Мотоциклы, земля, недвижимость

В ближайшее время власти собираются выставить на продажу крупный пакет акций одного из крупнейших столичных машиностроительных предприятий — Киевского мотоциклетного завода. Еще до старта конкурса специалисты отмечают сложности, которые могут сопутствовать продаже КМЗ. Ведь государство задекларировало главной задачей приватизации предприятия сохранение его профильного производства. Однако главным достоинством завода являются отнюдь не производственные мощности, а земля и недвижимость. Поэтому существует большая вероятность того, что новый собственник придет с целью "состричь купоны" с дорогостоящей недвижимости

Своими действиями официальный Киев недвусмысленно демонстрирует, что с приватизацией КМЗ затягивать не намерен. На прошлой неделе приватизационный проект был согласован в Антимонопольном комитете и сейчас находится на рассмотрении в Кабмине. Все предприватизационные мероприятия должны закончиться к марту следующего года. Именно тогда поиск нового собственника выйдет на финишную прямую.
До настоящего времени заводу с этим самым собственником, мягко говоря, не особо везло. Будучи государственным предприятием, Киевский мотоциклетный в 1994 году прошел процесс корпоратизации. В результате было создано открытое акционерное общество, 100% акций которого находились в госсобственности. Дальше должен был последовать приватизационный процесс. Внятного ответа на вопрос, почему разгосударствление предприятия не было проведено в середине 90-х, ни от кого услышать так и не довелось. Вместо приватизации завод "отфутболивали" от одной госструктуры к другой. Изначально пакет акций КМЗ был закреплен в управлении киевского отделения ФГИУ, а в 2000 году завод был передан в ведение муниципальной власти Киева. В марте этого года мотоциклетный завод подпал под действие постановления Кабмина о расторжении договоров по управлению некоторыми госпредприятиями с региональными властями. С тех пор на предприятии и начались активные процессы предприватизационной подготовки.
Схема приватизации еще не известна. Достоверно известно одно — завод будет приватизирован целостным комплексом. Скорее всего, пакет в размере 50%+1 акция останется у государства. На предприятии будет проведена льготная подписка среди рабочих КМЗ, размер которой составит 3 — 5% акций. Остальные бумаги будут выставлены на продажу. По словам начальника департамента по управлению корпоративными правами ФГИУ Андрея Гудзя, основные требования к инвестору будут стандартными: развитие производства, обеспечение налоговых отчислений и сохранение рабочих мест. Будущая стоимость завода пока также не известна. Сейчас уставный фонд АО составляет около 10 млн. грн. (без индексации с 1997 года). По мнению менеджмента предприятия, после индексации размер уставного фонда составит 200 — 250 млн. грн. Из этого следует, что за 40%-ный пакет покупателю придется выложить не менее 80 — 100 млн. грн.

Мотоциклы "не в счет"
Главная привлекательность предприятия в том, что в его собственности находятся 29,5 га земли на Лукьяновке — одном из центральных районов столицы. Под промышленной застройкой находятся 11,5 га. В общей сложности на заводе имеется 150 тыс. кв. м недвижимости, из которых 120 тыс. — в виде производственных помещений, а остальные 30 тыс. — вспомогательных и административных зданий.
На этом перечень "инвестиционно привлекательных" сторон КМЗ, по большому счету, и заканчивается. Технологически предприятие совершенно устарело — в тринадцати цехах завода на многих этапах производства осуществляются мелкооперационные работы, что по своей сути недалеко от ручного производства. По свидетельству рабочих, в конце 90-х с предприятия "на металлолом" вывозились целые технологические линии.
Главная продукция завода — тяжелые мотоциклы серии "Днепр" — техника устаревшая и не отвечающая потребностям сегодняшнего дня. Свидетельствует об этом тот факт, что за 9 месяцев 2003 года на предприятии было произведено всего около 170 мотоциклов, что, конечно же, нельзя воспринимать как показатель нормальной работы.
Безусловно, потенциальному инвестору завод, с точки зрения мотоциклетного производства, вряд ли будет интересен. Заплатив около 100 млн. грн. за акции, нужно будет разрабатывать новые модели мотоциклов, вкладывать деньги в техническое переоборудование, а это процессы затратные и продолжительные. Гораздо более привлекательным, с точки зрения рентабельности бизнеса, является вариант возвращения стоимости пакета за счет поступлений от аренды земли и недвижимости. В связи с этим логичным вариантом развития событий называют реструктуризацию предприятия и выведение из его собственности земли и недвижимости, не задействованных в производстве мотоциклов. При этом стоимость завода намного снизится, и инвестор, если он действительно заинтересован в развитии его профильной деятельности, деньги, сэкономленные от уменьшения стоимости пакета, сможет направить на инвестиции.
Государство же пока предпочитает иной путь — продать завод целиком. При этом предполагается, что деньги от аренды недвижимости и будут направляться на инвестпроекты. Однако поможет ли это возродить производство мотоциклов — еще вопрос. Уровень финансово-экономических показателей на предприятии можно поддерживать полностью за счет доходов от аренды. То же самое можно сказать и о содержании определенного числа сотрудников с целью сохранения количества рабочих мест. При наличии в условиях конкурса требований относительно роста производства при нынешних показателях достаточно будет увеличивать его на какой-то десяток мотоциклов в год. Поэтому новый собственник сможет получать неплохие доходы с недвижимости, при этом формально "улучшая финансово-экономические показатели" без реального развития производства.

По данным КМЗ, в аренду сдается около 30% его недвижимости.
Точную стоимость аренды производственных помещений рассчитать сложно. Однако сегодня в аренду сдаются 30% площадей административных зданий, что составляют около 10 тыс. кв. м. К примеру, стоимость аренды квадратного метра под офис в помещении заводского общежития на улице Семьи Хохловых с несколько неудобным размещением и не очень развитыми коммуникационными сетями составляет $12 — 14 в месяц. Следовательно, только за счет сдачи в аренду непроизводственных помещений новый собственник сможет получать самое малое около $120 тыс. в месяц