Офис для профессионалов

Сегодня украинский рынок профессиональной коммерческой недвижимости уже пережил стадию зарождения и продолжает развиваться. Появляются новые объекты, усиливается конкуренция среди арендодателей. Однако значительного снижения арендных ставок не предвидится — желающих переехать в профессиональное помещение достаточно

На сегодняшний день в Киеве наблюдается "миграция" компаний из офисных помещений низшего класса в профессиональные. Это обусловлено новым этапом развития рынка киевской коммерческой недвижимости. Предложение профессиональных офисных помещений начало формироваться во второй половине 90-х годов, когда были утверждены первые проекты офисных центров. Финансовый кризис 1998-го задержал реализацию проектов. Введение на рынок новых площадей произошло только в 1999 — 2000 годах. Если в 1999 году общий объем предложения офисных площадей классов А, В, С составлял 80 тыс. кв. м, то к 2000-му он возрос на 69% и стал равен 135 тыс. кв. м. Согласно прогнозу компании Colliers International, к концу 2003 года общее предложение составит 188 тыс. кв. м.
Что касается спроса на офисные помещения, то он все еще достаточно высок. Некоторые офисные центры в Киеве сегодня заполнены практически на 100%. Тенденцией трех последних лет было уменьшение вакантных офисных площадей в существующих бизнес-центрах — с 20% в 2000 году до 5% в 2002-м. В 2003 году с вводом в эксплуатацию новых помещений "Мандарин Плаза", бизнес-центра "Доминант" и некоторых других ожидается повышение уровня вакантности до 8%. В настоящий момент предложение растет немного быстрее спроса.
Спрос на рынке Киева формируют в основном крупные украинские и иностранные компании, работающие на украинском рынке. По мнению Юрия Нартова, эксперта компании Colliers International, оживление спроса иностранных компаний на коммерческую недвижимость следует ожидать после президентских выборов 2004 года, когда политическая ситуация станет более определенной.
Арендные ставки в 2003 году практически не изменились по сравнению с прошлым годом. Стоимость одного квадратного метра в бизнес-центре класса А составляет $25 — 33 в месяц, класса В — $16 — 25, С — $10 — 15. Однако представители компаний, к которым мы обращались, отказались назвать конкретные цифры, ссылаясь на определенные договоренности с "хозяевами" зданий.

Кто такой профессиональный менеджер здания?
Как правило, в состав бизнес-центра входит служба охраны. Кроме того, кто-то должен согласовывать интересы арендаторов, следить за исправностью оборудования, лифтового хозяйства, системы коммуникаций. Этим занимается служба профессионального управления зданием — Property Management (РМ).
В задачу РМ входит оценка кредитоспособности арендатора, учитывающая и репутацию фирмы, и ее финансовые результаты. Для этого менеджер может ознакомиться с годовым отчетом. Репутация компаний, которые снимают площади в бизнес-центре, формирует репутацию и самого центра.
Если в состав бизнес-центра входят не только офисные помещения, но и торговые площади, он отвечает за соблюдение концепции проекта бизнес-центра. Это включает в себя подбор расположения торговой площади для каждого торгового оператора, исходя из его профиля, особенностей предлагаемого товара или услуги. При этом не стоит думать, будто клиента ограничивают в выборе места, т. к. в задачу менеджера входит оптимальное расположение торговых точек с пользой не только для себя, но и для клиента.

"Элитную" коммерческую недвижимость специалисты предпочитают называть "профессиональной". К ней относятся новые или реконструированные офисные торговые помещения в бизнес-центрах, отдельные здания, специально запланированные "под офисы". Для таких зданий характерна определенная инфраструктура (парковка, охрана) и хорошее техническое обеспечение

Отношения с арендодателями у компаний складываются по-разному. Все отмечают, что в большинстве случаев пожелания "съемщиков" учитываются и выполняются оперативно. Однако на "отлично" их никто не оценил. В компании "SAP-Украина", которая находится в центре "Милленниум" на улице Владимирской, оценили работу службы управления зданием как удовлетворительную. В Ernst & Young сказали, что пока присматриваются к управляющим, т. к. недавно переехали из "Милленниума" в "Крещатик Плаза".
Стоимость услуг службы РМ входит в стоимость аренды помещения. Но арендатор в любом случае несет эксплуатационные затраты, которые сегодня составляют
$2 — 6 за 1 кв. м.
Сегодня в Киеве нет ни одной компании, которая бы управляла несколькими объектами города. Обычно для конкретного бизнес-центра создается своя служба такого профиля.

