Архитектура как инвестиция в качество жизни

Сегодня девелоперы активно говорят о красивой архитектуре, уникальных фасадах и современном дизайне. Но значит ли это, что здание будет качественным? Что действительно определяет хорошую архитектуру?

– Я не рекомендовал бы рассматривать эстетику как главный показатель качественной архитектуры. Хорошее с виду здание совсем не обязательно будет комфортным для проживания или удобным в эксплуатации. История архитектуры знает немало примеров, когда зрительно привлекательные объекты оказывались неудобными для своих пользователей.

Качественная архитектура – это, прежде всего, целостная система, обеспечивающая комфорт человека в течение длительного времени. Она включает планирование, инженерию, функциональность, благоустройство, озеленение, освещение, инфраструктуру и безбарьерность.

Эстетика тоже важна, но она является лишь одной из составляющих. Можно построить очень красивый дом, но если в нем регулярно не работает лифт, плохое утепление, проблемы с водоснабжением или нет нормальной парковки, фасад не компенсирует этих недостатков.

Поэтому часто говорю, что на рынке сегодня нет дефицита квадратных метров. Есть дефицит комплексных, обмысленных решений, в которых все элементы работают как единая система.

То есть качество архитектуры можно оценивать не только субъективно, но и по конкретным экономическим показателям?

– Безусловно. Есть несколько показателей, по которым можно оценивать эффективность архитектурных решений. И самый простой для понимания показатель – это стоимость недвижимости. Можно сравнивать цены продажи квартир в различных жилых комплексах, в том числе расположенных рядом и имеющих сопоставимые характеристики.

Еще один показатель, который мы используем в своей практике, — stickiness или эффект "прилипания". Это готовность людей оставаться в одном жилом комплексе даже тогда, когда их жизненные обстоятельства меняются.

К примеру?

– Например, молодая пара покупает небольшую квартиру. Через три-пять лет в семье появляются дети или возникает потребность в большей площади. Если во время переезда люди снова выбирают квартиру в том же комплексе, это свидетельствует о том, что им нравится среда, в которой они живут.

Подобная ситуация возникает с арендаторами. Люди, которые меняют съемную квартиру, нередко пытаются остаться в пределах того же комплекса.

Для офисных и торговых центров аналогичным показателем является вакантность площадей. Если помещения быстро находят арендаторов и долго не остаются пустыми, это может свидетельствовать о качестве проекта.

То есть хорошая архитектура имеет не только эстетическую, но и полностью измеряемую экономическую ценность.

Почему локация уже не гарантирует успеха

На рынке недвижимости десятилетиями работает правило "локация, локация и еще раз локация". Ваш опыт показывает, что качество самого жилого комплекса может быть важнее его расположения?

– Локация остается важной, но уже не единственным определяющим фактором. Наши проекты демонстрируют, что люди готовы выбирать жилье в более отдаленных от центра районах, если там могут получить гораздо более высокое качество повседневной жизни.

Например, можно сравнить ЖК "Файна Таун" и ЖК "Нивки-Парк". Они начинали реализовываться примерно в один период, а стартовые цены на квартиры были сопоставимы. В то же время "Нивки-Парк" имеет лучшую транспортную доступность благодаря непосредственной близости к станции метро, тогда как от "Файна Таун" до метро нужно идти около 20 минут.

Однако сегодня мы видим существенную разницу в стоимости недвижимости в пользу "Файна Таун". Это результат не одного фактора, а комплексного подхода: качества среды, планировок, благоустройства и инфраструктуры.

Еще один показательный пример – ЖК "Республика" и соседний ЖК "Сенат". Объекты расположены рядом, но, по нашим оценкам, разница в стоимости квадратного метра может достигать около 35%. Это свидетельствует о том, что покупатель оценивает не просто адрес, а то, что получает за свои деньги.

Может ли качественная архитектура и продуманная среда делать жилье более дорогим по сравнению с аналогичными квартирами в соседних комплексах?

– Да, но я бы говорил не только об архитектуре в традиционном понимании, но и о качестве всего проекта.

Если мы сравниваем объекты, построенные из подобных материалов, с близкими техническими характеристиками и одной локации, но видим существенную разницу в стоимости, нужно искать причины в других составляющих продукта.

Это может быть планирование, организация территории, инфраструктура, озеленение, качество общественных пространств и удобство повседневного пользования.

Такая разница сохраняется и на вторичном рынке. Квартиры в комплексах с качественной средой могут быть более привлекательными для перепродажи и аренды. То есть, ценность продуманного проекта не исчезает после завершения строительства.

"Город в городе" - это ответ на проблемы больших городов

Концепция "город в городе" стала одним из самых заметных трендов украинского девелопмента. Почему покупатели так заинтересованы в таких комплексах?

– На самом деле это ответ на проблемы современной городской среды. Люди устали от хаотической застройки, загроможденных дворов, автомобилей на тротуарах, нехватки зеленых зон и недостаточного количества сервисов рядом с жильем.

Когда человек попадает на территорию, где есть понятные правила, обустроены пешеходные просторы, озеленения, места отдыха, детские и спортивные площадки, он получает совсем другой опыт.

