Этапы большого пути
В Украине рынок сельхозземли открылся 1 июля 2021 года и будет запускаться поэтапно. Так, до 2024 года оборот земли будет возможен исключительно между гражданами Украины, государством и территориальными общинами. Одному человеку нельзя будет стать владельцем участка больше 100 га, но со временем эта площадь вырастет до 10 тыс. га. При этом купить землю можно будет на аукционе, а законность происхождения средств, которыми расплатится лендлорд, будет проверяться. Между тем компании, владельцами которых являются граждане Украины, смогут стать собственниками земли после 2024 года, а иностранцы получат такое право только по итогам референдума.
Гектар украинской земли будет стоить в среднем около $2 тыс., причем цена будет зависеть от региона. По прогнозам, самая дорогая земля будет в Черкасской области — около $2,5 тыс. за гектар, а самая дешевая во Львовской области — $1,2 тыс. А, например, в Житомирской области стоимость гектара будет на уровне $1,1 тыс.
"При открытии рынка земли трудности будут у всех фермеров, так как им нужно будет адаптироваться к новым правилам игры. По моим оценкам, в течение первых 3-5 лет будет продано не более 5% земли. Землевладельцы будут ждать более высокой цены, так как все понимают, что в Украине земля недооцененная", — уверен Николай Горбачев, президент Украинской зерновой ассоциации.
Процесс ценообразования займет несколько лет. Опыт стран ЕС и США показывает, что ежегодный прирост цены на землю может достигать 20%. Эксперты уверены, что именно такой сценарий ждет Украину. После роста цены увеличится и активность на рынке. По состоянию на конец июля в Украине уже состоялось около 2 тыс. земельных сделок в рамках действующего рынка земли. Больше всего купили земли на Полтавщине (587,4 га), в Харьковской (414,1 га) и Кировоградской областях (319,4 га).
Хорошие примеры
Чтобы понимать, чего ожидать от рынка земли в Украине, стоит изучить ситуацию в странах, которые уже прошли этот путь. К примеру, в Польше после открытия рынка земли в 2004 году стартовая цена была равна нынешней в Украине — около $1,5 тыс. за гектар. По данным Eurostat, цена за 1 га уже достигла 11 тыс. евро, и это при том, что покупка земли иностранными инвесторами была разрешена только в 2016 году. В Польше доминируют семейные фермы, которым принадлежит 80% пахотных земель. Основная часть сельхозугодий разделена между более чем 3 млн частных хозяйств, при этом площадь каждого из них в среднем составляет менее 7 га. Таким образом, средний прирост ежегодной стоимости земли в первые пять лет составил 33%.
В Чехии после запуска рынка земли в 2007 году стоимость гектара составляла менее 2 тыс. евро, а в 2019-м цена выросла до 8,1 тыс. евро. То есть средний прирост ежегодной стоимости с 2011 года составил более 40%. Такая же логика формирования цены наблюдалась и в Болгарии. На начальном этапе запуска рынка земли гектар стоил около 1 тыс. евро — меньше, чем сейчас в Украине, однако уже в 2019 году цена перевалила рубеж в 5,3 тыс. евро. Ежегодный прирост составил 20%. При этом в Болгарии все расчеты, касающиеся сельхозземель, проходят специальную проверку. Такие же правила будут действовать и в Украине.
Рыночное саморегулирование можно увидеть и в Литве. Там рынок земли открыт с 2004 года и с тех пор показывает ежегодный прирост стоимости на 28%. В 2019-м цена за гектар уже перевалила за 3 тыс. евро, и это при том, что в стране действовал ряд ограничений по площади покупаемой земли. Например, первые 10 лет иностранцы не имели права покупать земли. Юридическим лицам можно было приобрести не более 2 тыс. га при условии, что общая площадь, принадлежащая человеку, не будет превышать 500 га.
В Румынии рынок земли запустили более десяти лет назад, а цена за гектар на тот момент составляла лишь $350, однако спустя время ее стоимость взлетела. На сегодня цена 1 га румынской земли составляет более 5 тыс. евро, а средний ежегодный прирост достиг 28%. Сейчас 94% земель находится в частной собственности.
В то же время цены на землю в странах, где рынок земли стартовал ранее, кардинально отличаются от восточноевропейских. Так, в Парагвае гектар сельскохозяйственной земли стоит более $10 тыс., а в США достигает $40 тыс.
"Хочется верить, что рынок земли в Украине поспособствует тому, что собственник будет лучше ухаживать за ней и стараться ее капитализировать. Это даст возможность зарабатывать на ней больше", — говорит Николай Горбачев, президент УЗА.