Кто может купить "Президент-Отель"

На этой неделе Фонд государственного имущества Украины должен опубликовать объявление о продаже 100%-ного госпакета акций ЧАО "Президент-Отель" (Киев). Стартовая цена гостиничного комплекса на аукционе составит 330 млн 111,7 тыс. грн за 94 млн 337,411 тыс. акций, что в 3,5 раза превышает номинальную стоимость указанного пакета акций (94 млн 337,411 тыс. грн). Delo.UA решило выяснить, интересен ли этот объект инвесторам в свете текущей экономической ситуации в стране.

Есть ли интерес

На сегодня пока не известны требования к потенциальному покупателю гостиницы, а также инвестиционные обязательства, которые лягут на его плечи. Аналитики могут руководствоваться лишь объявленной стартовой ценой и обнародованными финпоказателями гостиницы (в январе-сентябре 2015 года государственное ЧАО "Президент-Отель" увеличило чистую прибыль в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года — до 11,4 млн грн), которые в совокупности с текущей, мягко говоря, не самой привлекательной ситуацией на рынке гостиничных услуг складываются в не самую радужную картинку.

В ФГИ неофициально сообщили Delo.UA, что на "Президент-Отель" уже есть четыре претендента — как украинские компании, так и зарубежные инвесторы. "Объект вызывает потенциальный интерес, который осложняется текущей экономической ситуацией, страновым риском и падающими объемами туристических потоков. Он, возможно, требует полной реновации для соответствия требованиям международных гостиничных операторов", — поясняет эксперт рынка недвижимости Сергей Овчинников.

По оценке Татьяны Веллер, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, для гостиницы на 374 номера в центре города цена, если брать в масштабах международного инвестиционного рынка на объекты подобного типа, совсем невелика (около $36 тыс. за номер). Плюсом является и то, что оператор, который прежде управлял данным отелем, держал его в неплохом физическом состоянии, производил необходимые капитальные затраты. "Другой вопрос, что любой потенциальный собственник, оценивая данный актив, будет использовать доходный метод дисконтированных денежных потоков. Учитывая чистый доход отеля за 2014 год, а также его снижение в первые три квартала 2015 года, цена кажется необоснованной, особенно беря во внимание не очень позитивное состояние спроса на гостиничные услуги в Киеве", — подытожила Татьяна Веллер.

Не добавляет плюсов "Президент-Отелю" и тот факт, что оставшийся высокоплатежеспособный спрос в корпоративном и окологосударственном сегментах предпочитает брендированные отели. "На наш взгляд, в таком отеле потенциально может быть заинтересован локальный инвестор или группа инвесторов, для которых "знаковость" имени и потенциал объекта при репозиционировании или брендинге покажется достаточным противовесом риску на довольно "мягком" на сегодня рынке", — предполагает руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

В свою очередь Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина), выделил три основные момента, которые стоит учесть при оценке стоимости "Президент-Отеля". "Во-первых, объектом продажи выступает пакет акций, соответственно, могут быть другие отягощающие факторы (как то кредиты, долговые обязательства и т.д.), которые непосредственно повлияют на стоимость. Во-вторых, необходимо иметь в виду юридический статус земельного участка (земля оформлена или нет, в собственности и т.д.)", — сказал он.

А в-третьих, по его словам, стоит учесть то, что это крупнейшая гостиница в Киеве с номерным фондом 374 номера, и загрузить ее с учетом текущей ситуации на гостиничном рынке Киева будет намного сложнее, чем гостиницы с номерным фондом 150-200 номеров.

Чем гостиничный рынок сегодня живет

Отельеры единогласно сходятся во мнении, что ситуация на рынке гостиничной недвижимости Украины тяжелая. Так, по данным Государственной пограничной службы, в динамике наблюдается постепенное сокращение посетителей города Киева с 660,6 тыс. гостей в 1-м полугодии 2013 года до 414,5 тыс. в 1-м полугодии 2014 года (или 37,3% в относительном выражении), а по итогам 3 месяцев 2015 года — сокращение до 199,7 тыс. чел. (или на 9,5%) относительно 1-го квартала 2014 года.

Как говорится в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева за первое полугодие 2015 года, подготовленном компанией UTG со ссылкой на данные управления туризма, в Киеве зафиксированы 12122 гостиничных номера, структуру которых формируют: гостиницы категории пять звезд — 12%, четыре звезды — 22,1%, три звезды — 36,7%, одна-две звезды — 29,2%.

Заполняемость лучших гостиниц, по данным Александра Носаченко, хоть и постепенно возрастала к концу 1-го полугодия 2015 года, однако все же не превысила отметку в 40% для наиболее успешных объектов. Хотя даже такой неутешительный процент смотрится более выигрышно на фоне заполняемости гостиниц в 2014 году, когда та упала с 55% до 30% на конец года.

Эксперт отмечает, что на 2015 год были заявлены к открытию в Киеве три четырехзвездочных гостиницы (Renaissance Kiev Hotel, 173 номера; Indigo, 240 номеров; Saint Petersburg, 50 номеров) и две трехзвездочных гостиницы (Aloft Kiev, 320 номера; Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, 199 номеров). "Но принимая во внимание текущую ситуацию в стране и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда Киева, новые отельные проекты будут с трудом поглощены рынком в ближайшие годы. В силу этих обстоятельств завершение строительства новых объектов и их вывод на рынок, даже несмотря на высокий уровень их готовности, постоянно откладывается", — констатирует Александр Носаченко.

По данным департамента оценки и консалтинга Colliers International, в среднем запрашиваемая стоимость номера в гривне по состоянию на конец 3-го квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно выросла: на 99% — в отелях категории пять звезд (до 7 855 грн), на 79% — в четырехзвездочных гостиницах (2 878 грн) и на 68% — в трехзвездочных (1 385 грн). Понятно, что основной причиной столь стремительного роста являются курсовые колебания.

"К сожалению, в кратко- и среднесрочной перспективе основные показатели операционной деятельности (ADR и заполняемость) вряд ли достигнут уровня 2013 года", — прогнозирует Александр Носаченко.

Справка

"Президент-Отель" (до 1998 года — гостиница "Интурист", последний реализованный проект таких всесоюзных гостиниц) построен в 1990 году.

Четырехзвездочная гостиница на 374 номера (конференц-залы рассчитаны на 12-465 чел.), реконструкция которого проведена в 2006-2012 гг., является самостоятельной частью одноименного гостиничного комплекса и расположена по ул. Госпитальная, 12 в Печерском районе Киева.

Гостиница имеет достаточно удачное месторасположение: всего в 39 км от международного аэропорта "Борисполь", в 5 км от центрального железнодорожного вокзала и в 15 минутах ходьбы до центральной площади Киева — Площади Независимости.

Согласно данным компании в системе раскрытия информации Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, ее чистая прибыль в январе-сентябре 2015 года увеличилась в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года — до 11,4 млн грн, чистый доход снизился на 29,6% — до 20,45 млн грн.

По итогам 2014 года чистая прибыль гостиницы возросла в 1,6 раза по сравнению с 2013 годом — до 7,81 млн грн, чистый доход — в 1,7 раза, до 34,72 млн грн.

Согласно данным Единого госреестра юрлиц и физлиц-предпринимателей на 18 ноября 2015 года, собственником 100% акций ЧАО являлся ФГИ.

Уставный капитал ЧАО "Президент-Отель" на 18 ноября 2015 года составлял 94,337 млн грн (94 млн 337,411 тыс. акций номиналом 1 грн).