Тихий рост. Что происходило на рынке аренды жилья в 2018 году в Киеве

Рынок растет

В 2018 году рынок арендной недвижимости в Киеве демонстрировал рост — по сравнению с 2017 годом количество сделок выросло почти в два (!) раза. Если в 2017 году, по данным агентства SV Development, в месяц в среднем заключалось 1000-1300 сделок по аренде жилья, то в 2018 году их количество выросло до 2 тыс. сделок в месяц, или 24 тыс. сделок в год.

При этом вместе с ростом количества сделок в среднем на 40% выросла стоимость аренды.  Арендная плата выросла в основном за счет коммунальных услуг.

"По сравнению с 2017 годом арендодатели подняли стоимость аренды на 10-15% (без учета коммуналки — Ред.). Сюда входит колебание курса доллара и инфляция", — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

В 2019 году ожидают также подорожание аренды жилья в столице, но преимущественно за счет подорожания коммунальных услуг.

При этом большая часть сделок на рынке заключается в гривне, отмечает Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.

"Арендатор сегодня абсолютно практичный — он сегодня хочет эффективные планировки, хорошее расположение и гривневую аренду. Даже в премиум-сегменте мы наблюдаем переход части контрактов в абсолютную фиксацию гривней", — отмечает она.

"Если у вас квартира эконом-класса, то вы легко можете ее сдать за месяц. Для жилья премиум-класса найти арендатора намного сложнее, поскольку арендодатель не спешит понижать цену. Для поиска арендатора для такого жилья в среднем уходит полгода. Всего же на рынке таких квартир не больше 5%. Большинство из них находится в центре или же в спальных районах", — резюмирует Сергей Костецкий.

Лучше меньше, но лучше

В 2018 году наметились тенденции развития рынка, которые будут влиять на него в 2019 году. Так, увеличивается количество предложения квартир на рынке, а доходность от аренды продолжает оставаться довольно низкой. При этом уменьшение площади сдаваемых квартир сопровождается тем, что растут требования к самим квартирам.

1. Увеличение предложения квартир в аренду. По данным SV Development, в 2018 году на одного арендатора приходилось в среднем 40 квартир в эконом-сегменте и 50 квартир в премиум-сегменте.

Как отмечают в консалтинговом агентстве UTG, рост инфляции, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для населения делают вложения в недвижимость не только одним из немногих финансовых инструментов для сохранения накоплений, но и альтернативой приумножения сбережений (так называемый пассивный доход от предоставления недвижимости в аренду).

2. Невысокая доходность сдачи жилья в аренду. Хотя количество предложений на рынке растет, но доходность от сдачи в аренду жилья остается невысокой. По подсчётам Ярославы Чапко, она в среднем составляет 6-8% в год.

Она выделяет две главные причины такого явления:

- старый жилой фонд. 60% рынка — это старый жилой фонд. "Большинство домов построены еще до 2000 года. "Хрущевки" и "сталинки" не очень эффективны с точки зрения эксплуатации и проживания. Если стоимость аренды не очень высокая, то она компенсируется стоимостью за коммунальные услуги", — отмечает Чапко;

-  краткосрочные контракты — менее года. Договора заключаются на год, иногда — на полгода. Это приводит к дополнительным затратам для арендодателя — поиск нового арендатора, приведение квартиры в порядок, потому что мебель и техника изнашиваются. Это приводит к падению доходов от аренды. Арендатор очень часто просто собирает вещи, съезжает, и это никак не регулируется. Это переходит в полную нерегулируемость рынка.

3. Арендаторы готовы платить дороже, но за лучшее. Это касается преимущественно эконом-сегмента. Анализируя запросы арендаторов, становится понятно, что большинство из них ищут новый дом с ремонтом и с хорошей локацией. Также для арендатора важно наличие базовой бытовой техники — холодильника, стиральной машины, бойлера, а также мебели.

"Даже в эконом-сегменте люди готовы платить больше на 1-3 тысячи гривен больше, но жить в квартире, где не осыпаются стены, не отваливаются обои, и нормально работает сантехника", — отмечает эксперт по вторичной недвижимости City 1 Development Алена Марущак.

Все новое — хорошо забытое старое: доходные дома

В начале ХХ века в Киеве очень популярны были доходные дома — их владельцы строили исключительно для того, чтобы сдавать в аренду. В ХХІ девелоперы решили обратиться к практике, которая была популярна сто лет назад.

По данным агентства UTG, одним из первых успешных проектов системного доходного жилья стал Smart House в Соломенском районе. В ближайшее время ожидается, что будет введен в эксплуатацию дом аналогичного формата Standart One возле ВДНХ. Ряд подобных проектов находится в процессе строительства.

Один из таких проектов находится на пересечении улиц Антоновича и Малевича. Девелопер за свои деньги делает отделку помещения, ремонт, всю инфраструктуру, а также нанимает управляющую компанию. В аренду будут сдаваться квартиры площадью от 40 до 500 кв. метров. В результате на рынке арендной недвижимости появится около 700 квартир бизнес-класса.

"Это будет первый "доходный дом", сделанный в таком формате от начала и до конца. Результаты того, как эта схема будет работать, мы увидим только после того, как он будет введен в эксплуатацию. После того как будут проводиться сделки по аренде, долгосрочные, естественно", — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Kiev Standart Алена Пискунова.

Доходный дом Smart House на улице Машиностроительная 41. Фото: novostroyki.lun.ua

Однако в ближайшее время не стоит рассчитывать массового распространения такого вида домов, поскольку у девелоперов еще пока нет полного понимания конечного инвестора. Ярослава Чапко отмечает, что инвестор обычно хочет вкладывать деньги в жилье премиум-класса, однако среди арендаторов большим спросом пользуются квартиры до 15 тыс. грн.

Другая проблема, связанная с доходными домами, — нехватка управляющих компаний. Инвестору нужны квартиры с ремонтом,  отделкой и мебелью. Он заинтересован в том, чтобы получить готовый инвестиционный продукт, который сразу же можно сдать в аренду. Для этого ему нужна управляющая компания с доверительным управлением.

"Инвестор сможет переложить весь свой груз по аренде жилья на управляющую компанию, которая возьмет на себя все коммуникацию с арендатором, а инвестор будет получать только чистый доход. Вот именно к этому идет сейчас рынок — квартиры с ремонтом и доверительное управление", — отмечает Елена Пискунова.

Что ждет аренду жилья в 2019 году

По данным аналитиков, в 2019 году стоить ожидать увеличения количества сделок на рынке недвижимости с 2 тыс. в месяц до 2,5 тыс.

"Курс доллара пока остается более-менее стабильным, также мы наблюдаем восстановление экономики. Это все позитивно влияет на динамику рынка арендой недвижимости. Однако до 2008 года, когда заключалось около 6 тыс. сделок в месяц, еще очень далеко", — сетует Сергей Костецкий.

Продолжится тенденция, намеченная на увеличение предложения жилья. "Люди продолжают инвестировать в квартиры для сдачи в аренду. Поэтому в этом году ожидается, что на одного арендатора в Киеве будет приходиться 45 квартир", — отмечает Костецкий.

Не пропустите самые важные новости и интересную аналитику. Подпишитесь на Delo.ua в Telegram