Несколько мыслей о недоступности доступной ипотеки єОселя в Україні

С 1 августа государственная программа льготной ипотеки расширена на новые категории населения. К военным, учителям, врачам и ученым добавили ветеранов, людей с инвалидностью, ВПЛ и в целом всех, кто не обеспечен жильем достаточной площади.

Для новых категорий годовой процент вырос до 7% (для льготных категорий был и остается 3%), но финансово все еще остается наиболее выгодным вариантом кредита, особенно с учетом ожидаемой инфляции на уровне 10%.

Несмотря на хоть и соблазнительное предложение, программа все еще не означает, что каждый может выбрать себе вожделенное жилье, даже если подходить к этому вопросу скромно.

Ограничение по возрасту – дом не старше 3 лет

Для предыдущей группы было и остается ограничение в 10 лет дома, а для расширенной программы этот срок сократили до 3. Это все жилье в новых домах с более высокой стоимостью квадратного метра по сравнению с домами построенными с 2013-го. Добавьте к этому и более высокую стоимость свежего ремонта.

Да и квартир таких на рынке немного. Согласно данным аналитиков ЛУН – в Киеве из всех квартир вторички выставленных на продажу под возраст 3 года попадает 7% квартир. Во Львове всего 2%. В Одессе – крошечных 0.4%.

Ощутимая часть таких квартир продается без ремонта, что предполагает дополнительные инвестиции в ультрабюджетных вариантах от 20% стоимости квартиры, что существенно влияет на необходимые начальные средства. Кстати, к примеру, в странах Скандинавии, ипотека покрывает к тому же ремонтные работы. Нам о таком пока остается только мечтать.

Покупка первички только для аккредитованных объектов

Кажется, если брать квартиру без ремонта, то можно рассмотреть варианты от застройщиков. Метр стоит еще дешевле, достроят скоро, есть из чего выбрать.

Но не любой застройщик может продать по этой программе. Объект должен пройти аккредитацию, а также банк, предоставляющий кредит, отдельно должен одобрить ваш выбор, проверив застройщика самостоятельно.

По данным ЛУН, в Киеве на сегодняшний день есть продажи в 179 жилых комплексах и только в 33 из них действует программа єОселя. Львов – только 10 из 127 выставлены на продажу через льготную государственную ипотеку. Одесса - 6 из 79.

Выбор хоть и налицо, но сократился в разы.

Продавцы не очень рады

Для продавца вторички продажа через єОселю тоже налагает определенные дополнительные неудобства.

Во-первых, денежные средства в гривне на банковский счет. Все же традиционно квартиры в Украине продаются за наличные доллары и получить "миллион на карту" - для многих это очень необычная история.

Во-вторых, ограничение на снятие наличных денег. Тот же миллион со счета можно снимать только по 100.000 грн в день из-за текущих банковских ограничений. В отделение банка как на работу, несколько недель каждый день, чтобы все же вывести в привычные бумажные купюры — сомнительное предложение для некоторых продавцов.

В-третьих, валютные опасности. Да, сейчас курс официальный неизменен и не сильно отличается от наличного, но травматический предыдущий опыт, когда гривня ощутимо теряла в цене за день, порождает страх: не произойдет ли чего-нибудь чрезвычайного в момент, когда захочу перевести средства в стабильную валюту?

Правильно рассчитанная сумма кредита

Если ежемесячно 20 лет платить по 10.000 грн в банк, то это выйди 2,4 миллиона гривен из которых нужно вычесть 7%, и на эту сумму подбирать себе квартиру, верно? Нет, не верно. 7% годовых означает, что за 20 лет по аннуитетному кредиту примерно половина выплаченных средств уйдет на погашение составленных процентов.

А реальная процентная ставка включает в себя еще платежи по страхованию жилья (0.5%) и заемщика (еще 0.5%) и несколько банковских комиссий. Так, в Приват Банке, согласно официальным данным, 7% уже превратится 9,56% годовых в гривне. Забегая вперед, это все равно очень привлекательные условия кредитования.

Со всем этим, при ежемесячном платеже в 10.000 грн. на 20 лет, банк выдаст кредит на 1,28 млн. грн., а не 2.4 млн. суммы общих выплат.

Согласно расчетам аналитиков ЛУН, для среднестатистической двухкомнатной квартиры на вторичке месячный платеж при ставке 7% составит ориентировочно:

Киев - 27 000 грн

Львов — 23 000 грн

Одесса — 17 000 грн

Такой месячный платеж лишь на 30-60% больше размера средней месячной платы по аренде двухкомнатной квартиры в этих городах, что является очень привлекательными условиями.

Очередь на єОселя

И в конце все упирается в деньги, которых не хватит на всех. естьОбитель существует с осени 2022 г. и за это время было выдано примерно 2000 кредитов при почти 50.000 заявок. По словам Укрфинжилья, средств есть еще на 5-6 тысяч квартир до конца года, что не покроет даже 20% всех заявок на текущий момент. С расширением программы ожидается наплыв новых заявок, так что желающие — становитесь в очередь раньше других. Очередь будет длинная, когда и каким образом государство найдет бюджетирование на всех, пока неизвестно.

Так что такое єОселя, добро или зло?

Однозначно добро.

Государство предлагает от 3 до 7% годовых, что значительно меньше учетной ставки НБУ в 22% и меньше ожидаемой инфляции в 10,5%. Фактически, государство доплачивает вам за то, что вы берете кредит.

В развитом мире программы государственной ипотеки направлены на обеспечение жильем готовых работать, создавать экономическую ценность и добавленную стоимость, и десятилетия выплачивать долг на квартиру, тогда как нет возможности приобрести необходимое сейчас жилье за всю сумму.

Для молодых семей, где супруги на старте карьеры и имеют впереди годы стабильного дохода, это отличный шанс на собственное жилье здесь, в Украине, а это то, что реально могут удержать их от миграции и судьбы гастарбайтеров, когда откроют границы.