Недвижимость 14 апреля, 08:04

Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций: ключевые критерии

Лилия Пивнева, руководитель направления коммерческой недвижимости SAGA Development — об основных правилах, которые помогут инвестировать в правильную коммерческую недвижимость и получить максимальную доходность

Фото: izi.ua Фото: izi.ua
Фото: izi.ua

Несмотря на пандемию и локдауны, коммерческая недвижимость остается привлекательной для украинских инвесторов. Это все еще один из самых стабильных источников для пассивного дохода. А после снижения учетной ставки НБУ и доходности депозитов — еще и самый прибыльный. 

У коммерческой недвижимости есть свои особенности, которые существенно влияют на ее доходность. При выборе объекта для инвестирования важно учесть все нюансы. Оценить перспективы инвестиции помогут такие критерии.   

Подпишитесь на канал DELO.UA

Локация

Расположение объекта — одна из основных характеристик, его инвестиционная привлекательность. Чем отличается успешная локация?   

Транспортная доступность и просматриваемость витрин коммерческих помещений. Чем больше маршрутов транспорта проходит вдоль помещения, тем больше потенциальных клиентов. 

Для стрит-ритейла необходимо учитывать пешеходный трафик, его количественные и качественные характеристики. Важно, с какой скоростью движутся потенциальные потребители, пики активности трафика и направление движения. 

Плотность домохозяйств в пешеходной доступности определяет потенциальное количество постоянных потребителей.

У каждой хорошей локации есть точки притяжения, которые создают дополнительный трафик: офисные здания, исполнительные органы власти, больницы, школы. Если жители района активны утром, вечером и в выходные дни, то сотрудники офисов и других объектов формируют доход инфраструктурных объектов в течение дня. Оценив количество мест приложения труда в людей, которые посещают ее время от времени, вы получите объем постоянного трафика в будни.

Проанализировать покупательскую способность помогут цены на жилье в окрестностях. Не лишним будет обратить внимание на статистику заработных плат района. 

Перспективы развития территории

На следующем этапе важно оценить перспективу развития территории. Проанализируйте, как местность и ее инфраструктура может трансформироваться в ближайшие 5-10 лет.

Узнайте, планируется ли строительство новых развязок, остановки общественного транспорта, новые муниципальные или коммерческие маршруты. Если есть информация о том, что рядом с локацией построят новые жилые комплексы, офисные здания или другие объекты, это также стоит взять во внимание. 

И наоборот. Покупка недвижимости в хорошем комплексе, но рядом с объектом, с непривлекательной историей, может иметь негативные последствия. Как минимум, ликвидность помещения будет расти не так быстро, как можно было бы ожидать. 

Технические характеристики

Важно изначально определиться с тем, как вы планируете использовать недвижимость. От этого зависят ее технические характеристики. Проверьте, нет ли ограничений на использование объекта в каком-либо виде бизнес-деятельности.

Если вы планируете приобрести помещение, которое в дальнейшем предполагаете сдавать в аренду оператору общественного питания, обратите внимание на электричество, вентиляционные каналы и специальную канализацию, возможность организовать летнюю площадку. Без этого кафе или ресторан просто не сможет функционировать.

Помните о паспорте фасада: этот документ может ограничивать размещение вывесок или другие действия, связанные с внешним видом здания. Изучите его и отметьте для себя, какие изменения доступны и подходит ли это под ваши задачи. 

Первичный vs вторичный рынок

Изучите продавца недвижимости. Здесь есть два варианта — либо вы приобретаете объект на первичном рынке у застройщика, либо на вторичном — скорее всего, у физического лица. В обоих случаях тщательно проверьте юридическую чистоту сделки. 

Приобретение недвижимости на первичном рынке, как правило, проще благодаря отсутствию истории, связанной с многократными фактами передачи прав собственности на объект и различного рода отягощениями. В отличие от частного лица, застройщик не только несет ответственность в соответствии с законом, но и подтверждает свою компетентность собственным именем. 

Наконец, стоит обратить внимание, предоставляет ли продавец услуги по управлению объектом: подбору арендаторов, сдаче в аренду и дальнейшей перепродаже. Ведущие застройщики очень внимательно относятся к тому, какой бизнес работает в их объектах. Соответственно, компании помогают инвесторам с поиском арендаторов, ценности которых совпадают с ценностями объекта: подбирают проект и помещение, которое соответствует целям покупателей, находят бизнесы, способные удовлетворить потребности жителей и обеспечить необходимую доходность. В наших проектах такой подход демонстрирует большую эффективность, нежели самостоятельный поиск арендаторов владельцами помещений. 

Загрузка...
Новое видео
Борис Шестопалов: Что сегодня делает бизнес более устойчивым?
Загрузка...