Украинский олигарх Александр Ровт скупает недвижимость в США — история успеха

Банальная истина для Нью-Йоркского рынка недвижимости состоит в том, что безысходность одного человека означает возможность для другого. Джошуа Замир недавно оказался на той стороне этого безжалостного уравнения. В 2007 году его фирма при поддержке Carlyle Group приобрела Банкерс Траст Билдинг — 37-этажное здание, достопримечательность Уолл-Стрит.

Замир взял в долг 325 миллионов долларов, чтобы купить это здание, планируя отремонтировать его и заманить платежеспособных арендаторов. Через пять лет дело не заладилось из-за больших долгов небоскреба. Этой весной, не в силах выплатить 145-ти миллионную ипотеку, Замир стал искать спасителя. Тогда-то он и услышал про миллиардера по имени Александр Ровт.

Уроженец территории, которая сейчас является Украиной, Ровт был малоизвестен за пределеами закрытого русско-говорящего комьюнити в Нью-Йорке. Сделав состояние на торговле удобрениями в Восточной Европе, он как раз занимался тем, что переводил свое богатство в нечто, что, как он считал, является более надежным: столичную недвижимость.

Хотя Ровт и Замир были знакомы и ранее, миллионер повел себя без лишних сентиментов. "Он сказал мне, что заинтересован купить этот долг", — рассказывает Замир, — "И даже если бы я не работал с ним, он все равно сделал бы это". В апреле Ровт купил здание за 303 миллиона долларов, отдав фирме Замира небольшую его часть.

Это приобретение стало одной из главных сделок в буме покупок, который охватил Нью-Йорк, и оно было поразительным не из-за того, что Ровт платил по факту, а из-за того, как именно он платил — наличными. "У меня было контрактов на сумму 85 миллиардов, — рассказывает Говард Майклз, опытный финансист, участвовавший в сделке. — Никто никогда не платит наличкой. Это было невероятно".

Приобретение привлекло внимание нью-йоркских газетчиков и CNBC, которые объявили его кульминацией потрясающего поворота: через четыре года после того, как американская недвижимость обвалила экономику, богатые инвесторы вдруг рассматривают ее как последнее прибежище.

Как мне рассказал другой брокер, теперь каждый, кто хочет избавиться от недвижимости, купленной по завышенной цене, находится в плену стереотипа насчет Ровта, считая его украинским миллионером, сколотившим состояние на удобрениях (до недавнего времени владел 60% акций ЗАО "Северодонецкое объединение "Азот" (г. Северодонецк, Украина), 5% акций концерна "Стирол" (г. Горловка, Украина), 50% СП "IBE-Стирол" (г. Горловка, Украина) — прим. перев). Это расстраивает Ровта, больше всего он ненавидит, когда о нем говорят как об олигархе. Да, он разбогател во время постсоветской приватизации, и безусловно, он похож на этот тип, с его медвежьим телосложением, зачесанными назад волосами и любовью к сигарам.

Правда, что он заработал свои миллионы за рубежом. Однако если приглядеться ближе — до этих пор он все время безопасно жил в США. Несмотря на внешние факторы, его история по сути своей американская, это сказка, которая на самом деле начинается в Бруклине, куда он переехал 30 лет назад. "Я не изгой", — говорит Ровт. Он совершенный инсайдер — амахер, как они говорят на идиш, родном языке Ровта.

"Я очень консервативен, — говорит Ровт по-английски с сильным акцентом. — Я вкладываю деньги в долгосрочной перспективе и по-разному структурирую свой бизнес. Именно поэтому я не беру ипотеку и не подвержен внешним рискам и чему-нибудь еще".

Пару лет назад, в одном из скучных кварталов восточной части верхнего Манхеттена, он построил себе особняк, который с нежностью называет "крепость". Пятиэтажное здание построено из железобетона, как бункер, облицованный кирпичом, а его окна имеют пуленепробиваемое покрытие. В доме есть закрытый гараж, который позволяет жильцам проскальзывать в здание и выходить из него незамеченными.

