- Категория
- Бизнес
- Дата публикации
Эксперты: До весны жилье в Киеве подешевеет на 30%
"квадрата" не будет по двум причинам. На рынке нет кредитов (для покупателей квартир, застройщиков и подрядчиков). У населения недостаточно наличных денег. И хотя сбережения чаще всего в валюте, заработки – в гривне. Так что падение цен на жилье, то, что уже состоялось, касается только тех покупателей, которые меряют свои доходы в долларах.
А таких, судя по всему, немного. Активизировавшийся было рынок недвижимости заглох с первым же колебанием доллара. Подавляющее большинство населения, которому специалисты приписывают отложенный спрос и дефицит жилья, считает в гривне. И ждет, пока квартиры подешевеют реально.
Жилье подешевеет до весны на 20-30%
Читайте также: Будет ли жилье дешеветь в дальнейшем
– Психологический барьер – 1000 долларов за "квадрат". Вряд ли его преодолеют. Если подсчитать, то малометражка при таком раскладе будет оцениваться в 25–30 тысяч долларов. Это ниже, чем сегодня. Если подешевеет гривня, в долларовом эквиваленте возможны еще колебания в сторону снижения цены, – говорит эксперт.
Игроки недвижимого рынка осторожничают в прогнозах. Никто не говорит о росте цен, в основном о том, что мы на дне. Но кто сказал, что дно – это мертвое стояние в одной точке?
По мнению аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, "дно" определяет прежде всего то, что не будет краха цен или скачков. В то же время, специалисты прогнозируют потерю приблизительно 5% цены в месяц. То есть до весны это может составить уже 25–30%. Или 15 тысяч долларов в стоимости квартиры за 50 долларов тысяч сегодня. Правда, Сергей Костецкий настаивает на том, что такое вот плавное скольжение по наклонной не обязательно будет составлять по 5% и касаться всего рынка в целом:
– Сползание будет наблюдаться в отдельных районах, по ситуативным причинам. Это не будет всеобщая тенденция. Это может коснуться самых дешевых квартир, малометражек или квартир в старых домах. Прогноз действителен лишь в том случае, если гривня не обесценится до уровня выше 9 гривен за доллар. При другом валютном сценарии предсказать что-либо сложно. В сегменте более дорогого жилья (бизнес-класс) в следующем году возможен крупный торг – до минус 20% от заявленной цены.
Пусть и осторожно, но говорят о возможном снижении стоимости так называемого "неликвида" – малометражек-гостинок, перестроенных общежитий. Для кого неликвид, а для кого-то жилье.
– Платежеспособность населения будет падать, – говорит руководитель отдела маркетинга консалтинговой компании NAIPickard Ярослав Иванов. – Рынок "свалился" на ценовой уровень 2006 года. В начале кризиса большое значение имел психологический фактор – неготовность тратить деньги со стороны покупателей и паника перед дешевеющими активами со стороны владельцев квартир. Сейчас к сделкам относятся более спокойно и те и другие. Неликвидное жилье, наиболее дешевый сегмент, еще может терять в цене. До уровня его граничной стоимости – 25–30 тысяч долларов – которая уже опробована весной и в начале лета.
Даже тезис об отложенном спросе, которым ранее так легко оперировали в комментариях риэлторы, уже не кажется таким убедительным.
– В большинстве случаев речь идет о многолетних накоплениях, которые с самого начала предназначались для улучшения жилищных условий. Полагаем, что значительная часть этих средств все еще на руках, – пишет в своем обзоре рынка крупнейший портал domik.net – Покупатели тоже не торопятся, называют множество причин, по которым цены упадут. "Перегретость рынка", обнищание людей, огромные проблемы в экономике и управлении страной, будущий массовый выброс на рынок квартир задолжавших ипотечников, снижение курса национальной валюты...
Возник своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывает дальнейшее их сокращение. Жесткое противостояние продавцов и покупателей не может продолжаться постоянно. Кто-то должен будет уступить. И кто – общество, похоже, уже решило. Судя по материалам СМИ, соцопросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся.
Риэлторы и аналитики не утверждают, что нас ждет полная стагнация. Но одновременно не отрицают, что цены могут еще снижаться. С другой стороны, рынок мог бы активизироваться, появись на нем ипотека. Но...
