве, Львове, Ивано-Франковске есть случаи, когда абсолютно "чистые" проекты, разрешения на возведение которых получены через Единую электронную систему строительства, привлекают внимание к чужим мошенникам. И если девелоперы по совершенно понятным причинам отказываются платить не за что, то вымогатели откровенно используют админресурс, чтобы затормозить или отменить строительство. Именно поэтому в Украине следует утвердить прозрачную "цифровизацию" принимаемых градостроительных решений.

Для завершения градостроительной реформы важно также принятие Генеральных планов, как важного элемента развития городов и населенных пунктов, где будут учтены интересы общины и прописаны ограничения по всем участкам под застройку, что сделает невозможным любые манипуляции общественным мнением, а также создаст прозрачные и понятные условия. для инвесторов Таким образом, градостроительная реформа должна охватить все важные звенья: от возможности легально и прозрачно получить право на участок с соответствующим целевым назначением в соответствии с Генеральным планом и до своевременного ввода объекта в эксплуатацию.

Без Генеральных планов, несмотря на остальные удачные и действенные шаги по реформированию строительной   отрасли будет очень трудно привлекать новых инвесторов, особенно иностранных, которые с определенным предостережением относятся к инвестированию в украинскую строительную отрасль, понимая, что коррупционная составляющая рынка очень высока.

Создание полностью "прозрачного" рынка строительства жилья возможно только после завершения войны, когда начнется активная фаза восстановления Украины. Однако градостроительная реформа уже существенно отражается на принципах ведения строительного бизнеса. Выделю несколько основных изменений, уже действующих на первичном рынке недвижимости:

1) привлечение крупных инвесторов к началу реализации проектов без расчета на быстрые продажи жилья (т.е. накопление капитала для строительства в размере до 60%, что предохраняет девелоперов от форсмажорных остановок строительства);

2) переориентация на продажу ⅔ квартир на завершающих стадиях строительства или после ввода объекта в эксплуатацию;

3) развитие проектов в различных востребованных форматах недвижимости (жилье в многоквартирных домах, сервисные апартаменты, форматы таунхаусов, дуплекса, частных усадеб, разнообразные форматы коммерческой недвижимости, как, например, гостиничная, логистическая и т.п.);

4) объективные изменения в проектировании объектов, вызванные войной: создание в объектах помещений многофункционального назначения, например, подземных паркингов-бомбоубежищ, индивидуальных (квартирных) укрытий с возможностью использования их в виде амбаров, использования энергосберегающих технологий и создания автономных систем отопление и энергопитание;

5) развитие новых форм для инвестирования таких, как фонды инвестирования в недвижимость (ФИН) и внедрение гибких и выгодных систем по приобретению жилья, в частности, увеличения роли государственных ипотечных программ, а также банковского кредитования и т.д.

Конечно, после войны девелопмент недвижимости претерпевает существенные изменения. Но сейчас достаточно оснований полагать, что эти изменения будут способствовать стремительному развитию строительной отрасли в стране, а приобретение жилья станет более безопасным.