Доходные дома: есть ли у них будущее в Украине?

В Украине набирает популярность давно забытый вид недвижимости — доходные дома (многоквартирные здания, квартиры в которых предназначены исключительно для долгосрочной аренды). В конце 19 — начале 20 века доходные дома были очень популярны как в Европе, так и в Украине, а одним из самых известных киевских доходных домов был знаменитый Дом с химерами.

В настоящее время строительство и содержание таких домов весьма распространенный и успешный бизнес во многих странах мира. Например, в Западной Европе в доходных домах живет более 70% всего городского населения. Почему же подобная недвижимость не популярна в Украине?

Почему доходный дом

Если стоимость проживания в доходных домах не существенно отличается от цены аренды обычных квартир, в чем их привлекательность для арендаторов? Первый плюс — однородность жильцов, ведь если все квартиры в доме сдаются примерно по одной цене, то позволить аренду себе смогут, скорее всего, люди одной категории, например, экспаты.

Второе преимущество — в доходных домах вы официально заключаете договор аренды, а не на словах договариваетесь с владельцем квартиры. Это значит, что права и обязанности арендаторов будут закреплены, а разорвать договор без веских причин будет невозможно.

Но основным преимуществом данного класса недвижимости является то, что арендаторы апартаментов в доходных домах имеют возможность, при желании, получать дополнительно круглосуточный сервис. "В доходных домах приветствуется наличие спортивного центра, места общественного питания, где можно быстро перекусить утром по дороге на работу, или поужинать вечером, встретиться с друзьями. Набор дополнительных сервисов зависит от формата и класса доходного дома, т.е. потребностей целевой аудитории — прачечная, химчистка, служба доставки т.д.", — поясняет директор City Development Solutions Ярослава Чапко. И это помимо того, что владельцы апартаментов в рамках арендной платы получают стандартный пакет обслуживания — оплата коммунальных платежей, круглосуточная охрана, услуги прачечной и спортзал. Во всех апартаментах доходных домов есть мебель (включая полностью оборудованную бытовой техникой и посудой кухню), телефон, доступ в Интернет, кабельное телевидение, кондиционер.

Где жить

В настоящее время в Украине существует два действующих доходных дома (по своей сути они являются переходной стадией от апартаментов к доходным домам) — Sherborne Guest House и Senator Apartments, а два строящихся полноценных доходных дома — Elysеum и Petra.

Апартаменты Sherborne располагаются в основном здании на Печерске и в нескольких отдельно стоящих зданиях в других районах центральной части города. Стоимость проживания в Sherborne составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки или $2340-6300 в месяц. При проживании более месяца предоставляется скидка на проживание в размере 15%.

Арендные ставки в Senator Apartments (ул. Дмитриевская) рассчитываются исходя из стоимости аренды квартиры-студио площадью 45 кв. м в размере 3600 евро в месяц. В эту стоимость входит ежедневная уборка номера, охрана, парковка. При сроке проживания один месяц — это от $100 до $460 в сутки, при краткосрочной аренде — от 165 евро до 215 евро.

Строительство доходного дома Elysеum (Шевченковский район столицы) было начато в 2014 году и будет завершено во II квартале 2016 года (застройщик компания "Риэл"). 300 квартир для сдачи в аренду под управлением управляющей компании и 100 обычных квартир на продажу для постоянного проживания. Предположительно, аренда однокомнатной квартиры (35 кв. м) будет стартовать от 6,5 тыс. грн. За эти деньги клиент получит в свое распоряжение квартиру со всеми удобствами, бытовой техникой и мебелью, но за дополнительные услуги придется доплатить. "Уборка квартиры будет стоить от 50 грн.", — говорит директор Elysеum Олег Перегинец.

Помимо стандартного для доходных домов спортзала, в Elysеum будет co-working помещение. Единственное, что пока не могут решить застройщики проекта, как быть с постояльцами, у которых есть животные. "Скорее всего, будем брать депозит или доплату, ведь животные могут испортить мебель", — говорит Перегинец. К слову, ремонт в квартирах доходного дома планируется делать каждые 7 лет.

Еще один доходный дом, строящийся в Киеве — многофункциональный дом Рetra, который в декабре 2014 начала возводить компания "Ленд Плюс" в Вишневом (Киевская область). Строительство планируют завершить во II квартале 2016 года.

Особенностью этого доходного дома является то, что квартиру в нем (площадью от 22 до 60 кв. м) можно как арендовать, так и купить и жить в ней самостоятельно, а также сдавать купленную квартиру в аренду. К услугам жильцов в комплексе круглосуточная охрана, услуги консьержа, уборка, доставка продуктов питания и room service.

Стоимость однокомнатной квартиры в нем стартует от 13 тыс. грн., аренда — от 4 тыс. грн. (но в этом случае за дополнительные услуги придется доплатить).

Что ждет доходные дома

Но есть ли спрос среди украинцев на квартиры в доходных домах? "У нас уже много заявок на аренду наших апартаментов. Уверен, что на момент сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры уже будут арендованы", — говорит Перегинец. Более того, на рынке существует дефицит качественного арендного жилья. Но популяризации доходных домов в Украине мешают две банальные вещи — отсутствие подходящих для организации такого бизнеса объектов — доходные дома нужно строить с нуля, что увеличивает стоимость арендной платы. Вторая причина — долгий срок окупаемости: от 10 до 12 лет. "До девальвации гривни мы делали прогноз окупаемости нашего объекта через 8 лет. Сейчас — не менее 10-12", — говорит Перегинец.

"На сегодняшний день строительство доходных домов в Украине просто нерентабельно. Ведь после ввода дома в эксплуатацию, застройщику придется "бороться" за клиентов с частными арендодателями, на которых в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. Ведь для того, чтобы окупить проект в приемлемые сроки, нужно ставить цену на 20-30% выше, чем у частных арендодателей", — уверена Анна Искиэрдо, директор проектной компании "АИММ-ГРУПП".

По оценкам специалистов, бума доходных домов в Украине стоит ждать через 5-10 лет, когда девелоперы, для которых сегодня приоритетом является быстрый заработок, станут задумываться о долгосрочных инвестициях. "Интерес к доходным домам появится тогда, когда компании начнут думать о том, кто будет управлять активом, который они создали. За исключением жилья, все остальные виды недвижимости остаются в портфеле компании, поэтому компании захотят сохранить свои связи с построенным жильем. Первым шагом такого сохранения становится создание эксплуатирующих компаний, посредством которых можно определенным образом управлять активом и получать за это какие-то деньги. Следующим шагом станет строительство дома, который можно сдавать в аренду. Так компания создает какой-то актив, который постоянно дает ей финансовые поступления. Я надеюсь, что лет через десять 20% новостроек Украины будут доходными домами", — резюмирует Перегинец.