Недвижимость в Казахстане — есть ли место для старта нового бизнеса?

В сентябре 2015 года мы сделали тихий запуск Homsters.kz — онлайн площадки по поиску недвижимости в Казахстане. Скажете — зря выброшенные силы, ведь в Казахстане падение экономики, девальваций, застой на рынке недвижимости и т.д? Отнюдь. Безусловно — рынок там сейчас непростой, и необходимо обладать навыками работы на кризисном рынке. Но украинским компаниям, знаете ли, не привыкать. Запустив Homsters в Казахстане мы не ошиблись: только лишь за несколько месяцев работы мы зафиксировали стойкий интерес к нашим сервисам, на площадке было размещено около 100 объектов недвижимости от девелоперов и более 6 000 объявлений о продаже недвижимости, посещаемость сайта за первые 3 месяца составила более 100 тыс. пользователей.

Компания Prof Estate занимается продвижением недвижимости на развивающихся рынках. Для пилота мы рассматривали ряд рынков, анализируя потенциальные страны через ряд факторов: политический, экономический, социальный, бизнес климат и простота ведения бизнеса, проникновение Интернета, онлайн технологий и онлайн маркетинга, и, безусловно, состояние рынка недвижимости и тренды его развития в ближайшей перспективе.

В августе прошлого года Казахстан попал во все международные издания с хедлайнером о самой сильной девальвации национальной валюты за последнее время. Конечно же, мы задались вопросом о макроэкономической ситуации и прогнозах на будущее. До недавнего времени прогноз по восстановлению экономики и росту ВВП был вполне оптимистичен с пиком падения в 2015 году и дальнейшим быстрым восстановлением и продолжением роста в последующие годы.

Среди однозначных позитивных факторов мы выделили для себя:

• значительные государственные резервы
• инвестиционную программу Нурлы Жол (Путь в будущее), которая предусматривает значительные инвестиции в инфраструктуру страны размером в 24 млрд. долл.
• плавающий курс (валюту отпустили в свободное плавание, "отвязались" от фиксированного курса)
• ограниченное влияние рецессии в России

С другой стороны мы оценивали такие негативные факторы, как высокую зависимость от экспорта угля, тесную связь экспорта с экономиками Евросоюза и Китая, которые также подверглись рецессии.

Сектор нефти и газа в Казахстане составляет 20% ВВП и 50% фискальных доходов, 60% от экспорта. Очевидно, что падение цены на нефть значительно влияет на экономику страны. Страна достаточно долго удерживала национальную валюту и отпустила ее в плавающий курс только в августе 2015, что моментально привело к скачку курса. Мы считаем, что это был логичный шаг и в дальнейшем экономика сможет более гибко адаптироваться.

Касательно рынка недвижимости — стоит отдельно упомянуть программу Нурлы Жол, что в переводе означает Путь в Будущее (инвестиционная программа 2015 — 2020 гг.) и ее влияние на рынок недвижимости Казахстана.

Государство использовало благополучные годы высокой стоимости ресурсов для накопления значительного фонда национального благосостояния "Самрук Казына", холдинга по управлению государственными активами, которому принадлежат полностью или частично многие самые крупные казахстанские компании. Главный источник дохода Самрук-Казына является экспорт углеводородов в стране.

По примеру китайской программы стимулирования экономики, Нурлы Жол сфокусирован на масштабных инфраструктурных проектах: будет выделено 24 млрд. долл. для инвестирования, из которых 6 выделяется из госбюджета, 9 — из фонда Самрук-Казына и 9 — от международных финансовых институций, таких как Мировой Банк, Азиатский Банк Развития, ЕБРР и Исламский Банк Развития.

Следовательно, эффект программы Нурлы Жол должен ощутить на себе практически каждый рядовой житель Казахстана. Согласно планов новые дома и квартиры для граждан станут доступными без авансовых платежей, с ипотекой под 1-2% годовых и государство начнет строительство 1,5 млн. м2 новых объектов под долгосрочную аренду с последующим выкупом.

Мы расцениваем это как дальнейшее развитие сектора недвижимости Казахстана. С другой стороны, через онлайн площадку Homsters мы принимаем активное участие в сделках на рынке недвижимости Казахстана и можем констатировать стабильный постоянный спрос на новое жилье с активными вспышками продаж в пики девальвации. Аналогично ситуации в Украине, когда валюта девальвировала, мы наблюдали как повышение спроса, так и рост продаж в 3 — 3,5 раза в течение 1-3 месяцев в пик девальвации. И это логично, т.к. люди пытаются сохранить свои активы, и при возросшем недоверии к банкам, недвижимость становится чуть ли не единственным инструментом инвестирования и сохранения капитала. В условиях девальвации, главную роль играет первичная недвижимость и компании застройщики, т.к. они могут быть более гибкими в ценовой политике и фиксировать стоимость квадратного метра в национальной валюте на ограниченное время. Что собственно и стимулирует активные пиковые продажи в моменты девальвации.

В Казахстане мы оцениваем долю рынка продажи первичной недвижимости в 2015 году в более чем 70%, весь рынок в 12 млрд. долл. На данный момент на территории Казахстана имеется порядка 500 жилых комплексов, из которых около 200 находятся в активной продаже и имеют надлежащую правовую строительную документацию. При этом основной рынок сосредоточен в двух городах — Алматы и Астане, с приблизительно равным количеством новостроек.

Если же говорить о ценовом диапазоне на квадратный метр, с начала года долларовый эквивалент значительно упал. К примеру, в Алматы с 1 900 долл. за м2 до 1 300 долл., т.е. на 32%. При этом, если же мы будем рассматривать эквивалент в национальной валюте, цены выросли на 35% c 343 000 тенге до 465 000 тенге в декабре 2015 соответственно. Все с нетерпением ожидают в какую же сторону пойдет рынок в 2016 году.

Стоит также не забывать, что доминирует на этом рынке первичная недвижимость, значит за девелоперами будет последнее слово. На вторичном рынке собственникам жилья морально сложно расстаться со своими объектами за суммы в меньшем долларовом эквиваленте, чем они были приобретены. Мы предполагаем, что большее количество девелоперов будет переходить на формирование стоимости недвижимости в национальной валюте и тем самым будут увеличивать долю таких предложений на рынке. И такой подход в дальнейшем можем привести к снижению цен на рынке.