Снова об ипотеке

В Украине почти отсутствует ипотечное кредитование. Но с принятием нового Земельного кодекса, а также других законодательных и нормативных актов механизм ипотечного кредитования может быть в скором будущем внедрен и в наших экономических условиях

Вопросы развития ипотечного кредитования недавно обсуждались на международной научно-практической конференции "Проблемы развития ипотечного рынка и пути их решения". Президент Украины Леонид Кучма убежден, что для более широкого и динамичного развития ипотечного дела в Украине недостает правовой базы. По его словам, принятый в 1992-м году закон о залоге создал для него лишь базовые основы, а подписанный в июне 1999-го года Указ об ипотеке был заблокирован парламентом. Кроме того, Верховная Рада до сих пор не приняла соответствующий законопроект. Глава государства выразил надежду, что парламент обязательно исправит эту ситуацию. Президент считает, что реальная практика ипотечного кредитования пока существенно отстает от возможностей экономики и потребностей жизни, поэтому одной из ключевых задач должно стать раскрытие заложенного в ипотеке потенциала. В этом контексте Леонид Кучма особые надежды возлагает на решение задач социального характера, но не за счет бюджетных ассигнований. По его мнению, основным источником инвестиций должны стать частные средства, сбережения населения и банковские кредиты.
Напомним, что ранее Верховная Рада Украины приняла в первом чтении правительственный законопроект "Об ипотеке", которым предлагается урегулировать общественные отношения, возникающие в связи с ипотекой, и определить случаи возникновения и применения ипотеки, предметы ипотеки, условия передачи недвижимого имущества в ипотеку, права и обязанности сторон ипотечного договора.
Законопроектом определены следующие виды ипотеки: обычная, объединенная, общая, преемника, ипотека чужого имущества, условная ипотека. Этим документом предлагается ввести отдельные условия осуществления ипотеки земельных участков, ипотеки жилых домов и квартир, ипотеки строящихся объектов. Отдельные разделы законопроекта посвящены оформлению ипотеки, возможным переходам прав по ипотечному договору, прекращению ипотеки. Подробно выписаны положения законопроекта о закладной как ценной бумаге, подтверждающей передачу имущества в ипотеку, и об удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки. Вместе с тем, далее первого рассмотрения законопроекта ипотечное дело в Украине так и не пошло. Президент Украины обратился к Верховной Раде с просьбой срочно принять закон об ипотеке земли с тем, чтобы дать возможность работать новому Земельному кодексу и развивать рынок земельных участков.
Действительно, ипотека нужна не только участникам рынка недвижимости, но и аграрному сектору. Новый Земельный кодекс не запрещает использовать в качестве залога земельные участки. Исходя из этого, Минагрополитики подготовило проект Указа Президента Украины о скорейшем внедрении механизма ипотечного кредитования в сфере аграрного производства. В этом заинтересованы не только финансовые структуры, но и непосредственно коммерческие банки. По мнению министра аграрной политики Ивана Кириленко, в случае если такой Указ будет принят, он создаст условия для работы банков в аграрном секторе, для ипотечных учреждений, для развития средне- и долгосрочного кредитования предприятий аграрно-промышленного комплекса. Сегодня коммерческие банки, даже несмотря на внедрение правительством механизма выдачи компенсационных кредитов, не особо спешат кредитовать сельское хозяйство. С внедрением ипотеки земля будет включена в экономический оборот и тогда, как утверждают эксперты, банки постепенно смогут выдавать долгосрочные кредиты. По словам Ивана Кириленко, не исключено, что данный Указ будет подписан уже в январе 2002 года. Внедрение механизма ипотечного кредитования, по мнению министра, является главным условием улучшения финансовой ситуации в АПК, и в настоящее время, несмотря на предусмотренные Земельным кодексом временные ограничения купли-продажи земельных участков, уже можно осуществлять кредитование под залог земли. В частности, И. Кириленко предлагает коммерческим банкам при предоставлении аграриям кредитов использовать в качестве залога (ипотеки) право аренды на землю. "Есть право аренды на 50 лет, и это можно использовать", — считает министр.

Новый Земельный кодекс разрешает продажу земли с 2005 года, дает возможность собственникам земельных паев передавать их по наследству и запрещает иностранцам владеть землей сельскохозяйственного назначения. Этот документ разрешает использовать ипотечное кредитование

Внедрение ипотеки в Украине повлечет за собой не только развитие банковского сектора, но и рынка эмиссионных ипотечных облигаций. Этот новый финансовый инструмент, как показывает международная практика, может привлечь на рынок жилищного строительства и АПК не только частных инвесторов, но и страховые компании, пенсионные фонды, одним словом, институциональных инвесторов. Кроме того, он требует, чтобы была развита и инфраструктура: оценочная деятельность и национальная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество и земельные участки. Тем более, для большинства украинцев покупка того же жилья в кредит — едва ли не единственный способ решения квартирного вопроса.
Естественно, что рынок ипотечного кредитования должен быть особо прозрачным и находиться под контролем государства, поскольку он касается сбережений граждан и земельных отношений. Поэтому в решении этого вопроса, как никакого другого, необходим системный подход. Если удалить хоть один элемент из системы ипотечного кредитования, она не будет работать вовсе или будет работать только во вред.