Trade-in в сфере недвижимости: почему обмен "вторички" на "первичку" набирает популярность в Украине

Суть схемы обмена "вторички" на "первичку" (так называемый trade-in) проста. Существует две разновидности таких сделок. Первый — это альтернативные сделки, когда клиент заключает с агентством договор на продажу своей квартиры и одновременно заключает договор на приобретение квартиры в новостройке. Квартиру в новостройке он получает только после того, как будет продана его вторичная недвижимость. Куда более распространенный вариант — "взаимозачет" — предполагает, что старую квартиру компания принимает в зачет как обеспечение части стоимости нового жилья.

"Trade-in — очень выгодное предложение для покупателя, поскольку он может стать владельцем ликвидного качественного жилья и при этом не заниматься вопросом продажи старой квартиры, за него все сделает застройщик. К тому же в данном случае покупатель экономит на комиссионных, которые бы пришлось платить риелторам, если бы они занимались продажей его старой недвижимости", — поясняет Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика".

Такой способ купли-продажи недвижимости используют в низком и среднем ценовом сегменте, так как у покупателя чаще всего нет необходимой суммы для покупки новой квартиры. "По состоянию на начало этого года средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке была на 10% выше, чем на первичном рынке ($1204/кв. м и $1082/кв. м соответственно). Сейчас 2-комнатная квартира площадью 45 кв. м по своей стоимости (привязанной к доллару) приближается к более комфортабельному и с большей квадратурой жилью в новостройке", — отмечает руководитель проекта офисно-жилого комплекса "Э.К. Сервис" Владимир Семенцов.

Такой обмен выгоден и застройщику — в условиях отсутствия ипотечного кредитования наряду с рассрочкой trade-in может стать альтернативой банковскому кредиту. "Застройщики, которые готовы к дополнительным затратам времени и средств, чтобы предложить покупателям дополнительные преимущества, активно используют такой способ продаж", — отмечает Александр Попов.

В то же время есть ряд нюансов, которые сдерживают активное развитие такого вида сотрудничества застройщиков и покупателей. В частности, trade-in влечет за собой увеличение ресурсных затрат застройщика на организацию процесса продажи жилья на вторичном рынке.

Кроме того, зачастую собственнику старого жилья и застройщикам сложно достичь согласия в вопросе цены, по которой можно продать квартиру на вторичном рынке. Покупатель всегда хочет продать дороже, чем может стоить такая недвижимость.

Также важным является вопрос безопасности сделки. Застройщику необходимо тщательно проверять: не наложен ли арест на недвижимость; возможно, в истории квартиры была целая цепочка сделок купли-продажи или других способов продажи жилья; квартира может быть получена хозяином по завещанию или в наследство, которое может быть оспорено другими прямыми наследниками и т. д. И не все застройщики хотят тратить время на выяснение всех вышеуказанных нюансов.

"Если говорить о покупателях, то не стоит забывать и о кризисе доверия, который сдерживает активное развитие trade-in. Многие боятся покупать квартиры в новостройках — менять имеющиеся жилье на еще не построенное новое готовы не все. Такой вид продажи может быть популярен только у надежных компаний с хорошей репутацией", — резюмирует Попов.

Список документов для совершения сделки по обмену недвижимости:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;
2. Правоустанавливающая документация (договора купли-продажи, завещания, дарения и т.п.);
3. Если квартира приобретена в браке, необходимо заверенное нотариусом согласие супруга или супруги на совершение сделки. Данное требование не распространяется на имущество, приобретенное до брака или полученное по договору дарения;
4. Соответствующая выписка из домовой книги;
5. Справка об отсутствии задолженности перед налоговыми органами;
6. Справка из БТИ с приложением кадастрового паспорта и поэтажной экспликации;
7. Если в семье есть лица не достигшие совершеннолетия, понадобится согласие органов опеки и попечительства. Если дети не имеют прав собственности на имущество или долю в этом имуществе, согласие органов опеки не нужно;
8. Квитанция об уплате государственной пошлины.