Мы называем это спросом на порядок. Люди хотят жить в среде, где не нужно каждый день сталкиваться с хаосом, где можно спокойно отпустить ребенка погулять, пройтись по территории, выпить кофе, заниматься спортом или просто отдохнуть на природе.

Но настоящий "город в городе" не должен ограничиваться жилыми домами, магазинами и детскими площадками. Это должна быть полифункциональная среда, где соединены жилье, работа, образование, досуг и другие необходимые функции.

Именно так мы подходим к развитию городских территорий: человек не должен ежедневно преодолевать большие расстояния, чтобы удовлетворить свои базовые потребности.

Вы упомянули Comfort Town и "Файна Таун". Какие решения этих проектов повлияли на изменение подходов к жилой застройке?

– Comfort Town стал для нас одним из первых крупных примеров комплексной квартальной застройки. Его реализация началась в 2009 году, когда большинство жилых проектов в Киеве еще строились по традиционной микрорайонной модели.

Мы предложили четко разделить автомобильные и пешеходные места. Вместо дворов, которыми одновременно пользуются автомобилисты и пешеходы, создали зеленые территории для жителей и маршруты для транспорта.

Также важна была комплексность застройки. Уже на начальных этапах проекта предусматривали фитнес-центр, супермаркет, а затем появились школы и детские сады.

Позже мы поняли, что отдельные закрытые дворы не всегда полностью реализуют потенциал пешеходной среды. Людям нужны не просто зеленые площадки, а просторы, где происходит жизнь. Поэтому в "Файна Таун" предложили другое решение - объединить дворы большой пешеходной променадой, создать больше открытых пространств и возможностей для взаимодействия жителей.

Мы ушли от сплошной периметральной застройки в пользу кварталов с разрывами между домами. Это позволило улучшить планировку квартир и сформировать более насыщенную пешеходную среду.

Окупаются ли инвестиции в благоустройство

Создание парков, озеленения, пешеходных променадов и общественных пространств требует дополнительных затрат. Как убедить девелопера инвестировать в то, что не всегда можно продать непосредственно покупателю как квадратные метры?

– Этот вопрос мы неоднократно обсуждали с заказчиками. Помню, когда работали над одним из проектов, создание парка и благоустройство территории могли прибавить около 5-15 долларов к себестоимости квадратного метра квартиры.

В тот момент такие расходы вызвали немало вопросов. Но мы аргументировали их необходимость тем, что жильцам небольших по площади квартир нужно предложить дополнительное качество жизни за пределами собственного дома.

Впоследствии стало ясно, что подобные инвестиции оправдывают себя. Качественная среда увеличивает привлекательность жилого комплекса, способствует спросу и поддерживает цена недвижимости на вторичном рынке.

Поэтому я советовал бы девелоперам оценивать не только первоначальную себестоимость строительства, но и долгосрочную экономику проекта. Важно понимать, как он будет работать через пять, десять или пятнадцать лет.

Какие изменения нужны украинским городам

Если перейти от отдельных жилых комплексов к городскому масштабу, какие проблемы украинских городов сегодня нуждаются в первоочередном внимании?

– В первую очередь, это комплексная реновация существующего жилищного фонда, повышение энергоэффективности зданий, модернизация инженерных систем и замена устаревших источников энергии. На ближайшие 20 лет это будет одной из самых важных задач для украинских городов.

Также необходимо просматривать подходы к парковке, обустраивать дворовые территории, создавать качественные пешеходные маршруты, развивать общественный транспорт и обеспечивать доступность базовых сервисов.

Отдельно я бы выделил такую проблему как отсутствие системности в организации городского пространства. Хаотичная парковка, разнородное мощение тротуаров, несогласованные фасады, чрезмерная наружная реклама и визуальный шум формируют ощущение запущенности.

В то же время, город должен иметь понятные правила застройки и развития территорий. Львов, например, демонстрирует более системный подход к градостроительному регулированию, что помогает избежать отдельных перекосов в застройке.

Город должен не просто разрешать строительство, а управлять развитием территорий, сохраняя баланс между жильем, инфраструктурой, транспортом и общественными пространствами.

Каким должен быть город будущего? Реально ли перенести принципы, работающие в ваших жилых комплексах, на уровень всего города?

– На самом деле именно так и должен выглядеть город. Когда городское пространство будет комфортным, функциональным и насыщенным необходимыми сервисами, потребность создавать отдельные концепции города в городе постепенно исчезнет.

Мы должны изменить саму логику проектирования. Есть принцип, который придерживаемся в своей работе: сначала нужно понять, как люди будут жить и взаимодействовать, затем сформировать пространства для этих процессов и после этого проектировать здания.

То есть сначала жизнь, потом пространство и только потом архитектура построек. Здание должно являться результатом продуманной системы, а не отправной точкой всего проекта.

Кроме того, город должен быть полифункциональным. Не нужно создавать отдельные районы исключительно для проживания, а другие только для работы. Такой подход заставляет людей ежедневно преодолевать большие расстояния, тратить время и создает дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Качественный город – это среда, в которой большинство ежедневных потребностей можно удовлетворить рядом с домом. Где есть жилье, рабочие места, образование, медицина, магазины, общественные места и возможности для отдыха. Но главным ресурсом города есть люди. Когда они остаются, переезжают в город, работают, создают бизнес и пользуются местными сервисами, это формирует предпосылки для экономического развития.