– О валютном ипотечном кредитовании мы должны забыть на ближайшие 3–5 лет, – говорит Дмитрий Зинков, председатель правления OTP Bank. – Начинать кредитовать на падающем рынке в корне неправильно, так как неизвестна стоимость залога даже в ближайшей перспективе.
Хорошего на самом деле мало. Полнейшей уверенности, что рынок скатится до возможностей наших кошельков, нет. Квартиры так и могут остаться за пределом возможностей "простого человека". Но это тормозит и застройщиков, и банки. Так что специалисты ожидают не далее как в 2010-2012 годах развитие суррогатных продуктов кредитования.
– Ипотека выдается под ресурсную базу банка, а вряд ли стоит надеяться, что люди понесут депозиты на срок более года, – объясняет советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. – Тяжело найти деньги для этой цели и за границей. Кредитование возобновится в иной форме: другие сроки – так как нет внешних длинных займов для банков, крупный первый взнос, ставка, соответствующая уровню инфляции...
Эксперт пояснил: возвращение ипотеки возможно не ранее, чем инфляция будет составлять до 10% в год. Никто не согласен платить по 30% годовых, а банки не готовы рисковать.
– Банки будут вынуждены закладывать возможность удешевления актива в 2 раза, а значит покрытие кредита не может быть более 50% стоимости жилья. И это будет уже не 20 лет, а 5 или 10. Ипотека станет менее доступной и не сможет служить фактором, который целиком «восстановит» рынок. Мы прогнозируем появление новых кредитных продуктов.
Аренды с последующим правом выкупа, аренды с аукционом на право выкупа, рассрочек от застройщика, общей кассы инвесторов (по примеру британцев, схоже с советскими «кассами взаимопомощи» на предприятиях). Но главная надежда – на государство. Американский пример – уменьшение подоходного налога на сумму по процентам, выплачиваемым по ипотеке ежемесячно.
Но все эти предложения еще надо рассмотреть и разработать, при существующей власти неизвестно, насколько это затянется.
Чем так платить, лучше обанкротиться
"Еще несколько ближайших лет будет выгоднее пройти процедуру банкротства, чем продавать залоговую квартиру. При продаже заемщик может вернуть банку в лучшем случае 30–40% от взятой суммы. Остальной долг никто не простит, – говорит Анатолий Родзинский, гендиректор Консультационного центра по вопросам банкротства. – При банкротстве под контролем суда продается не только залоговая квартира, но и все имущество должника. Деньги перечисляются банку-кредитору, а непогашенная сумма долга списывается. Должник теряет все, но освобождается от пожизненных выплат.
Кажется, что это невыгодно – потерять абсолютно все свое имущество. Но его, если вы не будете платить по кредиту, и так "отберет" государственная исполнительная служба. Только продаст за копейки и по непрозрачной схеме. А процедуру банкротства ведет назначенный судом арбитражный управляющий. Он получает процент и заинтересован продать на открытом аукционе дороже. Это значит, что банк в процедуре банкротства получит гораздо больше денег, чем через исполнительную службу.
С 2000 года предусмотрено право на банкротство для физлиц, которые зарегистрировались как субъекты предпринимательской деятельности (ФЛП), если они не могут удовлетворить требования кредиторов, связанные с предпринимательской деятельностью.
Банки не могут считаться такими кредиторами. Чаще всего договоры с заемщиками заключались как с физлицами. По словам Анатолия Родзинского, особенности украинского налогообложения не позволяют банкам отследить кредиторов. И при наличии документальных подтверждений долга: договоров, накладных, актов, чеков о наличной оплате, а также подтверждений должника и кредитора о существовании долга, невозможно установить, была ли реально проведена между ними сделка или нет. У физлица–предпринимателя в любой момент могут возникнуть кредиторы.
В этом случае ФЛП в течение месяца после возникновения такой ситуации обязан обратиться в суд с заявлением о возбуждении дела о банкротстве.
Банкротство имеет прямую экономическую выгоду для заемщика. Во-первых, каждый заемщик может бесплатно и самостоятельно пройти эту процедуру в судах и отстоять свою законную льготу.
А во-вторых, с момента открытия дела о банкротстве суд накладывает запрет на начисление штрафов и пеней банками-кредиторами.
Расходы заемщик может понести только в том случае, если он не самостоятельно представляет свои интересы в суде, а пользуется услугами юриста.
Источник: Газета по-киевски