"Это то, что я люблю, — говорит Ровт, стоя возле тяжелой латунной двери особняка под большим монитором, который транслирует вид с нескольких камер безопасности. — Защита для меня и моей семьи". Продажа удобрений, помимо прочего, может быть грязным бизнесом.

Мы поднимаемся на лифте в приватный театр на верхнем этаже, где Ровт демонстрирует автоматические подножки плюшевых, окаймленных кисточками кресел. Потом мы ныряем в бильярдную, и спускаемся по винтовой лестнице в позолоченный зал. Он показывает свою баню и прилегающий покрытый арабесками бассейн. А потом мы сидим в инкрустированной красным деревом библиотеке, где на стенах висят картины Наполеона и прочих Бонапартов.

Все это изобилие, как говорит Ровт, пришло от продажи удобрений, и тут же быстро уточняет, что его богатство, как подшучивают некоторые, происходит не из вонючих куч дерьма. Современные азотные удобрения — это химический продукт, который получают в первую очередь из природного газа.

"Это не тот товар, употребление которого диктует мода, — говорит Ровт. — Без удобрений сельское хозяйство не смогло бы кормить людей. Я вам гарантирую, что в течение пяти лет половина населения вымерла бы".

Ровт также хочет развеять некоторые заблуждения на свой счет. "Во-первых, я не русский, но в то же время и не украинец, — говорит он с легким раздражением. — Я из Карпат". На протяжении 20-го столетия в Карпатах, лесном приграничном регионе, то и дело доминировали разные силы: то Габсбурги, то Венгрия, то Чехословакия, нацисты, а потом и Советы. Хотя Ровт родился в средневековом городке Мукачево, сейчас принадлежащим Украине, он по-прежнему называет его Мукатч — на идиш. Он фактически вырос в соседней Венгрии, в условиях, более чем благоприятных для наблюдательных еврейских семей и начинающих предпринимателей.

"Мы родились в приграничном регионе, а значит, торговля в нашей крови", — говорит Имре Пах, детский друг Ровта. В брежневские времена жители Карпат пользовались некоторой свободой передвижения, и они с Пахом участвовали в нескольких нелегальных бизнесах, как-то перепродажа золотых часов, например, из Ленинграда в Будапешт.

Закончив университет в Украине, Ровт устроился менеджером на венгерское предприятие, которое продавало овощи. Однако он не был доволен своей жизнью. "Я развивал новый тип бизнеса в Венгрии", — говорит он. Но практика капитализма была опасной при коммунистическом режиме, и в скором времени Ровта арестовали. "Это была реальная причина, по которой я покинул Венгрию", — рассказывает он. В 1985 году он и его жена Ольга переехали в Бруклин и присоединились к другим членам семьи.

Ровт опять связался с Пахом, который тоже переехал в Нью-Йорк, женившись на американке, и в 1988 году они оба стали работать в небольшой фирме, IBE Trade. Инициалы IBE означают "интернациональный обмен по бартеру".

Основатель фирмы, Шелдон Сильверстон, ветеран войны в Корее и бывший сотрудник разведки, перевозил товары в страны-изгои с нестабильной валютой — в Уганду после гражданской войны 80-х или Румынию времен Чаушеску — и принимал оплату в виде местных товаров, например, брал кофе или железную руду.

В лице Ровта Сильверстон нашел путь в закрытую экономику Советского Союза, где только начинались реформы перестройки Михаила Горбачева. Удобрения были идеальным товаром для бартера, их Советский Союз производит тоннами по причине обильной добычи природного газа.
Ровт обхаживал руководителей местных заводов, которые оказались в руля, когда государство теряло контроль над экономикой. Их разваливающиеся заводы нуждались в обновлении технологий, деталях, даже в кирпиче... Многие партнеры IBE в CCCР хотели отправить своих детей в Америку, и Сильверстон как большой донор республиканцев использовал свое влияние, чтобы облегчить их путь, помогая с визами, поиском колледжей и даже работой в офисах компании.

"Он супер-торговец. Он работает 20 часов в день, путешествует 6 месяцев в году, всегда на телефоне, может пить с русскими и подписать с ними контракты в сауне", — так описывает Ровта Сильверстон.

