В 2011 году наибольшим спросом пользовались квартиры площадью до 150 кв. метров

Консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги элитной недвижимости Киева за 2011 год. По итогам 2011 года цены на первичном рынке в элитном сегменте и бизнес-классе продемонстрировали существенный рост. Жилые проекты эконом-класса при этом продолжают снижать средние цены предложения. На рынке наблюдается высокая активность девелоперов, говорится в отчете компании, который есть в распоряжении "Дела".  

"В 2011 году возросло количество запросов на приобретение элитного жилья. К сожалению, предложение пока не успевает за спросом, основная его часть по-прежнему представлена квартирами больших площадей и в комплексах, не в полной мере соответствующих заявленному позиционированию", — говорит старший консультант Департамента профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev Алла Куценко. 

Несмотря на рост количества элитных проектов в течение 2009-2010 гг., доля элитного жилья остается на прежнем уровне (около 4%), поскольку новые проекты класса "эконом" и "бизнес" отличаются масштабностью. 

"Хочется отметить позитивные тенденции в сегменте. Новые проекты отличаются хорошим качеством строительства, высоким уровнем инженерии, интересным дизайном, ликвидными площадями квартир. Дефицит предложения пока позволяет девелоперам устанавливать цены на новые объекты на желаемом уровне. Однако уже с 2013-2014 гг. следует ожидать существенного роста ценовой конкуренции в элитном сегменте и, возможно, снижения цен по ряду объектов", — продолжает директор по развитию бизнеса Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.

Элитный сегмент в 2011 г. продемонстрировал хорошую динамику и активно развивался. Так, за прошедший год возобновилось строительство жилых комплексов PecherSKY, "Дом на Пирогова", "Клубный дом на Мичурина". Кроме того, во втором полугодии началось строительство жилого комплекса на улице Зверинецкая и комплекса "Арт Холл" на улице Воровского, что увеличило объем первичного рынка на 145 квартир. Развитие новых проектов, появившихся на рынке в 2010-2011 гг., не изменило текущий объем предложения, который сохраняется на уровне 2010 г., поскольку в ряде строящихся объектов продажи не открывались. В декабре 2011 г. на первичном рынке предлагалось к продаже около 1500 квартир в элитных новостройках суммарной площадью около 250 тыс. кв. м.

При этом только 9% квартир предлагалось в 10 комплексах, сданных в эксплуатацию. В IV квартале 2011 г. на пяти строительных площадках возводился каркас здания. Строительство "Клубного дома на Мичурина" и Diamond Hill близится к завершающей стадии, их ввод в эксплуатацию запланирован в первом полугодии 2012 г. На начальной стадии строительства находятся комплексы PecherSKY, "Арт Холл" и проект на улице Зверинецкая.

В течение года оставалось замороженным строительство на трех объектах ("Аристократ", "Дельфин", 2-я очередь проекта "Воздвиженка") из-за недостатка финансирования и отсутствия активного спроса. Площади предлагаемых на продажу квартир — в достаточно широком диапазоне: от 60 кв. м до 592 кв. м. При этом средняя площадь 1-комнатной квартиры составляет 60 кв. м, 2-комнатной — 86 кв. м, 3-комнатной — 157 кв. м, 4-комнатной — 216 кв. м , многокомнатных квартир — 282 кв.м, пентхаусов — 426 кв. м. Преобладающими в структуре предложения в сегменте элитного жилья остаются квартиры площадью более 250 кв. м. Доля квартир площадью до 150 кв. м, пользующихся повышенным спросом у потенциальных покупателей, не превышает 30%.

Самые высокие цены — в комплексах "Клубный дом", Diamond Hill и Fresco Sofia

В течение 2011 г. на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдались колебания средней цены. В начале года ряд девелоперов снизили цены на квартиры в построенных комплексах, чтобы стимулировать продажи и повысить конкурентоспособность своих объектов. В результате по итогам I полугодия 2011 г. общее снижение средней цены предложения составило около 5,8%. В силу незначительного объема предложения в сегменте элитной недвижимости выход нового предложения может оказать существенное влияние на уровень средней цены.

Так, в III квартале 2011 г. в элитном сегменте был отмечен существенный рост средней цены (до 13%), что было обусловлено открытием продаж в комплексе Diamond Hill. Минимальная цена предложения в нем составила 10 000 $/кв. м. Но уже в IV квартале резкий рост показателя сменился на снижение, вызванное началом строительства и продаж в комплексе "Арт Холл", цены в котором были значительно ниже средних по рынку. По итогам 2011 г. средняя цена предложения элитного жилья выросла на 5,4% по сравнению с 2010 г. и достигла 7 860 $/кв. м. При этом докризисный минимум так и не достигнут, сейчас разница с историческим максимумом составляет порядка 20%.

Наиболее высокие цены предложения зафиксированы в жилых комплексах "Клубный дом на Десятинной", Diamond Hill и Fresco Sofia, где максимальная цена квадратного метра составляет 15 000 $/кв. м и более. 

Средний бюджет сделки составил $1,08 млн. 

С конца 2009 г. уровень спроса и объемы продаж стабилизировались. Анализ сделок показал, что лучшая динамика продаж наблюдается в тех проектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на завершающем этапе строительства. На данный момент объем квартир, находящихся на рынке, в таких объектах не превышает 15-20%. Важной особенностью 2011 г. стала переориентация спроса со старого жилого фонда на качественное новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности).

Ограниченное предложение в сданных в эксплуатацию комплексах, в совокупности с высокой ценой и большой площадью квартир спровоцировали повышение спроса на строящиеся объекты. Количество запросов на покупку квартир в строящихся объектах выросло на 7% по сравнению с 2010 г. Покупатели выбирают квартиры небольшой площади в качественных проектах. Суммарные продажи за 2011 г. выросли по отношению к 2010 г. на 1,3%, средний бюджет сделки составил $1 080 000. Наиболее ликвидным продуктом остаются 3-комнатные квартиры площадью до 150 кв. м. Большинство элитных квартир приобретается для собственного проживания, поэтому требования потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного выше. 

В 2012 году новое предложение составит 325 квартир

Анализ текущей динамики строительства новых объектов приводит к выводу, что в ближайшие год-два не ожидается существенного увеличения объемов предложения, поскольку на завершение строительства девелоперам понадобится как минимум год-полтора, а с учетом сложившейся практики задержки сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов этот период может продлиться до 2 лет. В 2012 г. в сегменте элитной недвижимости планируется начало продаж в проектах H Tower, PecherSKY, "Дом на Пирогова".

Таким образом, новое предложение составит 325 квартир. Это может привести к обострению конкуренции в элитном сегменте и повышению маркетинговой активности девелоперов. Мы ожидаем, что сформировавшаяся на рынке элитного жилья в конце 2011 г. тенденция ценовой стабилизации продолжится и в 2012 г., и значительных ценовых колебаний не будет.

Читайте также: "Самые дорогие дома под Киевом по итогам 2011 года"