Что привлекает в города-спутники крупных столичных застройщиков

По данным Государственного комитета статистики, за первые 9 месяцев текущего года в Киевской области было построено 1,06 млн кв. м жилья в 2178 домах, в то время как в столице — 753 тыс. кв. м в 212 новостройках. При этом Киевская область является абсолютным лидером по введению жилья в эксплуатацию — на нее приходится 17,5% всей построенной в январе–сентябре 2015 года в регионах Украины жилой недвижимости. В то же время на Киев приходится 12,3% всего введенного в эксплуатацию жилья.

Выгоды строителей

"Найти землю, согласовать проект и получить разрешение на строительство в пригороде проще, чем в Киеве", — объясняет такую активность строительного рынка в городах-спутниках Киева Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика".

Высокая емкость загородного сегмента и растущий спрос на комфортное недорогое жилье эконом-класса привлекают в пригород и крупных столичных застройщиков. Традиционно в городах-спутниках работали пригородные девелоперы, хорошо знакомые с местной спецификой, которые реализовывали проекты преимущественно точечной либо квартальной жилой застройки (наименее рискового формата и масштаба). В последнее время ситуация изменилась. "В сторону пригорода посматривает Аmstar, UDP, Stolica Group. Последняя уже работает в формате малоэтажного жилья (ЖК "Липинка"), но пока что не так успешно, как ей хотелось бы", — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Как объясняет Виктория Нерода, директор инвестиционного департамента "КВВ Девелопмент", в последнее время доходность городских проектов существенно снизилась в связи с общим падением продаж и возрастающей конкуренцией. "Только в районе Нижнего Печерска на разных стадиях реализации находятся более 20 проектов, а объем предложения превышает 1 млн кв. м — это в общей сложности около 7 тыс. квартир. При этом объем продаж в этом районе по итогам 2015 года прогнозируется в пределах 1 тыс. квартир", — приводит пример Виктория Нерода.

В тоже время хотя в загородных проектах активность продаж все же ниже, чем в 2012-2013 году, позитивная динамика сохраняется, что позволяет девелоперам рассчитывать на реинвестирование средств за счет реализации. Кроме того, расходы на строительство в пригороде ниже, чем в столице: земля дешевле, а паевой взнос в развитие инфраструктуры меньше, что в комплексе позволяет снизить себестоимость строительства. Так, если в Киеве она составляет 7-8 тыс. грн за кв. м, то в пригороде — 5-7 тыс. грн за кв. м.

Приход в города-спутники крупных столичных девелоперов позволит реализовывать там достаточно амбициозные масштабные проекты с полноценной социальной инфраструктурой (школы, детские сады, медицинские учреждения, спорткомплексы и прочее). "Для городов-спутников сотрудничество с крупными девелоперскими компаниями дает возможность решить давние инфраструктурные проблемы", — считает Виктория Нерода.

Почему покупают

Пригородная застройка привлекает покупателей бОльшим разнообразие проектов и приемлемым уровнем цен. В городах-спутниках практически отсутствуют типовые проекты — даже объекты эконом-сегмента строятся на основании индивидуальных архитектурных решений, а практически каждый ЖК имеет благоустроенную придомовую территорию.

Кроме того, квадратные метры в пригороде на 30-50% дешевле (в зависимости от класса жилья), чем в Киеве. При прочих равных в Киеве за 1 кв. м жилья придется заплатить в среднем 10-15 тыс. грн, в то время как в пригороде — от 8-12 тыс. грн. А как отметил в комментарии Delo.UA управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, в 2015 году основной спрос на первичном рынке недвижимости приходился именно на ценовой сегмент от 10 до 15 тыс. грн за 1 кв. м.

Да и строят в пригороде намного быстрее, а значит проинвестировав в строительство жилья, покупатель может въехать в долгожданную квартиру намного быстрее. Так, если в пригороде в среднем цикл реализации проекта площадью более 150 тыс. кв. м составляет от 2 до 4 лет, то в столице — от 6 до 10 лет. За примерами далеко ходить не нужно. ЖК "Панорама на Печерске" строили десять лет, Park Avenue, "Новопечерские Липки", "Липинка", "Лико-Град", "Парковый" находятся в процессе строительства уже восемь лет. Динамика реализации сопоставимых по масштабу комплексов эконом-класса в пригороде — "Петровский Квартал", "Соцтаун" — 3-4 года. Комплексы поменьше вообще были реализованы за год-два — например, ЖК "Спутник" в Белогородке и ЖК "Европейский" в Ирпене.

"Помимо цены, покупателей привлекает в пригород возможность жить в более экологически благополучном месте, вдали от мегаполиса", — указывает Александр Попов. Так, большинство загородных жилых комплексов расположены в рекреационных зонах — рядом с лесом, парком или водоемом.

Кроме того, зачастую социальная инфраструктура в городах-спутниках не уступает столичной. Так, согласно данным Главного управления статистики в г. Киеве, в столице по состоянию на конец 2014 года насчитывалось 620 детских дошкольных учреждений. "Если взять во внимание население Киева в 2,8 млн человек, то на 4,5 тыс. жителей приходилось по 1 садику. При этом в городах-сателлитах по 10-15 детских садиков", — продолжает Александр Попов. А вот их население составляет не более 50 тыс. человек.