Рынок недвижимости: почему стоимость жилья комфорт-класса растет, а эконом-класса — падает

Элитный сегмент вырос в цене на 1,59% — до 60 400 грн/квадратный метр, а жилье бизнес-класса потеряло в цене 0,85% и составляет в среднем 35 тысяч гривен за квадрат.  

Такую неоднородность цен эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак объясняет появлением действительно интересных концепций в отдельных классах и активизацией проектов, что имеют высшее качество и уже выходят за пределы обычной классификации жилья, образуя, по сути, новые подклассы "комфорт+" и "бизнес+".

"Сегодняшняя классификация жилья уже не учитывает появления ряда новых форматов, которые, по сути, образуют новые классы между комфорт- и бизнес- и между бизнес- и элит-классом", — говорит Виктория Берещак.

Кроме этого, по наблюдениям эксперта, в течение 2019 года наблюдалось постепенное перераспределение спроса, которое существенно сказывается на ценах.

"В течение года объекты эконом-класса потеряли существенную долю потенциальных покупателей: по разным оценкам падение спроса в этом классе составляет от 10% до 20%. Зато покупатели все больше интересуются объектами комфорт- и бизнес-класса. Конечно, это находит свое отражение в ценовой политике компаний", — отмечает Виктория Берещак.

Существенный рост инвестиций в недвижимость в ноябре отмечают в АН "Благовест". Так, по информации генерального директора агентства Елены Биберовой, в течение ноября 2019 года объем инвестиций в недвижимость Киева составил эквивалент 43 млн 250 тысячам долларов США, что на 35% больше, чем в октябре 2019 года.

Наибольшую долю — 40% операций, согласно данным АН "Благовест", было проведено в сегменте от 50 до 100 тысяч долларов.

Сегмент до $50 тысяч в ноябре занял долю 29% от общего количества операций. "В этой категории приобретались в основном 1-2-комнатные, реже 3-комнатные квартиры, чаще — в Святошинском, Соломенском, Днепровском районах столицы", — отмечает Елена Биберова.

Ценовая категория от $100 до 250 тысяч по итогам ноября составила 26%. Основную долю в структуре операций, по данным АН "Благовест", заняли квартиры, расположенные в большем количестве в Печерском, Подольском и Голосеевском районах столицы. Сделки с домами и объектами нежилого фонда в этой ценовой категории были единичными. В частности, в селе Козин был куплен дом площадью 410 квадратных метров за 200 тысяч долларов.

Наименьшую долю — 5% от общего объема сделок — имела в ноябре ценовая категория от $250 тысяч. "В данной ценовой категории в прошлом месяце приобретали в основном квартиры и объекты нежилого фонда. Были единичные сделки с домами. Например, в селе Вита-Поштова купили дом площадью 370 квадратных метров за $400 тысяч", — говорит Елена Биберова.

Самым дорогим объектом, проданном в ноябре, в АН "Благовест" называют квартиру площадью 250 квадратных метров на улице Владимирской в Шевченковском районе столицы.

В АН "Благовест" прогнозируют рост стоимости квадратных метров. "Рынок недвижимости Киева очень активный. Наблюдается высокий спрос во всех ценовых сегментах. Цены постепенно увеличиваются, поэтому тем, кто планирует приобрести недвижимость, стоит быстрее принимать решение, поскольку стоимость квадратных метров продолжит расти", — говорит Елена Биберова.

В то же время активности первичного рынка недвижимости не наблюдает Виктория Берещак. "В условиях непонятного поведения гривни по отношению к доллару, когда все эксперты предсказывают резкий инфляционный скачок, потенциальный покупатель пока аккумулирует сбережения в валюте, не спеша инвестировать в первичный рынок", — говорит она.

Останавливают от инвестирования в недвижимость, с точки зрения Виктории Берещак, и громкие заявления о стагнации и переделе рынка недвижимости.

"С одной стороны, это несколько снижает скорость темпов продаж, а с другой — позволяет молодым компаниям проявить себя", — говорит Виктория Берещак.

По данным эксперта, с начала года на рынке появилось около 60 новых проектов, при этом ежемесячно появляется от 3 до 5 новых объектов, что свидетельствует о постепенном развитии рынка именно в сегментах современного жилья, способного удовлетворить самого требовательного покупателя.

"Более 50% нового жилья — это проекты сегментов "город в городе", многофункциональные жилые комплексы, а также совершенно новый формат класса "комфорт+" — live-work-play", — отмечает Виктория Берещак.

В современные жилые комплексы киевские компании постепенно превращают и долгострои. Так, Виктория Берещак отметила, что в частности из проверенных источников ей стало известно о намерении группы компаний Perfect Group и компании Citex Development ближайшее время начать реализацию проекта в новом формате live-work-play на участке с долгостроем на Минском массиве.

По прогнозам Виктории Берещак, в следующем году эконом-жилье, вероятно, потеряет еще 15-20% спроса. "Зато заинтересованность покупателей в качественном жилье промежуточных категорий "эконом+" и "бизнес+" может вырасти на 15% и 5% соответственно", — отмечает эксперт.

Конкурентоспособным и популярным среди покупателей будет, по мнению Виктории Берещак, проект при условии, что застройщик будет строить не только за счет денег инвесторов, но и располагать собственными средствами, а также готов предложить интересную концепцию, многофункциональную инфраструктуру и добавленную стоимость в проекте.

О том, что в прогнозах на 2020 год нужно отталкиваться как от экономических факторов, так и политических, говорит коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов. "Рынок в ожидании принятия важного закона, направленного на защиту прав инвесторов, а также регулирующего механизмы достройки долгостроев. Кроме того, все в ожидании запуска электронной системы, регулирующей строительную отрасль, что может существенно повлиять на создание по-настоящему прозрачного рынка строительства жилья", — отмечает он.

Кроме того, цены на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году могут зависеть от наличия или отсутствия доступных ипотечных программ. "Без развития ипотечного кредитования спрос на новое жилье в 2020 году вряд ли будет расти. Снижение ставок по кредитам на 2-3% способно увеличить существующий спрос на 8-10%. Все эти факторы скажутся на итоговых ценах для покупателя. При сохранении теперешней ситуации, цены будут оставаться достаточно стабильными, и их пересмотр возможен только в случае резкого удорожания самого процесса строительства. Также не стоит забывать о качественных характеристиках самого объекта строительства", — говорит управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов.

Надия Михальчук, специально для Delo.ua