Архітектура як інвестиція в якість життя

Сьогодні девелопери активно говорять про красиву архітектуру, унікальні фасади та сучасний дизайн. Але чи означає це, що будівля буде якісною? Що насправді визначає хорошу архітектуру?

– Я б не рекомендував розглядати естетику як головний показник якісної архітектури. Гарна на вигляд будівля зовсім не обов'язково буде комфортною для проживання чи зручною в експлуатації. Історія архітектури знає чимало прикладів, коли візуально привабливі об'єкти виявлялися незручними для своїх користувачів.

Якісна архітектура – це передусім цілісна система, що забезпечує комфорт людини протягом тривалого часу. Вона охоплює планування, інженерію, функціональність, благоустрій, озеленення, освітлення, інфраструктуру та безбар'єрність.

Естетика також важлива, але вона є лише однією зі складових. Можна побудувати дуже красивий будинок, але якщо в ньому регулярно не працює ліфт, погане утеплення, проблеми з водопостачанням або немає нормального паркування, фасад не компенсує цих недоліків.

Тому я часто кажу, що на ринку сьогодні немає дефіциту квадратних метрів. Є дефіцит комплексних, продуманих рішень, у яких усі елементи працюють як єдина система.

Тобто якість архітектури можна оцінювати не лише суб'єктивно, а й за конкретними економічними показниками?

– Безумовно. Є декілька показників, за якими можна оцінювати ефективність архітектурних рішень. І найпростіший для розуміння показник - це вартість нерухомості. Можна порівнювати ціни продажу квартир у різних житлових комплексах, зокрема тих, що розташовані поруч і мають співставні характеристики.

Ще один показник, який ми використовуємо у своїй практиці, — stickiness, або ефект “прилипання”. Це готовність людей залишатися в одному житловому комплексі навіть тоді, коли їхні життєві обставини змінюються.

Наприклад?

– Наприклад, молода пара купує невелику квартиру. Через три-п'ять років у родині з'являються діти або виникає потреба в більшій площі. Якщо під час переїзду люди знову обирають квартиру в тому самому комплексі, це свідчить про те, що їм подобається середовище, у якому вони живуть.

Подібна ситуація виникає з орендарями. Люди, які змінюють орендовану квартиру, нерідко намагаються залишитися в межах того самого комплексу.

Для офісних і торговельних центрів аналогічним показником є вакантність площ. Якщо приміщення швидко знаходять орендарів і довго не залишаються порожніми, це також може свідчити про якість проєкту.

Тобто хороша архітектура має не лише естетичну, а й цілком вимірювану економічну цінність.

Чому локація вже не гарантує успіху

На ринку нерухомості десятиліттями працює правило “локація, локація і ще раз локація”. Ваш досвід показує, що якість самого житлового комплексу може бути важливішою за його розташування?

– Локація залишається важливою, але вже не є єдиним визначальним фактором. Наші проєкти демонструють, що люди готові обирати житло у більш віддалених від центру районах, якщо там можуть отримати значно вищу якість повсякденного життя.

Наприклад, можна порівняти ЖК “Файна Таун” та ЖК “Нивки-Парк”. Вони починали реалізовуватися приблизно в один період, а стартові ціни на квартири були співставними. Водночас “Нивки-Парк” має кращу транспортну доступність завдяки безпосередній близькості до станції метро, тоді як від “Файна Таун” до метро потрібно йти близько 20 хвилин.

Однак сьогодні ми бачимо суттєву різницю у вартості нерухомості на користь “Файна Таун”. Це результат не одного чинника, а комплексного підходу: якості середовища, планувань, благоустрою та інфраструктури.

Ще один показовий приклад – ЖК “Республіка” та сусідній ЖК “Сенат”. Об'єкти розташовані поруч, але, за нашими оцінками, різниця у вартості квадратного метра може сягати близько 35%. Це свідчить про те, що покупець оцінює не просто адресу, а те, що саме отримує за свої гроші.

Чи може якісна архітектура та продумане середовище робити житло дорожчим порівняно з аналогічними квартирами в сусідніх комплексах? 

– Так, але я б говорив не лише про архітектуру в традиційному розумінні, а про якість усього проєкту.

Якщо ми порівнюємо об'єкти, побудовані з подібних матеріалів, із близькими технічними характеристиками та в одній локації, але бачимо суттєву різницю у вартості, потрібно шукати причини в інших складових продукту.

Це можуть бути планування, організація території, інфраструктура, озеленення, якість громадських просторів і зручність повсякденного користування.

Така різниця зберігається і на вторинному ринку. Квартири в комплексах із якісним середовищем можуть бути привабливішими для перепродажу та оренди. Тобто цінність продуманого проєкту не зникає після завершення будівництва.

“Місто в місті” – це відповідь на проблеми великих міст

Концепція “місто в місті” стала одним із найпомітніших трендів українського девелопменту. Чому покупці настільки зацікавлені в таких комплексах?

– Насправді це відповідь на проблеми сучасного міського середовища. Люди втомилися від хаотичної забудови, захаращених дворів, автомобілів на тротуарах, нестачі зелених зон і недостатньої кількості сервісів поруч із житлом.

Коли людина потрапляє на територію, де є зрозумілі правила, облаштовані пішохідні простори, озеленення, місця для відпочинку, дитячі та спортивні майданчики, вона отримує зовсім інший досвід.