Бизнес-центр или особняк?
Преимущества расположения офиса в здании бизнес-центра оценили многие компании. Бизнес-центры строятся с соблюдением определенных правил, которые обеспечивают удобство и для сотрудников, и для клиентов компании. Они сооружаются в деловом центре города. Благодаря такому размещению компания получает престижный адрес, что положительно сказывается на ее имидже. Помимо этого, расположение в центре обычно предусматривает хорошие подъездные пути и удобную транспортную развязку.
Отпадает необходимость самим содержать людей, которые обслуживают здание, следить за исправностью оборудования и т. п. Этим занимается профессиональная служба управления — РМ.
Наличие парковки повышает привлекательность офиса, расположенного в бизнес-центре, по сравнению с отдельным офисом в особняке, т. к. найти достаточное количество мест для парковки в центре города весьма проблематично. Хотя жалобы на нехватку парковочных мест можно достаточно часто услышать и от компаний, арендующих офисы в центре.
Что же касается оборудования, систем кондиционирования и коммуникаций, то бизнес-центры класса А оснащены по последнему слово техники. Не уступают им и центры класса В. Далеко не каждая компания готова потратиться на самое современное оборудование, если ее офис находится в жилом доме или она самостоятельно реконструирует нежилое здание.
Несмотря на все вышеперечисленные преимущества бизнес-центров, довольно популярными являются особняки, особенно среди крупных украинских компаний и иностранных представительств, для которых, прежде всего, характерно желание подчеркнуть свою уникальность на рынке и имидж независимой и самодостаточной компании. Кроме того, у отдельного офиса более высокая степень безопасности, т. к. доступ в здание разрешен только посетителям, клиентам и сотрудникам компании. Именно поэтому особняки пользуются популярностью у иностранных представительств и посольств. Хотя коммерческий отдел посольства США и отдел выдачи виз посольства Великобритании находятся в здании бизнес-центра "Артем", который сегодня можно назвать одним из лучших с точки зрения безопасности. В бизнес-центре у компании в любом случае есть выбор: пользоваться услугами управляющего зданием или же справляться собственными силами. Также можно привлечь стороннюю профессиональную компанию. По словам офис-менеджера компании Ernst & Young Татьяны Яценко, чтобы удовлетворить требования к безопасности, обязательные для всех офисов во всем мире, компания самостоятельно организует охрану киевского офиса.
Преимущество отдельно стоящего здания заключается еще и в том, что компания может разработать проект своего офиса полностью "под себя", т. е. с необходимой планировкой, местами для парковки, подъездами к зданию. Такие удобства, конечно, сопряжены со значительными затратами и техническими трудностями, поскольку получить разрешение архитекторов города на использование и реконструкцию здания в центре непросто. К тому же конструкция таких особняков (с многочисленными несущими стенами) зачастую мешает воплотить в жизнь все без исключения требования компании к своему офису.
При строительстве бизнес-центра предусматривается открытая планировка. Это очень удобно, т. к. упрощает распределение площадей между арендаторами и избавляет компанию от проблем, связанных с реконструкцией своего офисного помещения. В той же Ernst & Young предусмотрена планировка по типу Оpen Area — одно большое помещение, где находятся все сотрудники, а рабочие места закреплены только за менеджментом. Большинство офисов Ernst & Young в мире расположены в отдельных зданиях, но киевское представительство не настолько многочисленное, чтобы снимать целый особняк. Таким образом, количество сотрудников имеет значение для выбора компании между особняком и бизнес-центром.
С точки зрения эксперта по коммерческой недвижимости агентства "Благовест" Артура Пилипчука, выбор, который делает компания между бизнес-центром и особняком, является субъективным решением, зависящим, в первую очередь, от ее предпочтений и корпоративной политики. В частности, компания "SAP-Украина", по словам директора, снимает офис в бизнес-центре, т. к. это предусмотрено корпоративными стандартами SAP AG по всему миру.

Прогноз
Специалисты прогнозируют значительное увеличение предложения на рынке профессиональной коммерческой недвижимости в течение двух ближайших лет — приблизительно на 200 тыс. кв. м. При этом все новые площади будут востребованы, чему способствуют несколько факторов. Во-первых, не все запланированные бизнес-центры выйдут на рынок. Во-вторых, на сегодняшний день многие существующие бизнес-центры практически заполнены, и значительная часть компаний занимает бывшие административные здания. Плюс к этому прогноз роста экономической активности достаточно оптимистичен, чтобы ожидать появления новых успешных украинских компаний и прихода на рынок тех зарубежных фирм, которые сегодня еще "приглядываются" к Украине. Именно эти компании и должны стать главными арендаторами новых коммерческих площадей.
Что касается ценовой тенденции, то такого значительного снижения цен, как в 1998 — 2002 годах (в среднем от $50 до $15 за 1 кв. м) не предвидится. Операторы ожидают от арендодателей стабильной ценовой политики и не прогнозируют значительных изменений арендных ставок на коммерческую недвижимость.

Основные характеристики киевских бизнес-центров*

*Данные предоставлены компанией

Средние арендные ставки на офисные помещения*

*