Первичный рынок жилья: чего ждать В 2024 году

Замечу, что в течение 2023 года по сравнению со второй половиной 2022 года темпы строительства выросли лишь на 15-20%, что едва дотягивает до ⅓ от количества объектов, возведение которых велось до полномасштабного вторжения. При этом более 80% ЖК, на которых ведутся строительные работы, должны быть сданы в эксплуатацию еще в 2022 и начале 2023. Фактически часть девелоперов, хоть и медленно, но пыталась привести в порядок начатые объекты.

Как "взбудоражить" спрос

В настоящее время более 70% возводимых ЖК сконцентрированы преимущественно в западных областях и Киеве из-за "статуса" наиболее защищенных от вражеских обстрелов - отсюда и более ощутимый спрос, чем в остальных регионах страны. В следующем году спрос не будет "абстрактным", скорее точечным, ведь покупателей будут интересовать объекты по нескольким критериям:

• цена в соотношении с площадью дома;
• место и удобство расположения жилого комплекса (регион, удаленность от центральной части города, номинальная защита от вражеских обстрелов);
• стадия строительства и активность на стройплощадке;
• статус девелопера: его опыт работы на рынке, качество уже построенных объектов,
• наличие всех разрешений и отсутствие судебных и других "обременений" (например, общественных протестов), которые могут подвергнуть сомнению завершение объекта;
• действующие гибкие программы скидок и рассрочки, совместные с комбанками ипотечные программы, возможность приобретения жилья по программе "Еселя" (аккредитация ЖК для участия в этой программе);
• качество будущего ЖК: создаваемые объекты инфраструктуры, закрытая территория, безопасность и защита.

Активное внедрение программы льготного ипотечного кредитования "єОселя" на первичном рынке, особенно в возводимых объектах, отчасти будет стимулировать рост спроса. Ведь количество квартир, приобретенных по программе "єОселя" в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%, при этом большинство квартир покупается в объектах классов "кофорт+" и "бизнес", цена которых в среднем на 30-50% выше за стоимость квартир в объектах экономкласса с аналогичной степенью готовности.

А для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти до 25-30% от выданных кредитов - до 200-250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важным станет существенное расширение программы на объекты эконом и комфорт-класса.

Цены: увеличится ли стоимость новостроек

По моему мнению, главные изменения в стоимости жилья для покупателей будут наблюдаться в объектах с динамическим и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности. Именно у таких ЖК уже запланирован рост стоимости м2 в среднем на 10-15% в гривневом эквиваленте, однако такие ценовые изменения связаны скорее с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не повышенным спросом.

На мой взгляд, отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в завтрашнем дне и общенизкий уровень доходов граждан станут главными сдерживающими факторами для глобального роста цен. Именно поэтому, в среднем по рынку увеличение цен вероятно не превысит 3-5%, что будет в 2-2,5 раза меньше прогнозируемых темпов инфляции (ожидается, что в 2024 году инфляция в Украине составит 9,7%).

Замечу: на первичном рынке существует крепкая связь войны, спроса, темпов строительства, качеством ЖК, способов приобретения, курса валют и себестоимости строительства. На этом должна быть основана ценовая политика девелоперов. Однако уже сейчас некоторые компании озвучивают собственные коммерческие планы по поднятию цен в их объектах на 10-15%. Это кажется как ожидаемый общерыночный тренд, однако вряд ли это звучит убедительно и корректно по отношению ко всему рынку.

Несколько абсурдно, когда в объектах с нулевым или хилым спросом при стабильной себестоимости стремительно растут цены. А кроме того не следует забывать, что на первичном рынке пруд пруди разнообразные риски для инвестора: от "военных", до превращения объекта в долгострой или откровенное мошенничество. Я думаю, что в состоянии потенциальных покупателей нет никаких ценовых иллюзий, ведь дефицита на первичном рынке жилья нет.

Что влияет на первичный рынок в 2024 году

В целом среди факторов, влияющих на развитие первичного рынка жилья в 2024 году, можно выделить следующие:

1. Продолжительность и ход войны, противодействие агрессору и преодоление последствий войны.
2. Развитие экономики и, в частности, строительной и касающихся отраслей (рост ВВП, низкая инфляция, сбалансированные доходы и расходы государственного бюджета благодаря макрофинансовой поддержке стран-партнеров).
3. Развитие государственной программы "еселя" на первичном рынке.
4. Эффективность градостроительной реформы (от преодоления коррупции на всех ступенях, создание прозрачного инвестиционно привлекательного рынка до защиты прав покупателей).
5. Ситуация на рынке валют: крепкость государственной валюты.
6. Рост доходов людей.
7. Политический консенсус: отсутствие внутренних разрушительных распрей.

При оптимистическом сценарии ситуация на первичном рынке жилья в 2024 году будет оставаться в сознании: вряд ли рынку будет грозить более глобальный кризис, чем вызванный войной. В то же время сохранение "статус кво" в строительстве жилья можно будет считать вполне приемлемым и адекватным.