По мере того, как страны Восточного блока интегрировались в глобальную экономику, бизнес на бартере заглох, и Ровт с Пахом в конечном счете выкупили долю Сильверстона. IBE перешло на более традиционную модель покупки и продажи удобрений по всему миру. Следующим логичным шагом было получить контроль над производством.

В это время в Восточной Европе правительства бывших коммунистических республик приватизировали тяжелую промышленность и продавали акции по номинальным ценам.
Опираясь на свои давние отношения, такой человек, как Ровт, мог сделать миллиарды, если бы он был достаточно смелым, чтобы лезть в болото интриг, коррупции и бандитизма. Те, кто работал с Ровтом, говорят, что он опирался на политически связанных посредников — в этом его метод.

В середине 2000-х ему удалось сделать серию успешных приобретений в партнерстве с российским бизнесменом Игорем Ольшанским. Ранее отец Ольшанского занимал видную позицию в советской индустрии удобрений, и в 1999 году был избран в Думу. Когда большой завод удобрений в Россоши, в России, приватизировали, Ольшанский помог IBE получить над ним контроль.

После этого Ольшанский и Ровт нацелились на Северодонецк, город в Восточной Украине, где был большой завод сталинской эпохи (речь идет о ЗАО "Северодонецкое объединение "Азот" — прим. перев.). В октябре 2004 года правительство президента Леонида Кучмы продало контрольный пакет акций Северодонецкого завода дочерней компании IBE в обмен на инвестиционные обязательства в 120 млн. долл. Потом, всего несколько недель спустя, в Украине были очень спорные президентские выборы, и к власти пришла оппозиция, подкрепленная массовыми протестами — "Оранжевой революцией". В марте 2005-го украинский суд отменил сделку.

Однажды поздно ночью милиция штурмовала завод и взяла его. Ровт отбивался, как мог, устроил митинг за пределами завода, и даже послал своего лоббиста, бывшую конгрессвумен Элизабет Холтцман, на встречу с украинскими чиновниками. "Я призвал всех сенаторов и конгрессменов Нью-Йорка помочь мне, и очень благодарен, что они сделали это, — рассказывает Ровт. — Двадцать три конгрессмена и сенатора подписали письмо к президенту Украины с вопросом, как вы можете так обращаться с компанией из США, которой это принадлежит. Это помогло".

Вскоре завод заработал на повышенной мощности. И вслед за этим стали расти цены на удобрения, которые, как правило, повторяют движения рынка зерна. В 2008 году Ровт впервые появился в списке Форбс 400. Хотя с тех пор цены на удобрения сильно колеблются, его состояние оценивается в 1,2 млрд. долл. "Думаю, наши активы стоят больше, но бороться за это не буду. Мне не нужна публичность", — говорит Ровт.

При всех своих успехах Ровт подустал от склок в торговле удобрениями, как говорит его давний адвокат Рей Хеннинган. По мере того, как предприниматель приблизился к 60, его сыновья Филипп и Максвел стали интересоваться больше недвижимостью, чем славянскими интригами. Так что в последний год Ровт решил "положить деньги ближе к дому". Он продал свои зарубежные акции другому украинскому миллиардеру Дмитрию Фирташу посредством сложных транзакций, в которых также принял участие российский химический конгломерат.

Никто никогда и не сомневался, что Ровт вложит деньги с умом. Он не любит рынок акций, избегает банков, опасается нестабильности в Европе. Ровт стал серьезно вкладывать деньги в недвижимость несколько лет назад, он купил несколько многоквартирных зданий в Бруклине, и с тех пор собрал портфель из десятков зданий.

После 300-миллионной покупки Ровт сказал New York Times, что он выделил еще порядка 300-400 млн. для дальнейших приобретений. В приватной беседе некоторые ветераны индустрии высказывают сомнения о мудрости его покупок и задаются вопросом, а знает ли он, что делает. "Это мое дело, — говорит Ровт, имея в виду удобрения. — Никто никогда не давал мне советов, я все всегда делал сам".

Источник - Bloomberg BusinessWeek

Перевод — Ольга Доровских