Пациент скорее жив. Что происходило на рынке жилой недвижимости в Киеве в 2018 году

"Мыльный пузырь" не получился

Осенью 2017 года многие аналитики говорили о "мыльном пузыре" на рынке недвижимости — в том году в Киеве было введено в эксплуатацию рекордные 1,7 млн кв. м. Однако в 2018 году эта тенденция не повторилась. Согласно отчету финансовой стабильности Нацбанка, за первые девять месяцев 2018 года темп введения в эксплуатацию жилья упал на 45%.

В НБУ отмечают, что снижение темпов введения жилья в эксплуатацию свидетельствует не о кризисных явлениях на рынке, а о стабилизации спроса и предложения на рынке недвижимости в столице.

Девелоперы также считают, что "пузырь" сегодня украинскому рынку жилья не грозит. "Не стоит его ожидать и в ближайшие 3-5 лет. Для того чтобы могла возникнуть некая "надутость", необходим целый ряд условий, которые не предвидятся в ближайшей перспективе", — считает начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

На январь 2019 года, по данным NAI Ukraine, на рынке столичной недвижимости представлены 107 тыс. квартир в 223 новостроях, еще 16 тыс. квартир предлагается на вторичном рынке столицы.

При этом впервые с 2014 года уменьшилась доля однокомнатных квартир на рынке и увеличилась доля трехкомнатных. Однако, несмотря на это, на рынке недвижимости продолжают лидировать преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры.

Согласно данным NAI Ukraine, доля двухкомнатных квартир на рынке составляла 35%, однокомнатных — 34%, трехкомнатных — 25%, остальные 6% — это четырехкомнатные квартиры и больше.

Еще в 2018 году наметилась тенденция на уменьшение площадей квартир, которые пользовались популярностью среди покупателей.

При этом наиболее застраиваемыми районами столицы являются Голосеевский и Подольский. Здесь было построено более 60% жилья, которое было введено в эксплуатацию. Также много строили в Соломенском и Дарницком районах. Меньше всего было введено в эксплуатацию жилья в Оболонском и Днепровском районах столицы (2% и 1% соответственно).

Что происходило с ценами

По данным Национального банка, цены на столичную недвижимость в 2018 году выросли на 6,9% в гривне. При этом в евро цена выросла всего на 0,8%.

Одной из главнейших тенденций на рынке недвижимости в прошлом году стало закрепление цен на жилье в гривне.

"Даже в премиум-сегменте мы наблюдаем переход части контрактов в абсолютную фиксацию гривней", — утверждает Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.

Согласно подсчетам Минрегиона, себестоимость строительства одного квадратного метра в Киеве в прошлом году была самой дорогой в Украине и составляла почти 14 тыс. грн.

При этом стоимость жилья в Киеве, по данным NAI Ukraine, в среднем составляет 25,5 тыс. грн ($920) за кв. м. Из года в год самое дорогое жилье предлагают в Печерском районе — 46 тыс. грн ($1656) за кв. м, самое дешевое — в Деснянском районе. Здесь за квадратный метр придется заплатить 21 тыс. грн ($689).

Новые нормы — новый вызов

В сентябре 2018 года в Украине вступили в силу новые строительные нормы (ДБН), которые являются обязательными к исполнению для архитекторов, проектировщиков, строителей.

Одной из новаций ДБН является введение "голубых" и "зеленых" линий: "голубые" линии будут ограничивать высотность застройки, "зеленые" — застройку зеленых зон в населенных пунктах. На территории, ограниченной "зеленой" линией, застройка будет запрещена.

Кроме того, ДБН предусматривает ограничение площади застройки в зависимости от ее высотности — в случае строительства 4-этажного здания отведенный земельный участок предлагается застраивать максимально на 45% от площади, при строительстве зданий высотой более 11 этажей — на 30% (то есть 70% территории вокруг должна быть свободной).

По мнению аналитиков, новые строительные нормы — это в определенном смысле революция на рынке строительства жилья. Многие крупные компании должны будут радикальным образом изменить свои стратегические планы.

"Уже сейчас можно говорить о том, что внимание девелоперов может быть сосредоточено на перепрофилировании старых и неиспользуемых промышленных зон под полномасштабное строительство", — считает Александр Панфилов.

 Тем не менее многим застройщикам, чтобы быть в тренде и в "законодательном поле", потребуется определенное время, чтобы пересмотреть свои проекты, прежде всего, в вопросе этажности.

Кроме того, по мнению управляющего партнера AVM Development Group Владислава Кононова, себестоимость строительства только за счет уменьшения этажности может вырасти на 5-10%, что повлечет за собой увеличение цены для покупателя.

