"В 2017 году мы ожидаем более устойчивого восстановления спроса на складские помещения, а также увеличения количества арендаторов, желающих расширить занимаемую площадь. Ожидается, что крупные ритейлеры и логистические операторы проявят себя более активно на рынке складской недвижимости в течение следующих 12 месяцев", — прогнозирует Ярослав Горбушко, руководитель департамента складской и промышленной недвижимости CBRE Ukraine.
Новое предложение в 2017 году в складском сегменте составит 26,1 тыс. кв. м, включая 3-ю очередь SAN Factory (4,1 тыс. кв. м) и складской комплекс Merx (22 тыс. кв. м).
"Однако арендная активность будет зависеть от темпов возобновления роста в основных секторах экономики и наличия вакантных площадей в наиболее качественных объектах. Мы прогнозируем, что объем новых площадей будет поглощен достаточно быстро на фоне отложенного спроса со стороны крупных арендаторов, которые находились в поисках крупных лотов. Таким образом, средняя рыночная вакантность приблизится к равновесному показателю в 2017 году. Мы прогнозируем, что ставки в гривне останутся стабильными, в то время как долларовые ставки будут зависеть от колебаний обменного курса", — прогнозирует Горбушко.
По данным CBRE, в 2016 году отмечался рост спроса на складскую недвижимость со стороны крупных ритейлеров продовольственного сегмента, электроники и электронной коммерции на фоне восстановления розничной и оптовой торговли.
Объем арендной активности, включая продления договоров аренды, в 2016 году достиг приблизительно 180 тыс. кв. м складских площадей, при этом валовое поглощение составило 110 тыс. кв. м, что на 32,5% больше по сравнению с показателем прошлого года.
При этом, если в начале 2016 года в общем количестве транзакций преобладали небольшие сделки (2 — 5 тыс. кв. м), то во втором полугодии было заключено несколько средних (5,001 — 10 тыс. кв. м) и крупных (более 10 тыс. кв. м) сделок. Одной из наиболее крупных сделок по аренде 2016 года стал переезд логистического оператора Zammler в складской комплекс "Технополис Бровары", занявшего там 17 тыс. кв. м.
Среди завершившихся транзакций — сделка по аренде крупным национальным оператором доставки "Нова Пошта" 11 тыс. кв. м в логистическом комплексе "Омега 2"; логистическая компания Fiege переехала в складской комплекс "Терминал Бровары", заняв 7,6 тыс. кв. м, а компания по производству и дистрибуции косметики Oriflame арендовала 8,9 тыс. кв. м в логистическом парке "Комодор".
Среди сделок по продаже, проведенных в 2016 году, наиболее значимым событием стала покупка складского комплекса "Терминал Бровары" крупным украинским онлайн-ритейлером Rozetka.
Рассматривая географическое распределение валового поглощения вдоль автомобильных трасс, отмечался растущий интерес арендаторов к складским помещениям на Левом (Восточном) берегу: доля валового поглощения в данном субрынке достигла 75%. В частности, наибольший объем арендованных площадей был зафиксирован в Черниговском направлении (M-01, E-95), где доля поглощения увеличилась с 17,2% в 2015 году до 66,4% в 2016 году. Спрос на Правом (Западном) берегу в основном был сконцентрирован в Житомирском направлении (M-06, E-40), где в 2016 году показатель поглощения достиг 15,0%, что на 3 п.п. меньше, чем в прошлом году.
В целом, по данным CBRE, уровень вакантных площадей на рынке на фоне отсутствия новых площадей для аренды и восстановления спроса, начал сокращаться, достигнув 12% по состоянию на конец 2016 года, что на 3 п.п. меньше по сравнению с концом 2015 г.
Говоря о предложении, в 2016 году не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Таким образом, общее предложение складских помещений осталось неизменным и составило 1,27 млн. кв. м. При этом строительная активность в сегменте практически приостановилась в связи с низкими арендными ставками, высокой вакантностью и ограниченным доступом к заемному финансированию.
В целом, объем складских площадей, находящихся на стадии девелопмента, на конец декабря 2016 года составил 26 тыс. кв. м. На данный момент на стадии строительства находятся два складских комплекса: 3 очередь SAN Factory общей складской площадью 4,1 тыс. кв. м и склад Merx площадью 22 тыс. кв. м, завершение строительства которых запланировано на 2017 год.
В компании считают, что низкий объем нового предложения складских объектов, находящихся на стадии строительства, и формирующийся отложенный спрос на складские площади может постепенно стимулировать девелоперов начинать строительство по схеме build-to-suit, на фоне ожиданий оживления рынка в последующие 2-3 года.
В то же время, в 2017 году ожидается начало строительства второй очереди логистического комплекса Amtel по схеме build-to-suit, а сдача в эксплуатацию его вероятно состоится в 2018 году.