Коалиционное соглашение: что ждет строительную отрасль?

В коалиционном соглашении реформам в сфере строительства посвящен отдельный подраздел. Все пять пунктов которого являются актуальными и в действительности отображают основную проблематику отрасли. Вопрос в том, каковы будут механизмы и сроки реализации указанных реформ.

Зонингу быть не скоро

Первым делом участники коалиции предлагают до 2016 года внедрить зонирование территорий (целевое назначение и детальное планирование территорий), по меньшей мере, в областных центрах. На сегодняшний день оно есть не более чем в 10-15% городов. Правительство уже более пяти лет пытается внедрить зонирование территорий, которое может спасти украинские города от бесконтрольной застройки, однако в практической реализации так и не приступило.

"Вопрос зонирования вряд ли будет решен до 2016 года, поскольку он требует значительных финансовых вливаний из местных бюджетов, а денег в них на эти нужны просто нет", — говорит руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя

При этом в ситуации, когда отрасль и без того едва сводит концы с концами, вряд ли кто-то пойдет на то, чтобы блокировать работу девелоперов, запрещая выделение участков без генплана (подобная инициатива уже ни один раз озвучивалась в Кабмине). "Выходом могло бы стать софинансирование разработки зонинга за счет средств госбюджета или за счет отчислений застройщиков", — рассуждает Дмитрий Шостя. Отметим, что в небольших населенных пунктах, где работают 2-3 строительные компании, именно они и финансируют работы по зонированию территорий. Они же, что не удивительно, и получают все коммерчески привлекательные участки под застройку.

Еще одним важным аспектом, по словам Олега Бойчука, советника практики слияний и поглощений и корпоративного права, руководителя практики недвижимости ЮБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры", является обеспечение публичного доступа к генеральным планам (в том числе планам зонирования) территорий Украина. А для это нужна в первую очередь политическая воля. "Четкое зонирование территорий — это ключ к прозрачности градостроительной отрасли и то, без чего нынешнее состояние дел в отрасли трудно назвать цивилизованным", — отмечает юрист.

Борьба с монополиями

Совершенствование процедуры присоединения к сетям субъектов естественных монополий (электро -, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения) участники рынки называют одной из самых насущных реформ строительной отрасли. Урегулирование подключения к сетям монополистов в значительной мере решит проблему непредсказуемости строительного процесса как в технической, так и в финансовой плоскости. Так, на сегодняшний день монополии часто за право присоединиться к своим сетям дают застройщикам "общественную нагрузку". Это может быть и ремонт сетей в другом конце района, и оплата дополнительных линии электропередач для социальных объектов.

Как работает процедура присоединения к сетям сейчас, рассказывает вице-президент ПАО "ХК "Киевгорстрой" Василий Дудурич: "Поясню на примере электроснабжения. На данный момент действует постановление НКРЭ о том, что процедура присоединения к электрическим сетям доступна всем. То есть, застройщик обращается в "Киевэнерго" с просьбой присоединения к сетям, оно, в свою очередь, выдает технические условия. На их основе застройщик разрабатывает проект, сметную документацию. Затем весь этот пакет документов вместе с проектом и сметой передается "Киевэнерго" на выполнение работ. "Киевэнерго" проводит тендер, заключает договор и начинают проводить работы за счет застройщика. При этом компания не имеет абсолютно никакого влияния на процесс, она не может ускорить проведение работ. В результате своевременная сдача объекта в эксплуатацию может быть под угрозой".

Кроме того, по словам Василия Дудурича, необходимо также привязать стоимость работ по подключению к сетям газо-, тепло-, водоснабжения к стоимости постоянной единицы (например, кубометра воды или газа). "Тогда застройщик мог бы планировать свои траты исходя их засхода этих постоянных единиц (на одну квартиру) и общего количества квартир в доме", — отмечают в "ХК "Киевгорстрой".

