Как защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков — законопроект

Инвесторы на рынке недвижимости в украинских реалиях являются самым незащищенным звеном. Это доказывают ситуации как с аферой "Элита-Центр", вкладчикам которой властям приходится до сих пор выделять жилье, так и со строительной пирамидой бизнесмена Анатолия Войцеховского, когда люди вкладывают деньги в жилье, строящееся без всей необходимой разрешительной документации. А иногда застройщик может построить больше этажей, чем планировалось в проекте, что также является незаконным. Таким образом, наибольшим риском для инвесторов являются недобросовестные застройщики, но ни один из существующих на сегодня способов инвестирования в строительство жилья не может защитить вкладчиков.

Чтобы обезопасить людей, желающих купить квартиры на стадии строительства, эксперты Офиса эффективного регулирования BRDO разработали законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно защиты прав собственности на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". По словам эксперта BRDO Таисии Барингольц, документ предлагает ряд нововведений, которые смогут воспрепятствовать двойной перепродаже и незаконному изменению технических характеристик объектов, которые будут построены в будущем.

На сегодняшний день такой возможности инвесторы не имеют, а покупка строящегося жилья происходит через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС) путем выпуска целевых облигаций, а также через заключение договора купли-продажи.

"Мы пытаемся внедрить альтернативный, упрощенный механизм привлечения денег в инвестирование строительства. Наша концепция заключается в том, чтобы госрегистрация проходила в любом случае, независимо от того, какой инструмент покупки выбирает застройщик", — считает эксперт BRDO Мария Грабовская.

Документом предлагается проводить процедуру государственной регистрации в три этапа. На первом за застройщиком будет регистрироваться право собственности на каждый объект (квартиру или другое помещение в здании), подлежащий продаже, который после введения здания в эксплуатацию станет отдельным имуществом. Только после проведения этой регистрации в реестре прав собственности застройщик будет иметь право продавать квартиры в своем доме или жилом комплексе.

На следующем этапе, в случае если инвестор вложит деньги в объект, застройщик должен будет перерегистрировать права собственности на инвестора. А после введения здания в эксплуатацию будет проводиться перерегистрация титула с "права собственности на объект недвижимого имущества, которое будет построено в будущем" на "право собственности на объект недвижимого имущества".

Также предлагается законодательно обязать застройщика создавать веб-сайт, на котором будет размещаться информация об объекте инвестирования, ходе строительства, форум инвесторов и другая важная информация. Адрес этого портала должен быть указан во всей рекламе объекта. "Создание такого сайта обеспечит инвестора полной информацией об объекте, в который он желает вложить деньги", — отметила Барингольц.

Кроме того, благодаря сайту вкладчик сможет узнать все технические характеристики будущего объекта,и если застройщик начнет продавать квартиры на 10-м этаже здания, а согласно проекту на сайте этажей должно быть пять, это может уберечь людей от ненадежного вложения денег.

Следующее нововведение — уменьшение размера госпошлины за нотариальное удостоверение договоров отчуждения застройщиком уже построенной недвижимости. На сегодняшний день размер этой пошлины составляет 1% от сумы договора, законопроект предлагает зафиксировать его на уровне 170 грн.

Кроме того, застройщика могут освободить от уплаты налога на недвижимость на уже построенное здание.

Для реализации этих нововведений законопроект предусматривает внесение изменений в 12 законодательных актов, начиная с цивильного и налогового кодексов и заканчивая законами "О рекламе", "Об инвестиционной деятельности", "О государственной регистрации" и т.д.

В Минюсте отметили, что предложенный экспертами законопроект может в действительности стать действенной защитой для инвесторов.

"В результате введения данного механизма, во-первых, мы сможем получать информацию об объекте строительства на этапе, когда только происходит привлечение инвестиций. Кроме того, это дополнительная защита для инвестора, когда он сможет перепроверить реестр, увидеть, что именно он является собственником прав на объект", — резюмировал начальник управления нормативно-правового обеспечения государственной регистрации Департамента гражданского, финансового законодательства и законодательства по вопросам земельных отношений Минюста Анатолий Лещенко.