Игорь Кушнир, президент ХК "Киевгорстрой", о том, как его компания построила Киев

Расскажите о пути становления компании: как она трансформировалась за это время, какую роль на рынке играла в разное время?

 — Рынок недвижимости столицы начался с "Киевгорстроя". Возможно, звучит самоуверенно, но так и есть. Компания создавалась в 1955 году, когда основной задачей было отстраивать город после войны. С этим холдинг справился на отлично: общий объем построенного в девять раз превысил жилой фонд довоенного Киева. И сегодня на каждой столичной улице есть здание, к постройке которого причастен "Киевгорстрой".

С годами компания трансформировалась, но не перестала задавать тон на рынке недвижимости. Многие не знают, но именно в "Киевгорстрое" родилась идея инвестиционной модели строительства: механизм покупки недвижимости, когда покупатели инвестируют в строящийся дом, придумал и ввел именно "Киевгорстрой".

Подписывайтесь на Youtube-канал delo.ua

За годы работы компания закрепила за собой звание лидера отрасли. Иногда нам наступают на пятки, но мы успешно держим первенство. Подтверждение этого — построенное жилье на 45 млн квадратных метров, ни одного недостроенного объекта и беспрекословное выполнение своих обязательств перед инвесторами.

На сегодня компания занимает примерно треть рынка недвижимости Киева. В активной фазе строительства находится 27 жилых комплексов общей площадью 2,5 млн квадратных метров. В этом году уже ввели в эксплуатацию ЖК "Освiти", "Коломиевский", "Новопечерська вежа", "Каховская", "Солнечная Ривьера", "Новомостицкий" и "Гармония" — в целом почти 300 тысяч квадратных метров.

Сейчас у компании на стадии проектирования и получения разрешительных документов следующие объекты: ЖК на Курнатовского, Милославской, Липковской, две очереди на Василенко, Кричевского, Жмеринской, вторая очередь "Итальянского квартала" и "Медовый-3", "Чарівне місто", Urban park, "Злагода" и "Оберіг-2".

Какие тренды влияют на вашу отрасль и на компанию в частности?

 — Рынок недвижимости тяжелый и неповоротливый, но так и должно быть. Быстрые изменения могут стать отпугивающим фактором для инвесторов. Учитывая, что люди вкладывают деньги в то, что на момент покупки нельзя потрогать руками, они должны быть уверены в сохранности своих средств и надежности застройщика.

Основной вопрос рынка недвижимости — защита прав инвесторов первички. Это важно не только для каждого конкретного человека, но и для отрасли в целом: если покупатель уйдет, стройка встанет. Эксперты активно обсуждают данную проблему, несколько депутатов подали свои варианты законопроектов, один из них — проект закона нардепа Елены Шуляк, вполне может претендовать на жизнь. Среди прочего автор предлагает регистрировать квадратные метры у нотариуса до продажи инвесторам. При этом после оплаты инвестор получает право собственности на будущий объект недвижимости. Такой шаг на законодательном уровне полностью уберет вопрос двойных продаж квартир.

Что еще можно было бы сделать? Первое и очень важное — отменить НДС на первую поставку. Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан заплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построе­на, но уже облагается налогом. Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов, уходят на налоги.

Второе — ввести уголовную ответственность для заказчика строительства. Третье — устранить с рынка ФФС и прочие механизмы-прокладки, через которые реализуется недвижимость. Они не нужны, функция контроля, возлагаемая на них изначально, на сегодня нивелирована. Подтверждением этому являются ситуации с "Укрбудом" и "Аркадой", когда они продавали квартиры через ФФС, которые никак не могли гарантировать сохранность инвесторских денег.

Кроме того, необходимо внедрить механизм гарантирования. Это может быть или страховка гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ, или обязательное создание застройщиком в банке гарантийного вклада, или запрет на продажу 30% недвижимости в объекте до ввода дома в эксплуатацию.

Введение хотя бы части предложенных механизмов даст возможность защитить инвесторов, усилить доверие к первичке и в целом стабилизировать рынок недвижимости.