"В условиях существующего спроса, резкое увеличение стоимости жилья в отдельных проектах сделает их неконкурентоспособными. Поэтому мы не исключаем, что реализация ряда проектов будет отложена "до лучших времен", — считает он.

Второе дыхание для промзоны

В 2018 году наметились тенденции, которые будут влиять на развитие рынка жилой недвижимости. Одной из них является развитие заброшенных промышленных зон.

По мнению Ирины Труновой из NAI Ukraine, cейчас в Киеве наметился дефицит земель для застройки. Это связано с введением новых строительных норм, уменьшением количества выданных разрешений на строительство.

В таких условиях девелоперы вынуждены обратить внимание на заброшенные промышленные территории, а также на пригород.

По мнению аналитиков, на сегодняшний день в границах Киева и вокруг столицы от 1600 до 1800 га земли можно использовать под жилое строительство: это те территории, где не было вредного для здоровья производства, и которые на сегодняшний день практически не используются.

По словам Александра Панфилова, в ближайшие 20-25 лет за счет освоения промышленных зон Киева можно построить максимально до 30 млн кв. м жилья. При этом около 1/3 земель промышленного назначения (до 600 га) может быть использовано под создание полноценной самодостаточной инфраструктуры, а именно: транспортной, образовательной, медицинской, спортивной, зон отдыха и объектов сферы услуг.

В компании UTG обращают внимание на то, что в Киеве уже достаточно давно реализуются проекты комплексной ревитализации бывших промышленных территорий.

"Достаточно вспомнить успешно реализованный жилой комплекс "Комфорт Таун". Реализуются ЖК "Файна Таун", "Рыбальский", "Нивки Парк" и другие", — рассказывает Константин Олейник из UTG.

Слово за пригородом

Вместе с заброшенными промышленными зонами в 2018 году активно застраивался и пригород Киева. Однако и здесь по сравнению с 2017 годом количество сданного в эксплуатацию жилья уменьшилось на 33%.

Всего же, по данным Нацбанка, доля Киева и области в общем объеме сданного в эксплуатацию жилья в Украине снизилась с 41% в 2017 году до 38% в 2018 году.

Как считает Владислав Кононов, уменьшение объемов сдачи ЖК в эксплуатацию стало фактором сохранения существующих цен.

По данным AVM Development Group, в населенных пунктах, находящихся между Киевом и городами-спутниками (таких, как Ходосовка, Гатное, Софиевская и Петропавловская Борщаговка) спрос на первичное жилье на 3-5% выше, чем в других городах-спутниках.

По мнению Кононова, это объясняется несколькими причинами:

• удачное месторасположение (5-10 км от Киева) и оптимальное транспортное сообщение, которое позволяет в течение 10-15 минут без труда добраться в Киев;
• наличие рекреационных зон: леса, реки, озера;
• комфортная для покупателя этажность застройки: 4-9 этажей;
• создаваемый застройщиком современный инфраструктурный комплекс.

Повышенный спрос также отображается и на стоимости квадратного метра в пригороде.

Самые дорогие квартиры — в Гатном и Вишневом (14,5 тыс. грн за кв. м). Самые дешевые — в Тарасовке и Белгородке (10 тыс. грн за кв. м).

Что будет происходить с недвижимостью в 2019 году

По мнению аналитиков, в 2019 году при стабильной экономической ситуации в стране жилье на первичном рынке может подорожать на 15%.

"На стоимость жилья окажет свое влияние рост стройматериалов и строительно-монтажных работ. В 2018 году удорожание строительства уже добавило минимум 10-15% стоимости в ценник для покупателя. В 2019 году рост себестоимости строительства не превысит 25%, что станет главной причиной увеличения цены для покупателя на 8-10%", — утверждает Александр Панфилов.

По мнению Константина Олейника, в 2019 году рынок ждет постепенный медленный рост в гривнах и колебания в долларовом эквиваленте из-за изменения обменного курса.

"Многие ЖК уже запроектированы и строятся с небольшими по площади квартирами. Так застройщики реагируют на запросы покупателей", — отметил Сергей Костецкий.

"Девальвация национальной валюты, инфляция, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения сделали вложения в недвижимость одним из немногих финансовых инструментов сохранения накоплений/альтернативой приумножения сбережений", — утверждает Константин Олейник.

В то же время, по мнению аналитиков рынка, выборы мало повлияют на общую ситуацию. "В последние два года мы наблюдаем стабильную ситуацию на рынке. Есть все основания думать, что она продолжится и в этом году", — считает Сергей Костецкий.

Инфографики — NAI Ukraine

Не пропустите самые важные новости и интересную аналитику. Подпишитесь на Delo.ua в Telegram