Несмотря на пандемию и локдауны, коммерческая недвижимость остается привлекательной для украинских инвесторов. Это все еще один из самых стабильных источников для пассивного дохода. А после снижения учетной ставки НБУ и доходности депозитов — еще и самый прибыльный.
У коммерческой недвижимости есть свои особенности, которые существенно влияют на ее доходность. При выборе объекта для инвестирования важно учесть все нюансы. Оценить перспективы инвестиции помогут такие критерии.
Локация
Расположение объекта — одна из основных характеристик, его инвестиционная привлекательность. Чем отличается успешная локация?
Транспортная доступность и просматриваемость витрин коммерческих помещений. Чем больше маршрутов транспорта проходит вдоль помещения, тем больше потенциальных клиентов.
Для стрит-ритейла необходимо учитывать пешеходный трафик, его количественные и качественные характеристики. Важно, с какой скоростью движутся потенциальные потребители, пики активности трафика и направление движения.
Плотность домохозяйств в пешеходной доступности определяет потенциальное количество постоянных потребителей.
У каждой хорошей локации есть точки притяжения, которые создают дополнительный трафик: офисные здания, исполнительные органы власти, больницы, школы. Если жители района активны утром, вечером и в выходные дни, то сотрудники офисов и других объектов формируют доход инфраструктурных объектов в течение дня. Оценив количество мест приложения труда в людей, которые посещают ее время от времени, вы получите объем постоянного трафика в будни.
Проанализировать покупательскую способность помогут цены на жилье в окрестностях. Не лишним будет обратить внимание на статистику заработных плат района.
Перспективы развития территории
На следующем этапе важно оценить перспективу развития территории. Проанализируйте, как местность и ее инфраструктура может трансформироваться в ближайшие 5-10 лет.
Узнайте, планируется ли строительство новых развязок, остановки общественного транспорта, новые муниципальные или коммерческие маршруты. Если есть информация о том, что рядом с локацией построят новые жилые комплексы, офисные здания или другие объекты, это также стоит взять во внимание.
И наоборот. Покупка недвижимости в хорошем комплексе, но рядом с объектом, с непривлекательной историей, может иметь негативные последствия. Как минимум, ликвидность помещения будет расти не так быстро, как можно было бы ожидать.
Технические характеристики
Важно изначально определиться с тем, как вы планируете использовать недвижимость. От этого зависят ее технические характеристики. Проверьте, нет ли ограничений на использование объекта в каком-либо виде бизнес-деятельности.
Если вы планируете приобрести помещение, которое в дальнейшем предполагаете сдавать в аренду оператору общественного питания, обратите внимание на электричество, вентиляционные каналы и специальную канализацию, возможность организовать летнюю площадку. Без этого кафе или ресторан просто не сможет функционировать.
Помните о паспорте фасада: этот документ может ограничивать размещение вывесок или другие действия, связанные с внешним видом здания. Изучите его и отметьте для себя, какие изменения доступны и подходит ли это под ваши задачи.
Первичный vs вторичный рынок
Изучите продавца недвижимости. Здесь есть два варианта — либо вы приобретаете объект на первичном рынке у застройщика, либо на вторичном — скорее всего, у физического лица. В обоих случаях тщательно проверьте юридическую чистоту сделки.
Приобретение недвижимости на первичном рынке, как правило, проще благодаря отсутствию истории, связанной с многократными фактами передачи прав собственности на объект и различного рода отягощениями. В отличие от частного лица, застройщик не только несет ответственность в соответствии с законом, но и подтверждает свою компетентность собственным именем.
Наконец, стоит обратить внимание, предоставляет ли продавец услуги по управлению объектом: подбору арендаторов, сдаче в аренду и дальнейшей перепродаже. Ведущие застройщики очень внимательно относятся к тому, какой бизнес работает в их объектах. Соответственно, компании помогают инвесторам с поиском арендаторов, ценности которых совпадают с ценностями объекта: подбирают проект и помещение, которое соответствует целям покупателей, находят бизнесы, способные удовлетворить потребности жителей и обеспечить необходимую доходность. В наших проектах такой подход демонстрирует большую эффективность, нежели самостоятельный поиск арендаторов владельцами помещений.
