Купуємо житло в новобудові: що впливає на ціну житла і як не прогадати з вибором

Перевищення пропозиції новобудов на 30% над існуючим попитом дає потенційному покупцеві суттєвий вибір. Це добре розуміють навіть самі девелопери, які конкурують між собою.

"Покупець вибере те житло, яке буде відповідати його побажанням, сформованому уявленню, якщо хочете, про щасливе життя. Він буде всіма силами і можливостями шукати саме "свою" квартиру", — каже в коментарі Delo.ua засновник і керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насиковський. При цьому зазначає, що на даний момент ринок будівництва житла стає більш клієнтоорієнтованим.

Визначальні фактори

Нові реалії життя в умовах пандемії, коли українці більше часу стали проводити вдома, за спостереженням  спеціалістів консалтингової компанії на ринку нерухомості NAI Ukraine, спонукали багатьох передивитися вимоги до комфорту та функціональності. "Нерухомість сьогодні має поєднувати функції і оселі, і офісу, і спортивного залу, і зони відпочинку", — кажуть там.

Основними тенденціями в проектах новобудов президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе в коментарі Delo.ua називає обов'язкові пішохідні та паркові зони, дитячі та спортивні майданчики, барбекю зони і паблік центри, фонтани і басейни в житлових комплексах. "Ця тенденція буде тільки зростати на ринку, адже люди зараз вибирають будівлю не тільки як квартиру, а як середовище для життя", — зазначає він.

В той же час СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков говорить про те, що в українських реаліях все-таки природно в першу чергу покупець дивиться на ціну. "Якими б не були крутими проекти, якими б не були фішечки і інфраструктура, перше, на що дивляться — це цінник. Відірваний від ціни тільки преміум-сегмент і там вже вибирають за видом з вікна, лобі і постобслуговуванням. Більшість же покупців дивиться на ціну, а потім на все інше — інфраструктуру, фасад, двори, садки-школи поруч і так далі і тому подібне", — каже він в коментарі Delo.ua.

Разом з тим, сама вартість новобудови, за словами засновника компанії Perfomance Management Сергія Сарояна, залежить від тих же таки місця розташування, від репутації будівельної компанії, від проекту будівництва, від інфраструктури і від матеріалів, які використовують при будівництві. "Додаткове навантаження для вартості новобудови — тиск валютного курсу. Якщо протягом будівельних робіт відбувається різка девальвація національної валюти — забудовник змінює вартість квадратного метра житла в більшу сторону", — розповідає він в коментарі Delo.ua.

Правильність вибору

Знайти списки новобудов, які будують без належної документації, або з порушеннями, можна на багатьох інтернет-сайтах. Такі рейтинги перевіряють повний перелік дозвільної документації, вивчають реєстри, аналізують договір інвестування. Окремий розділ експертизи — репутація забудовника, куди включають інформацію про компанію, її досвід і результати діяльності, наявні затримки введення в експлуатацію кожного об'єкта і ті, які мали місце в минулому. Таких проблемних об'єктів наразі налічується десятки. Попри це, ці рейтинги — іще далеко не запорука правильного вибору.

"Будівництво з помилками — ситуація поширена. Виявити ці проблеми своєчасно, часом не вдається. Так, наприклад, в Одесі є житловий комплекс "Перлина". Після введення в експлуатацію цього об’єкта у мешканців просто почали тріскатися і лопатися вікна. Продати таке житло за ціною покупки вже не вдасться, так як в інтернеті багато інформації про цю ситуацію. У Києві також є такі недобудовані комплекси з помилками — це "Дніпровські вежі" на Троєщині. "Вежі" будувалися як експериментальні. Внаслідок цього були допущені інженерні прорахунки, і кілька "веж" дали крен", — розповідає Сергій Сароян. 

Яскравим прикладом того, як не треба будувати, Андрій Рижиков називає район Києва  Позняки. "Це "мурашник" з дворами, забитими машинами, повністю відсутньою інфраструктурою, без алей, бульварів, дерев, якихось активних вулиць з торгівлею і супутніми інфраструктурними та обслуговуючими бізнесами", — відзначає він.

Позняки, фото: 100realty.ua

На тому ж Лівому березі столиці СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution бачить і вдалі проекти. "Вони абсолютно інші — середньоповерхові з висотними акцентами, з гарними фасадами, енергоефективними технологіями, продуманою інфраструктурою, хорошим доступом до транспорту", — каже він. При цьому зазначає, що саме в такі проекти люди готові вкладати кошти і ціна таких проектів зростає.

