Как (не) будет меняться рынок недвижимости после победы

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронировать участие

Любая система стремится к спокойствию отрицая изменения. За 30 лет недвижимость пережила не так уж много нового:

2006 – первая громкая афера из Элита-центр, когда продавали несуществующие квартиры. Публично обнаружили недостатки законодательства, которые реально начнут менять только сейчас.

2007-2008 – новая схема заимствования. Первый крупный кризис недвижимости. К ней застройщики смело практиковали кредитование в банках, а покупатели — ипотечные ссуды. Пришел новый формат – заимствование на строительство напрямую у будущих покупателей. Система перевела риски из банков на инвесторов. Что, в свою очередь, привело еще к нескольким громким аферам, но система снова sustainable.

2014-2015 – революция, банкопад и свободный курс гривни. Прощай доллар по 8, а вместе с ним и кредиты в валюте. После были митинги за реструктуризацию таких заимствований и даже определенные популистические уступки со стороны властей, когда позволили не возвращать кредиты. Медианная цена метра в новостройке снизилась с 1450$ до 1010$ за полгода, и на февраль 2022 года снова выросла до 1280$.

Закрытие 30% банков увеличило недоверие к финансовым институтам и все больше людей стали рассматривать покупку жилья именно для сохранения капитала.

Как отреагировали застройщики на это?

2017 год разразился смартквартирами, но желающих жить в 13 квадратных метрах собралось не так много. Интересно, что с 2010 года средняя площадь новых квартир уменьшилась на треть с 99.8 метров до 64.1. Тем не менее шум вокруг смартквартир дал еще один толчок к идее на масс-маркете «я могу позволить себе квартиру».

По исследованию ЛУН, в 2021 году 63% киевлян и гостей столицы с регулярным доступом в интернет думали о покупке недвижимости как реальной идее. Треть из них планировали совершить покупку в течение 3 лет.

На этой идее и при отсутствии адекватных банковских ипотек сами застройщики начали предлагать долгую рассрочку (привет, КАН и 7 лет в рассрочку), или же скудный первый взнос (SAGA и их 10% первые неплохо взбодрили рынок). Жилища строят еще больше и стоит оно еще дороже.

К изменениям можно добавить еще развитие пригорода, но это органический процесс урбанизации. Города растут в ширину, это прожил Киев, где в области строили жилья больше, чем в столице, и сейчас начинает проживать Львов.

Так что рынок не изменится никак?

Потеря 30% ВВП и самая большая миграция в истории не могут пройти бесследно. Если взять за идею, что не изменятся ни бизнес-модель (строим на деньги прямых инвесторов), ни сам продукт (строим квартиры в городах и пригородах), то адаптационным фактором станет объем рынка.

И тогда логично сказать, что строить будут то же самое, но меньше.

80% жилищного фонда в Украине устарели. 12% всего жилья у нас построено к 1945 году, половина с 1946-го до конца шестидесятых. У домов практически истекает срок годности.

Согласно госстату, к войне к устаревшему жилью относили около 800 млн. квадратных метров. За два квартала 2022 года построили лишь 2.4 млн (на 54% меньше аналогичного периода рекордного прошлого года). С теми же темпами строительства нам нужно всего 150-200 лет на восстановление устаревшего жилья. Но это не всё.

По данным KSE, 1.000.000 семей потеряли жилье из-за вторжения. С максимальными темпами строительства образца 2021 года восстановление для них продлится 10-15 лет.

Поздравляю, имеем гуманитарную катастрофу.

Варианты, как она изменит рынок недвижимости – в следующих частях.

Фото: ua.depositphotos.com