Частные инвесторы или все-таки государство. Кто будет спасать рынок недвижимости после победы

В первой части мы пришли к выводу, что гуманитарная катастрофа с жильем в Украине уже есть. Восстановление будет длиться десятилетиями.

Осень 2021 года это расцвет рынка недвижимости в Украине со времен кризиса 2014-го года. Средние в долларах цены на новостройки вернулись к уровню накануне Революции Достоинства, Киев – 1290$/м2 , Одесса – 910$, Львов – 930$. За 2021 год построили 11.4 млн метров нового жилья, что на 0.4 млн больше доковидного 2019 и на 2.7 млн больше 2018, что является абсолютным рекордом.

Согласно исследованию ЛУН, в 2021 году покупкой новой квартиры интересовалось 63% жителей и гостей столицы с регулярным доступом в интернет, во Львове этот показатель был 45%, в Одессе — 49%, Ужгороде — 60%, Харькове — 44%, Днепре — 47%. Мысль о том, что собственная квартира может быть доступна, буквально витала в воздухе.

По разным оценкам примерно 10-20% квартир покупались именно для дальнейшего заработка на них, остальные для себя или близких, хотя и вариант временной сдачи в аренду тоже рассматривался. Но в целом украинцы не сильно отличаются от жителей других стран в отношении собственного жилья. Это стабильность, комфорт и определенная финансовая обеспеченность, потому что "если что квартиру можно продать", или по крайней мере тебя не выгонят на улицу.

Легко быть инвестором, когда рынок растет. 7 лет квартиры только дорожали, что в гривне, что в валюте. Сегодня не только непредсказуемость цен и военные действия, а кризис ликвидности, невозможность быстро продать свою квартиру, отговаривает частных инвесторов от активных действий.

Кто будет инвестором в новое строительство после победы?

Ни один из экспертов не знает, с какими экономическими последствиями (и когда) мы выйдем из войны. Но во всех сценариях Украина победит, но с большими долгами.

И это будет "дно рынка", а значит дальше "только вперед и вверх!". Это будет эра частных инвесторов. Рынок украинской недвижимости имеет шанс стать одним из самых интересных не только внутри страны, но и европейских стран. С одной стороны, большой спрос на жизнь в городах с работой, национальные программы по восстановлению, прогнозируемое развитие Украины и ее экономики за счет поддержки иностранными партнерами, с другой — еще низкие цены на новые метры.

Частные инвесторы – это оптимистичный сценарий. При худшем варианте у людей не будет средств даже на первый взнос за жилье, а другие страны не будут видеть выгоды инвестировать в страну без экономических перспектив. Суд над россией для выплат за содеянное затянется на десятилетие, а жилищный кризис нужно решать сегодня. И тогда инвестором должно стать государство.

В мире есть успешные примеры, где государство выступало инвестором строительства на национальном уровне. Одна из самых известных программ — HDB, основанная в Сингапуре. 60 лет назад город должен был решить жилищный кризис, который увеличивался из-за притока бедного населения.

Запущенная программа "Жилье для людей" строила десятки тысяч квартир ежегодно на средства государства и продавала его в аренду на 99 лет. Ключом успеха являлись не только финансовые условия, но и сильное государственное управление.

Ставка власти была на рост стоимости будущей недвижимости при условии включения ее в экономическую деятельность. Так строились не квартиры, а целые кварталы со школами, больницами, коммерцией, проложенными линиями метро и автобусов и досуговой инфраструктурой. Полученная прибыль направлялась на их содержание и модернизацию в будущем — установку более современных лифтов, отделку фасадов, развитие территории.

Во избежание появления расовых анклавов власти ввели четкие квоты, сколько представителей из каждого из меньшинств должны жить в каждом из домов. Это одна из самых жестких программ в мире.

По этой программе на сегодняшний день построено 26 городов. Интересно, что управление такими городами сильно децентрализовано. Все разделено на избирательные округа и городской совет, побеждающий на выборах — и руководит округом. Таким образом, одним городом может управлять несколько городских советов. В 2008 году Сингапур получил награду, как единственный город в мире без трущоб.

Реальный сценарий для Украины, как всегда, будет где-то посередине. Между "диким рынком частного капитала" и "100% государственным контролем" наше государство, скорее всего, пойдет по пути стимуляции рынка через льготные ипотеки. Фактически, власть определяет стоимость доступного жилья финансовыми инструментами — процентная ставка за ипотеку и максимальная сумма займа. А какое жилье строить, где именно и кто будет его покупать выбирать будет сам рынок.

В октябре в Украине стартовала программа "єОселя", по которой определенные категории граждан могут взять льготную ипотеку под 3% на 20 лет. Заявки можно подать через сайт Дія.

Со следующего года власти планируют расширить программу для всех. По словам Елены Шуляк на встрече с киевскими застройщиками, на первых этапах программа будет финансироваться на средства арестованных российских активов, а после подтверждения работоспособности системы ожидается подключение иностранных партнеров.

Программа распространяется как на вторичное жилье, так и на несооруженные квартиры в новостройках, но для последних застройщик должен зарегистрировать имущественные права на такое жилье. Это нововведение для нашей страны и ставит ряд условий перед девелоперами, такими как определенная степень готовности дома, обеспечение бюджетом будущего строительства, неизменность проекта и раскрытие информации по уже проданным квартирам.

В значительной степени от того, согласятся ли застройщики на новые правила игры от государства зависит, смогут ли они участвовать в льготных ипотечных программах. А это, в свою очередь, влияет, насколько эти программы будут успешны в разрешении жилищного кризиса, потому что только строительством нового жилья можно расселить более миллиона семей украинцев, пострадавших от войны.