Зазначимо, за минулий рік в столиці ціни на первинне житло виросли в середньому на 10% в гривні і 5% в доларах.

Суттєво підросли в ціні, за словами Андрія Рижикова, на тлі карантинних обмежень проекти, які знаходяться ближче до води і лісу.

"Падають в ціні об'єкти з нестійкими фінансуванням, без гарної маркетингової програми, в невдалих місцях. На тлі коронакризи багатьом забудовникам потрібне фінансове підживлення, тому на такі проекти починають шляхом проведення акцій знижувати ціну для залучення грошей. У серйозних проектах акції в основному ситуативні і регулярно відбувається підвищення цін", — розповідає Андрій Рижиков.

Попри те, що, за прогнозами Сергія Сарояна, втрачати в ціні будуть об'єкти без готової інфраструктури, інвестувати він радить в ті новобудови, де вже існує поруч інфраструктура (дорога, дитячі садки, поліклініки, школи, торгові центри, фітнес зали і т.д.).

"Якщо не брати до уваги інфляцію, стан ринку та інше, то ціна квартири на етапі здачі будинку від ціни квартири вже у власності зараз практично не відрізняється. Практично — якщо брати комплексну забудову. Ціна квартири без оздоблення від ціни квартири з оздобленням відрізняється рівно на вартість ремонту, при чому, зазвичай, за вирахуванням 10-20% від вартості зробленого ремонту. Дорожчати квартири після здачі в експлуатацію можуть тільки в залежності від ринкового чинника — бажання заробити на перепродажі. У зворотному випадку, якщо інвестувати в покупку на етапі будівництва, з роками ціна значно рости не буде. Вартість покупки + вартість грошей у часі + інфляція в підсумку може бути менше ринкової вартості на момент продажу через 4-5 років. Останні 6-8 років ситуація така, що інвестиційний інтерес в новобудови мінімальний. В сьогоднішніх реаліях люди купують для цілей власного проживання. Вкладення в житлову нерухомість актуальні для цілей довгострокового інвестування вільних коштів і отримання 3-5% річних доходу, що по суті своїй навіть менше інфляції", — каже він. 

Юридичні аспекти

При купівлі квартири в новобудові старший юрист ЕВЕРЛІГАЛ Олександр Демчук радить в першу чергу звернути увагу на ступінь готовності будинку та пов'язаний з цим спосіб оформлення купівлі-продажу квартири.

"Якщо будинок на початковій стадії будівництва або активно будується інвестування здійснюватиметься зазвичай шляхом залучення коштів через фонди інвестування будівництва, емісію цінних паперів, тощо. В такому випадку у покупця квартири, а скоріше інвестора (оскільки квартири ще не існує) є значні ризики пов’язані з незавершенням чи затримкою будівництва", — каже він у коментарі Delo.ua. При цьому юрист зазначає, що, нажаль, на сьогодні ефективного юридичного механізму зобов’язати забудовника завершити будівництво при такому способі інвестування не існує — існує ймовірність, що інвесторам доведеться дофінансувати будівництво за власний рахунок. При цьому, навіть при банкрутстві компанії-забудовника право на майбутню квартиру за інвестором зберігається.

Основні ризики в процесі будівництва, за словами Олександра Демчука, пов’язані з належним оформленням забудовником прав на землю, дозвільної документації, відсутністю спорів щодо будівництва тощо. Для правильної оцінки цих ризиків перед укладенням угоди він ардить звернутись до забудовника з проханням надати відповідні документи для аналізу.

"У випадку ж завершення будівництва укладається класичний договір купівлі-продажу. В такому випадку ризики значно нижчі. При цьому, перед укладенням договору обов’язково варто перевірити передачу забудовником будинку обслуговуючій організації, підключення всіх комунікацій та наявність договорів на надання відповідних комунальних послуг", — каже старший юрист ЕВЕРЛІГАЛ.

Загалом, за оцінками експертів ринку нерухомості, покупці зараз краще оцінюють ризики, ніж це було іще кілька років тому назад, розуміють, яким має бути якісне й комфортне житло, оцінюють довгострокову перспективу — ліквідність самого проекту. Почастішали випадки звернень до юристів за консультацією і перевіркою об'єкта по всьому переліку документації.

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua

Джерело фото: Depositphotos