Банки не готовы выдавать застройщикам кредит более чем на $9 млн

В 2013-2014 годах банки неохотно кредитуют инвестиционные проекты. Проекты на начальной стадии развития, требующие кредитования сроком на 5-7 лет, вообще не рассматриваются по причине большой доли рисков и отсутствием в банках так называемых "длинных денег".

Сегодня строить с помощью банковского кредитования не так просто, как кажется. Сначала нужно найти банк, который согласится кредитовать проект, а затем оценить все предлагаемые им условия — сумму, процент, срок, залог, штрафные санкции.

Те немногочисленные кредиты, которые выдаются и рассматриваются сегодня, это краткосрочные кредиты (до 1-2 лет), направленные либо на пополнение оборотных средств, либо на покупку основных средств (например, оборудования). При этом обязательным условием является хороший альтернативный залог, а также наличие собственной деятельности в качестве источника дохода.

В целом ситуацию "скрашивают" и позиции банков — многие приостановили инвестиционное кредитование; есть банки, отказавшиеся от финансирования строительных проектов исходя из своей корпоративной политики. Однако даже те, которые могут обеспечить кредитование, выставляют и дополнительные ограничения — сумма кредитных средств не больше $9 млн.

Тогда возникает резонный вопрос: "Выгодно ли строить на таких условиях?" И ответ приходит сам собой.

На сегодняшний день процентные ставки по кредитам достигают 22-28%. В портфелях банков есть кредиты, которые в расцвет строительной отрасли выдавались и под 30% годовых.

Для того, чтобы безболезненно строить при кредите с процентной ставкой 30% годовых (или даже 22%), должен быть очень хороший объем продаж, аналогичный тому, который был в Украине до кризиса. А на сегодня при кредите под 30%, с учетом динамики реализации площадей в 2012-2013 годах, денежные потоки от всех проданных площадей идут не на дальнейшее развитие проекта, а на погашение процентов и обязательств по кредиту.

С другой стороны, практика массового строительства и кредитования с 2002 года "привила" компаниям тенденцию развивать проект и полностью вести строительство за счет заемных средств, которые зачастую составляют до 90% бюджета строительного проекта. Очень часто компании приходили за кредитом банк с земельным участком и эскизным проектом, без готовности самостоятельно финансировать строительство или с готовностью финансировать только разработку проектной документации и начальный "нулевой" этап строительства. Львиная доля финансирования проекта предполагалась за счет заемных средств. За счет будущих активных продаж площадей объекта (в идеале предполагалось с "нулевого" этапа) можно было выйти на перекрытие кредита. Картинка складывается довольно идеалистическая и утопическая, но, тем не менее, на сегодняшний день не имеющая уже ничего общего с действительностью.

По состоянию на 2013 год большого и возрастающего объема продаж рынок недвижимости во всех своих сегментах не демонстрировал. Те объемы продаж, которые закладывались в бизнес-планы при оформлении кредитов в 2007-2008 годах, давно меньше в разы.

Следственно, в разрезе сегодняшнего дня, сумма взятых ранее кредитных средств на строительство и достройку объекта на сегодня уже недостаточна, с учетом изменений рынка она должна быть больше, а объем выплат по кредиту (по причине отсутствия продаж) растет. Застройщик не в состоянии позволить себе платить такие большие проценты по кредитам при отсутствии динамики развития проекта и продаж.