Ми називаємо це попитом на порядок. Люди хочуть жити в середовищі, де не потрібно щодня стикатися з хаосом, де можна спокійно відпустити дитину погуляти, пройтися територією, випити кави, займатися спортом або просто відпочити на природі.

Але справжнє “місто в місті” не повинно обмежуватися житловими будинками, магазинами та дитячими майданчиками. Це має бути поліфункціональне середовище, де поєднані житло, робота, освіта, дозвілля та інші необхідні функції.

Саме так ми підходимо до розвитку міських територій: людина не повинна щодня долати великі відстані, щоб задовольнити свої базові потреби.

Ви згадали Comfort Town і “Файна Таун”. Які рішення цих проєктів найбільше вплинули на зміну підходів до житлової забудови?

– Comfort Town став для нас одним із перших великих прикладів комплексної квартальної забудови. Його реалізація розпочалася у 2009 році, коли більшість житлових проєктів у Києві ще будувалися за традиційною мікрорайонною моделлю.

Ми запропонували чітко розділити автомобільні та пішохідні простори. Замість дворів, якими одночасно користуються автомобілісти та пішоходи, створили окремі зелені території для мешканців і маршрути для транспорту.

Також важливою була комплексність забудови. Вже на початкових етапах проєкту передбачали фітнес-центр, супермаркет, а згодом з'явилися школи та дитячі садки.

Пізніше ми зрозуміли, що окремі закриті двори не завжди повністю реалізують потенціал пішохідного середовища. Людям потрібні не просто зелені майданчики, а простори, де відбувається життя. Тому у “Файна Таун” запропонували інше рішення – об'єднати двори великою пішохідною промена́дою, створити більше відкритих просторів і можливостей для взаємодії мешканців.

Ми відійшли від суцільної периметральної забудови на користь кварталів із розривами між будинками. Це дало змогу покращити планування квартир і сформувати більш насичене пішохідне середовище.

Чи окупаються інвестиції в благоустрій

Створення парків, озеленення, пішохідних променадів і громадських просторів потребує додаткових витрат. Як переконати девелопера інвестувати в те, що не завжди можна безпосередньо продати покупцеві як квадратні метри?

– Це питання ми неодноразово обговорювали із замовниками. Пам'ятаю, коли працювали над одним із проєктів, створення парку та благоустрій території могли додати приблизно 5-15 доларів до собівартості квадратного метра квартири.

На той момент такі витрати викликали чимало запитань. Але ми аргументували їх необхідність тим, що мешканцям невеликих за площею квартир потрібно запропонувати додаткову якість життя поза межами власного помешкання.

Згодом стало зрозуміло, що такі інвестиції виправдовують себе. Якісне середовище підвищує привабливість житлового комплексу, сприяє попиту та підтримує вартість нерухомості на вторинному ринку.

Тому я б радив девелоперам оцінювати не лише початкову собівартість будівництва, а й довгострокову економіку проєкту. Важливо розуміти, як він працюватиме через п'ять, десять або п'ятнадцять років.

Які зміни потрібні українським містам

Якщо перейти від окремих житлових комплексів до міського масштабу, які проблеми українських міст сьогодні потребують першочергової уваги?

– Насамперед, це комплексна реновація наявного житлового фонду, підвищення енергоефективності будівель, модернізація інженерних систем і заміна застарілих джерел енергії. На найближчі 20 років це буде одним із найважливіших завдань для українських міст.

Також необхідно переглядати підходи до паркування, впорядковувати дворові території, створювати якісні пішохідні маршрути, розвивати громадський транспорт і забезпечувати доступність базових сервісів.

Окремо я би виділив таку проблему, як відсутність системності в організації міського простору. Хаотичне паркування, різнорідне мощення тротуарів, неузгоджені фасади, надмірна зовнішня реклама та візуальний шум формують відчуття занедбаності.

Водночас місто має мати зрозумілі правила забудови та розвитку територій. Львів, наприклад, демонструє більш системний підхід до містобудівного регулювання, що допомагає уникати окремих перекосів у забудові.

Місто має не просто дозволяти будівництво, а керувати розвитком територій, зберігаючи баланс між житлом, інфраструктурою, транспортом і громадськими просторами.

Яким має бути місто майбутнього? Чи реально перенести принципи, які працюють у ваших житлових комплексах, на рівень усього міста?

– Насправді саме так і має виглядати місто. Коли міський простір буде комфортним, функціональним і насиченим необхідними сервісами, потреба створювати окремі концепції “місто в місті” поступово зникне.

Ми маємо змінити саму логіку проєктування. Є принцип, якого дотримуємося у своїй роботі: спочатку потрібно зрозуміти, як люди будуть жити та взаємодіяти, потім сформувати простори для цих процесів і лише після цього проєктувати будівлі.

Тобто спочатку життя, потім простір і тільки потім архітектура будівель. Будівля має бути результатом продуманої системи, а не відправною точкою всього проєкту.

Крім того, місто має бути поліфункціональним. Не потрібно створювати окремі райони виключно для проживання, а інші – лише для роботи. Такий підхід змушує людей щодня долати великі відстані, витрачати час і створює додаткове навантаження на транспортну інфраструктуру.

Якісне місто – це середовище, у якому більшість щоденних потреб можна задовольнити поруч із домом. Де є житло, робочі місця, освіта, медицина, магазини, громадські простори та можливості для відпочинку. Але головним ресурсом міста є люди. Коли вони залишаються, переїжджають до міста, працюють, створюють бізнеси та користуються місцевими сервісами, це формує передумови для економічного розвитку.