Contra spem spero: чи запрацює іпотечне кредитування у 2023 році

Зауважу, що після старту програми “єОселя” вже було видано понад 2 тис. кредитів на придбання житла переважно на вторинному ринку, а також у введених в експлуатацію новобудовах. Це у 8 разів більше, ніж кількість виданих кредитів за програмами комерційних банків. Таким чином можна констатувати, що іпотека в Україні тримається переважно на державній іпотечній програмі.

Водночас ефективність програми “єОселя” після резапуску з 1 серпня залежатиме від залучення постійних джерел фінансування, адже “фінансова аритмія”, яка спостерігалася від самого початку дії програми, не сприятиме зростанню попиту. 

Нагадаю: із січня по кінець травня через брак коштів реалізація програми була призупинена. А станом на червень кредитування відновилося завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, проте залученого ресурсу може вистачити лише на 5-6 тисяч кредитних угод, чого явно недостатньо для пожвавлення ринку.

Щодо перспектив “єОселі” в житлових комплексах, що зводяться, то тут головна проблема полягає в обмеженні схем фінансування, дозволених для участі в програмі: тільки 10% забудовників працюють за дозволеними схемами - фондами фінансування будівництва, купівлею-продажем майнових прав, цільовими облігаціями. Змінювати схему фінансування дуже дорого. Забудовники хочуть гарантованих обсягів фінансування за  “єОселею” для того, щоб вносити зміни у свої процеси. Поки що це питання поставлене на паузу.

На мій погляд, розв’язати цю проблему може широке застосування норм Закону України №2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, ухваленого 15 серпня 2022 року, та Постанови КМУ №596 від 13 червня 2023 року, яка поширює дію Закону на об’єкти будівництва, зведення яких розпочалося до набуття чинності зазначеного Закону. 

Ці документи накладають певні зобов’язання на забудовника, запроваджують поняття спеціального майнового права та його реєстрації, роблять ринок первинної нерухомості прозорим, а права покупців - більш захищеними. Тому вкрай важливим є спрощення умов переходу забудовників на нову схему роботи, зазначену в Законі. 

Ще однією важливою проблемою для ефективної реалізації “єОселі” на первинному ринку є вкрай низький попит, який складає 20-30% від рівня початку лютого 2022 року. 

На мою думку, скорочення кількості потенційних покупців житла в об’єктах, що зводяться, виникло через низку об’єктивних причин, серед яких:

• зростання собівартості житла (за рік від Великої війни ціни на зведення новобудов зросли в середньому на 40% у доларовому еквіваленті);
• зниження платоспроможності потенційних покупців;
• великі ризики, пов’язані із термінами завершення будівництва та наявності відповідних фінансових ресурсів у девелоперів;
• стан невизначеності, в якому перебуває більшість покупців, їхня психологічна неготовність вкладати кошти в придбання житла на первинному ринку в умовах війни;
• відсутність страхування ризиків на випадок пошкодження або руйнування новобудови внаслідок бойових дій або ракетних (дронових) обстрілів, в якій придбане житло;
• загальна непрогнозованість наслідків війни - відсутність 100-гарантій безпеки проживання у великих містах.

Водночас можна виокремити 3 стратегічні напрями, реалізувавши які в перспективі 2-3 місяців можна суттєво збільшити попит на первинному ринку нерухомості: 

• активізація  “єОселі” саме на первинному ринку для широкого кола українців, які потребують поліпшення житлових умов;
• розвиток спільних іпотечних програм між банками й девелоперами: для покупця це і додаткова гарантія надійності придбання оселі в новобудові, і зменшені відсотки;
• участь місцевої влади в додатковій компенсації відсотків за іпотечними кредитами на первинному ринку.

На мій погляд, до кінця року розмір облікової ставки НБУ може суттєво знизитися (до 20-18%), що мотивуватиме комерційні банки не лише поновлювати власні іпотечні програми, а й зробити їх більш привабливими для потенційних клієнтів. В разі, якщо розмір облікової ставки буде знижений, як мінімум, ще на 2 в.п., то в середньому іпотечні ставки можуть впасти на 3,5-5%. Це своєю чергою призведе до зростання конкурентоздатності іпотечних програм комбанків порівняно з програмою “єОселя”, а громадяни отримають можливість обирати кредит під власні фінансові можливості.