Анализ рынка элитной жилой недвижимости Киева за первое полугодие 2012-го года

"Практика продаж элитного жилья показывает, что на рынке все более востребованной становится активно предоставляемая застройщиками рассрочка платежа. Покупка дорогой квартиры в рассрочку бывает более целесообразной и выгодной для клиента, нежели вывод для этого средств, например из бизнеса. В то же время ипотека на рынке элитного жилья Киева мало распространена: доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества. Стоит отметить, что ипотека является распространенным инструментом покупки на рынках элитной жилой недвижимости Европы, где ставка по кредиту составляет 2-3%", рассказывает старший консультант Департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv Алла Куценко.

Спрос

Активность покупателей в апреле-мае оставалась стабильной. В июне 2012 г. активность в сегменте резко снизилась вследствие проведения чемпионата ЕВРО-2012 и начавшимся раньше периодом отпусков.

Во II квартале 2012 г. были наиболее востребованы элитные квартиры площадью до 150 м2 (61% от общего объема запросов). Доля запросов на покупку квартир более 250 м2 составила 4%.

При выборе недвижимости приоритеты покупателей неизменны: наи­большим спросом пользуются квартиры с хорошими видовыми характе­ристиками, удачным местоположением, высоким качеством строительства, функциональной планировкой.

Новой тенденцией с начала года стало увеличение количества сделок с рассрочкой платежа. На первичном рынке девелоперы все чаще предо­ставляют клиентам рассрочку на год и более, а также дополнительные скрытые скидки в виде различных бонусов (места на парковке и т. д.). В целом же практически все девелоперы в настоящее время делают ставку на индивидуальный подход к клиенту, отмечая, что готовы рассмат- ривать встречные предложения и обсуждать условия совершения сделки в соответствии с потребностями и возможностями каждого покупателя в отдельности.

"С рынка постепенно уходят наиболее ликвидные квартиры — с хорошими видовыми характеристиками, удобной планировкой, расположенные в центральной части Киева. При этом пополне­ние рынка новыми элитными новостройками идет пока крайне медленно. "Застоявшиеся" объекты предлагаются с дискон­том, иногда доходящим до 20-25% от стоимости квартиры. К сожалению, следует отметить отсутствие "креатива" при продаже элитных апартаментов — дисконт остается одним из самых практикуемых маркетинговых инструментов", продолжает директор Департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv Ярослава Чапко.

Коммерческие условия

Во II квартале 2012 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила $6 877 за м2 (-6,5% к уровню предыдущего квартала). Снижение средней цены в сегменте связано с открытием продаж в жилом комплексе Zverinetskiy, где квартиры предлагаются по цене от $2 500 за м2.

С начала года влияние на снижение цен также оказало изменение состава выборки: продажи наиболее ликвидных квартир в сданных новостройках по наименьшей цене. Прямое снижение цен отмечалось лишь в отдельных объектах, в частности "Residence M27" и "Клубном доме на Мичурина".

Анализ продаж в элитном сегменте показывает, что объем сделок с квар­тирами стоимостью до $1 млн с начала 2012 г. вырос на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. Такие квартиры для многих клиентов являются основным способом сохранения денег, кроме того, девелоперы предоставляют скидки до 10-15% , что также стимулирует клиентов к заключению сделки.

Цены в сегменте элитных квартир стоимостью свыше $1,5 млн изменились за время кризиса незначительно, при этом объем нового строительства сократился. По состоянию на II квартал 2012 г. выбор таких квартир ограничен: постепенно уходят с рынка квартиры с хорошими видовыми характеристиками, ликвидными метражами и удачной планировкой. Вместе с тем отмечается снижение спроса на недвижимость стоимостью свыше $2 млн.

Прогноз

Предложение на рынке элитной жилой недвижимости в текущем году продолжит пополняться интересными проектами. Ожидается начало про­даж в жилых комплексах H-Tower, PecherSKY и II очереди дома по улице Грушевского, 9а, что расширит возможности выбора для потенциальных покупателей.

Мы ожидаем, что во втором полугодии 2012 г. покупательский спрос на элитную жилую недвижимость останется стабильным. А активность поку­пателей, в первую очередь, будет связана с расширением предложения в сегменте за счет открытия продаж в новых жилых комплексах.