Какие вызовы стоят перед компанией сейчас? Как намерены их решать?

 — Самый главный вызов — довести до логического завершения объекты корпорации "Укрбуд". Сейчас принято уже 17 объектов: "Пектораль", "Новомостицкий", "Солнечная Ривьера", "Харьковский", "Гармония", "Кирилловский гай", "Гвардейский", Freedom, Lake house, Twin house, Urban park, "Академ Парк", "Шевченковский", "Подол Град", "Злагода", "Оберіг-2" и "Чарівне місто". Три из них введены в эксплуатацию, на них получен почтовый адрес, там живут люди.

По остальным продолжаются строительные работы. "Киевгорстрой" взял на себя обязательство достроить и передать квартиры 13 тысячам инвесторов, которые не знали, решится ли их вопрос. Мы делаем все от нас зависящее, чтобы как можно скорее выполнить взятые на себя обязательства.

Стоит сказать, что в приоритете для нас и "родные" объекты "Киевгорстроя". Весенний карантин немного нарушил наши планы, но сегодня работы ведутся на всех площадках.

В чем преимущества вашего жилья?

 — Основная задача "Киевгорстроя" — дать возможность приобрести жилье как можно большему количеству людей. Исходя из этого, можно выделить три основных аспекта:

Компания строит доступное жилье, как правило, комфорт-класса. Жилые комплексы находятся по всему городу, практически в каждом районе есть, как минимум, один ЖК от "Киевгорстроя". Квартиры разных планировок и метражей, спроектированы с учетом последних тенденций (без лишних углов, закоулков, с помещениями для гардеробных и функциональным пространством).

Цена на квадратные метры является одной из самых доступных на рынке. Более того, компания предлагает разные варианты покупки: за полную стоимость, тогда покупатель получает скидку до 20%; в рассрочку с 30%-ным первым взносом, а дальше равными частями до ввода объекта в эксплуатацию; можно взять ипотеку в банках-партнерах и платить в течение 10 лет небольшими суммами.

"Киевгорстрой" является самым надежным застройщиком на рынке недвижимости столицы.

Синергия этих трех факторов и позволяет компании лидировать. Мы строим и продаем доступные квартиры по приемлемым ценам.

Какой стиль управления исповедуется в компании, чтобы она была максимально устойчивой в нынешнее время?

 — Мой стиль управления авторитарно-демократический. В хорошем смысле. Конечно, разделение полномочий и делегирование — это основа. Но я лично контролирую выполнение поставленных задач по всей вертикали. Это позволяет понимать, что происходит, видеть процессы и прогнозировать дальнейшие шаги.

Многие ваши коллеги уверены, что управленцы, выращенные в компании, гораздо эффективнее приглашенных звезд. Согласны вы с этим?

 — Отчасти. Люди, выращенные в компании, рано или поздно становятся зашоренными. Это хорошо для ежедневных рутинных процессов, но не коррелирует с новшествами. Поэтому время от времени их приходятся подбадривать, и лучшего метода, чем кнут и пряник, для этого еще не придумали.

"Приходящие" видят ситуацию по-новому, привносят свежую кровь и новые идеи в развитие компании. Но рано или поздно они либо двигаются дальше, либо тоже становятся зашоренными. Поэтому своих подчиненных я призываю как можно больше путешествовать, посещать новые места и страны, чтобы восстанавливаться и наполняться энергией. В конце концов, для меня в сотрудниках важно только одно — насколько хорошо они делают свое дело.

Как изменились критерии "правильного" решения? Какие маркеры этого термина стали новыми для управленцев компании?

 — Я не знаю, у кого какие критерии изменились, для меня ясно одно: если решение дает ожидаемый результат, значит, оно было правильным. Чтобы сделать верный шаг, надо для начала определиться с проблемой, которую нужно решить, спрогнозировать последствия и не забыть про ответственность. Взвесив все за и против, можно принимать решение. На самом деле даже неправильные решения можно исправить. Не ошибается тот, кто ничего не делает. Главное — действовать!