Как инвесторам в первичную недвижимость не стать жертвой мошенников

Изучаем застройщика

Дабы узнать больше о компании, которая может стать причиной потери ваших инвестиций, необходимо "прошерстить" интернет. Следует обратить внимание на количество успешных проектов по строительству объектов недвижимости и процент его реального заселения.

Существуют сайты, которые содержат подобного рода информацию, например: сайт "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам", где вы сможете оценить благонадежность и репутацию выбранного вами застройщика.

Также, не помешает обратиться к Единому реестру судебных решений, где вы сможете увидеть наличие споров с участием выбранного вами застройщика, предмет которых может стать для вас первым звоночком.

Изучаем документы

Второй и очень важный этап — проверка наличия правоустанавливающей документации на земельный участок и разрешительной документации на строительство.

Земельный участок у застройщика может находиться в аренде или субаренде, в постоянном пользовании или в собственности. Последние два варианта случаются реже, в большинстве случаев строительство происходит на арендованном участке.

При этом, важно обратить внимание на срок действия права на земельный участок (если он не в собственности или постоянном пользовании) и целевое назначение земельного участка (правильным является: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, и никак не для строительства торгового центра или отеля).

Конечно, инвестор, который не является специалистом в сфере строительства недвижимости, не сможет оценить соответствие разрешительной документации действующему законодательству, но проверка хотя бы наличия ее даст много почвы для принятия решения.

Так, застройщик должен иметь в наличии и показать по вашей просьбе:

1. Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. По сути это документ, который содержит комплекс требований к порядку застройки земельного участка (высоте, плотности застройки, соблюдение границ, ее благоустройство).
2. Технические условия. Это комплекс требований к полному инженерному обеспечению объекта строительства пожарной и техногенной безопасности.
3. Проектная документация. Материалы, которыми определяются градостроительные, технические решения, сметы.
4. Документ, который подтверждает проведение экспертизы проектной документации.
5. Разрешение на выполнение строительных работ.

Без наличия перечисленной документации строительство является по сути противоправным и в дальнейшем ввод дома в эксплуатацию практически невозможен.

Не стоит забывать и про лицензию на проведение хозяйственной деятельности, связанной со строительством объектов архитектуры, которую застройщик обязан иметь, чтобы правомерно осуществлять строительство.

Изучаем способ инвестирования

Даже соблюдение всех выше перечисленных способов выбора объекта инвестирования и его проверки, не возымеет должного эффекта без использования наиболее безопасного способа инвестирования.

Законодательно закрепленным являются инвестирование через Фонд финансирования строительства (ФФС) или Фонд операций со строительством (ФОС), а также инвестирование, путем эмиссии целевых облигаций.

Инвестирование через ФФС является одним из самых безопасных для инвесторов, поскольку подобного рода инвестирование четко регламентировано законодательством; за вами закрепляется конкретный объект недвижимости, а также как застройщик, так и управляющий ФФС могут быть заменены в случае нарушения ими обязательств.

При этом вы должны быть готовы к тому, что возможность получения вожделенного объекта недвижимости напрямую зависит, как и от застройщика, так и от управляющего ФФС, а если застройщик и инвестор взаимосвязанные организации, при неплатежеспособности последних вы рискуете потерять свои вложения.

При инвестировании путем эмиссии целевых облигаций вы получаете преимущество в цене, которая не будет изменена в будущем, вы также можете их продать, если передумали осуществлять покупку, но при этом необходимо помнить, что ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию или за какое-либо другое неисполнение обязательств не предусмотрена.

Еще один способ инвестирования, который на данный момент является самым спорным, наиболее рискованным, но от этого не менее популярным (из-за простоты его осуществления) является заключение договора покупки имущественных прав с застройщиком, который можно окрестить игрой в рулетку.

При покупке таких имущественных права вы можете получить купленную недвижимость без каких либо проволочек, но если вы ошиблись в выборе застройщика, будьте готовы к тому, что ваш объект может быть перепродан другим лицам, сроки строительства и сдачи в эксплуатацию могут быть отсрочены на неопределенное время без какой-либо ответственности застройщика, а также вас может ожидать нецелевое использование переданных денег и отсутствие механизма их возврата в случае расторжения договора.

Подытоживая, если вы решили стать инвестором недвижимости на первичной рынке, рекомендуем не полениться использовать все возможные механизмы минимизации рисков потери ваших инвестиций, прибегнув хотя бы к описанным методам проверки цели инвестирования.