Еще одной позитивной новацией участники рынка называют предоставление застройщикам права на строительство автономных систем инженерного обеспечения. "В результате даже в густонаселенном районе, где мощностей водопровода не хватает, можно будет построить высотное здание, и, пробурив скважину и установив на ней насос, обеспечить его водой, — поясняет Дмитрий Шостя. — Реализовать аналогичное право с электроснабжение и системой отопления — особенно для многоквартирных домов — будет сложнее, ведь для это застройщику необходимо будет строить мини-ТЭЦ или электроподстанцию. Однако уже само наличие такого права существенно расширит перечень претендентов на застройку, поскольку у проектантов появится возможность экспериментировать с инфраструктурой и шанс снизить финансовые затраты на строительство".

Документов станет меньше?

Обещает будущая коалиция и бороться с бюрократией. Так, в будущем застройщиков может ждать сокращение срока выдачи разрешительных документов в сфере строительства, а также создание исчерпывающего перечня оснований для возвращения декларации о начале выполнения строительных работ и разрешения на выполнение строительных работ, декларации и сертификата готовности объекта к эксплуатации.

В настоящее время срока выдачи разрешительных документов в сфере строительства составляет 10 дней. Однако, фактически, решение всех бумажных вопросов может занимать у застройщиков и ни один месяц. "Нередко бывает так, что мы подаем документы, а нам их возвращают без объяснения причин. Или при заполнении были допущены несущественные ошибки, которые можно исправить и в процессе получения разрешений. Но в результате нам приходится все подавать по-новой и каждый раз документы находятся на рассмотрении ровно 10 дней", — сетуют в "ХК "Киевгорстрой". Как отмечают в компании, оптимальным было бы сократить время рассмотрения документов до 5 дней.

Из года в год еще одной проблемой в строительной сфере является передача прав на арендованные участки земли от одной компании к другой. Сегодня передача таких участков происходит через продажу компаний, владеющих соответствующими правами на землю. Но покупатель вместе с компанией и привлекательным участком получает и ее проблемные транзакции и контрагентов. Продавец же вынужден, по сути, реструктурировать весь бизнес, чтобы избавиться от одного участка. Расторгнуть договор аренды досрочно и попробовать перезаключить его с новой компанией — рискованно, поскольку горсовет может и не переоформить аренду. Урегулирование вопроса передачи прав на арендованные участки существенно упростило бы жизнь бизнесу: у тех, кто не имел доступа к хорошим участкам, появится бы доступ к ним, а тех, у кого земля просто "висела" на балансе — высвободятся ресурсы для развития других проектов.

Защита от "Элита-центр"

Подумали члены будущей коалиции и о жертвах аферистов. Они обещают введение прозрачной процедуры приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства.

Так, по данным Минрегионразвития, по состоянию на III квартал 2014 года в Украине насчитывалось около 3 тыс. недостроев, из них работы велись только на 1 тыс. объектов. Если предложения коалиции будут одобрены, то права на завершение строительства проблемных объектов можно будет передать другим компаниям или объединению инвесторов строительства. Что это будет за компания/объединение, как они будут распоряжаться полученными активами — самостоятельно проводить тендер или привлекать к этому органы власти — вопрос открытый. Но точно понятно, что универсального подхода для всех недостроев быть не может. Один дом может быть "кристально чистым", просто бывший застройщик не рассчитал бизнес-модель или его "донорский" бизнес не принес ожидаемой прибыли. Другой же проект может быть трижды перепродан и вообще изначально не планировался к сдаче в эксплуатацию. Даже в этих двух ситуациях пути защиты интересов инвесторов будут разными.

Желание строительного лобби в правительстве получить такой лакомый кусок рынка, как недострои (у таких проектов есть готовый проект, площадка, инженерные коммуникации), да еще и с законодательными гарантиями. Не исключено, что под это будут просить выделить еще и государственные деньги — что может привести к коррупционным схемам.