- Категория
- Эксперты
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Первичный рынок жилья: чего ждать В 2024 году
В 2024 году первичный рынок жилья будет иметь признаки стагнации: спрос на новостройки будет оставаться низким и ограниченным объектами с высоким уровнем готовности (спрос не превысит 25-30% от уровня февраля 2022 года), при экономической стабильности стоимость м2 будет расти точечно и преимущественно в объектах с высокой степенью готовности, будет наблюдаться отрицательное соотношение старта новых объектов с количеством запланированных к сдаче в эксплуатацию - на уровне 10-15%.
Замечу, что в течение 2023 года по сравнению со второй половиной 2022 года темпы строительства выросли лишь на 15-20%, что едва дотягивает до ⅓ от количества объектов, возведение которых велось до полномасштабного вторжения. При этом более 80% ЖК, на которых ведутся строительные работы, должны быть сданы в эксплуатацию еще в 2022 и начале 2023. Фактически часть девелоперов, хоть и медленно, но пыталась привести в порядок начатые объекты.
Как "взбудоражить" спрос
В настоящее время более 70% возводимых ЖК сконцентрированы преимущественно в западных областях и Киеве из-за "статуса" наиболее защищенных от вражеских обстрелов - отсюда и более ощутимый спрос, чем в остальных регионах страны. В следующем году спрос не будет "абстрактным", скорее точечным, ведь покупателей будут интересовать объекты по нескольким критериям:
- цена в соотношении с площадью дома;
- место и удобство расположения жилого комплекса (регион, удаленность от центральной части города, номинальная защита от вражеских обстрелов);
- стадия строительства и активность на стройплощадке;
- статус девелопера: его опыт работы на рынке, качество уже построенных объектов,
- наличие всех разрешений и отсутствие судебных и других "обременений" (например, общественных протестов), которые могут подвергнуть сомнению завершение объекта;
- действующие гибкие программы скидок и рассрочки, совместные с комбанками ипотечные программы, возможность приобретения жилья по программе "Еселя" (аккредитация ЖК для участия в этой программе);
- качество будущего ЖК: создаваемые объекты инфраструктуры, закрытая территория, безопасность и защита.
Активное внедрение программы льготного ипотечного кредитования "єОселя" на первичном рынке, особенно в возводимых объектах, отчасти будет стимулировать рост спроса. Ведь количество квартир, приобретенных по программе "єОселя" в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%, при этом большинство квартир покупается в объектах классов "кофорт+" и "бизнес", цена которых в среднем на 30-50% выше за стоимость квартир в объектах экономкласса с аналогичной степенью готовности.
А для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти до 25-30% от выданных кредитов - до 200-250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важным станет существенное расширение программы на объекты эконом и комфорт-класса.
Цены: увеличится ли стоимость новостроек
По моему мнению, главные изменения в стоимости жилья для покупателей будут наблюдаться в объектах с динамическим и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности. Именно у таких ЖК уже запланирован рост стоимости м2 в среднем на 10-15% в гривневом эквиваленте, однако такие ценовые изменения связаны скорее с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не повышенным спросом.
На мой взгляд, отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в завтрашнем дне и общенизкий уровень доходов граждан станут главными сдерживающими факторами для глобального роста цен. Именно поэтому, в среднем по рынку увеличение цен вероятно не превысит 3-5%, что будет в 2-2,5 раза меньше прогнозируемых темпов инфляции (ожидается, что в 2024 году инфляция в Украине составит 9,7%).
Замечу: на первичном рынке существует крепкая связь войны, спроса, темпов строительства, качеством ЖК, способов приобретения, курса валют и себестоимости строительства. На этом должна быть основана ценовая политика девелоперов. Однако уже сейчас некоторые компании озвучивают собственные коммерческие планы по поднятию цен в их объектах на 10-15%. Это кажется как ожидаемый общерыночный тренд, однако вряд ли это звучит убедительно и корректно по отношению ко всему рынку.
Несколько абсурдно, когда в объектах с нулевым или хилым спросом при стабильной себестоимости стремительно растут цены. А кроме того не следует забывать, что на первичном рынке пруд пруди разнообразные риски для инвестора: от "военных", до превращения объекта в долгострой или откровенное мошенничество. Я думаю, что в состоянии потенциальных покупателей нет никаких ценовых иллюзий, ведь дефицита на первичном рынке жилья нет.
Что влияет на первичный рынок в 2024 году
В целом среди факторов, влияющих на развитие первичного рынка жилья в 2024 году, можно выделить следующие:
- Продолжительность и ход войны, противодействие агрессору и преодоление последствий войны.
- Развитие экономики и, в частности, строительной и касающихся отраслей (рост ВВП, низкая инфляция, сбалансированные доходы и расходы государственного бюджета благодаря макрофинансовой поддержке стран-партнеров).
- Развитие государственной программы "еселя" на первичном рынке.
- Эффективность градостроительной реформы (от преодоления коррупции на всех ступенях, создание прозрачного инвестиционно привлекательного рынка до защиты прав покупателей).
- Ситуация на рынке валют: крепкость государственной валюты.
- Рост доходов людей.
- Политический консенсус: отсутствие внутренних разрушительных распрей.
При оптимистическом сценарии ситуация на первичном рынке жилья в 2024 году будет оставаться в сознании: вряд ли рынку будет грозить более глобальный кризис, чем вызванный войной. В то же время сохранение "статус кво" в строительстве жилья можно будет считать вполне приемлемым и адекватным.