Украинцы пока не расстаются с крымской недвижимостью — глава Ассоциации специалистов по недвижимости

Сергей Анатольевич, каково влияние последних политических событий на рынок недвижимости?

В стране произошла революция в самом прямом смысле. И сейчас события развиваются стремительно, в том числе по "переделу мира". Рынок недвижимости замер. Никто не пытается ни быстро продать, ни удачно "слить".

Трансакции проходят, но массово объекты не выставляются. Во всем берет верх осторожность. Пока происходит политическое определение, очень многие оставляют недвижимость в качестве резервного вложения капитала. Отмечаем, что украинцы не расстаются с российской или крымской недвижимостью, а крымчане и россияне ― с украинской.

Будущий евроинтеграционный процесс повлияет на состояние рынка?

Здесь необходимо четко разграничить процессы. Полная евроинтеграция будет означать изменение законодательной базы и приведение в соответствие с европейскими нормами. Но в этом году ничего подобного не будет. Украина останется внеблоковым и буферным государством, сохранившим свою независимость. Совершенно ясно, что Европа не спешит давать нам членство. А договор об ассоциации не является гарантией скорого вхождения в ЕС, речь идет лишь об экономическом сотрудничестве.

Как украинский рынок недвижимости взаимодействует с мировыми партнерами?

Российско-украинские отношения в сфере недвижимости никогда не отличались интенсивностью. Мы не видели крупных российских инвестиций в строительство на территории Украины, в том числе в Крыму. Присутствовал средний и мелкий капитал, но это были немасштабные финансовые активы по застройке южного крымского побережья, не более того. В промышленное строительство вообще не было вложений. И в целом отечественный рынок недвижимости, не будучи интегрирован в мировое сообщество, развивался самостоятельно и без России, без Европы, откуда тоже не было ощутимых инвестиций.

Если говорить о мировом опыте, то рынок США интересен всем, поскольку там проходят трансакции покупателей со всего мира, а Европа замкнута сама на себе. Российский рынок ― достаточно локален.

Каково место рынка недвижимости в экономической системе государства?

Процветающий рынок недвижимости является лакмусом. Если объекты покупаются, значит в этой стране все хорошо и стабильно. Еще с постсоветских времен существует сумасшедший спрос. Если бы вдруг квадратный метр стал стоить 300 гривень, можно представить, какой начался бы в Украине бум. Каждый второй купил бы не единожды. Вероятно, скупили бы все имеющиеся квадратные метры. И это говорит о том, что есть завуалированный и отложенный спрос. Он неплатежеспособен, поскольку это даже не спрос, а потребность, которая не уменьшилась за два десятка лет независимости. Исходя из этого, нет опасений относительно серьезного падения рынка недвижимости.

Нынешняя ситуация на рынке имеет сходство с 2008 годом?

Вот давайте мы сейчас и развеем миф о падении 2008-го года. Псевдоэксперты говорили, что рынок упал потому, что у народа нет денег, а поскольку и не предвидится, то он и дальше будет падать. Я бы им сказал: господа, я вас сейчас разочарую! Дело в том, что если мы проанализируем доходную часть (потребительскую корзину) среднестатистического гражданина Украины в период с 2000 по 2008 год, мы придем к самому главному выводу: у народа никогда не было денег. Ни в 1998, ни в 2004, ни в 2008. Хлопцы, ау! Вернитесь назад. Когда у нашего народа были деньги? Никогда! С постсоветского времени народ всю жизнь находился на грани бедности. Но процессы-то почему-то происходили!

А что же было на самом деле шесть лет назад?

Гривню долго держали. Правительство Юлии Тимошенко перед этим всем ревальвировала национальную валюту, сделала ее дороже и потом отпустила. Гривня упала на 40-50%, но на первичном рынке никто не проиндексировал цены, и квадратный метр за какой-то месяц превратился из двух тысяч долларов в тысячу. Вот насколько гривня упала, настолько упал рынок недвижимости в долларовом эквиваленте, в первую очередь — вторичный.

Что происходит сейчас?

В этот раз мы видим рост в гривне квадратного метра. Цены пересматривают и повышают, чего не было в 2008 году. Это говорит о том, что строители стараются сохранить ценовую политику квадратного метра в долларовом эквиваленте. С 2008 года мало строилось нового, остались те резервы, которые застройщики не будут сбывать за бесценок. Чтобы не допустить обесценивания, как раз и нужно повышать стоимость согласно падению валюты. Только доллар достиг отметки в 11, стоимость квадратного метра именно в гривнях строители подняли на 10-15%.

Какие факторы способны восстановить активность рынка недвижимости?

Рынок недвижимости Украины больше зависит от кредитов, то есть не от самой евроинтеграции, а в первую очередь от получений, вливаний средств в нашу экономику. Как только здесь все запустится, будет создан новой климат для инвестиционной привлекательности. Когда страна выберется из ямы, тогда начнут поступать к нам частные инвестиции.

А вот вторым этапом уже будет реагировать рынок недвижимости. Скорее всего, можно надеяться получить прямые инвестиции с ЕС, вполне вероятно из России тоже. Да какая разница, кому здесь зарабатывать прибыль! Когда мы доживем до момента непосредственного капиталовложения в рынок недвижимости, тогда будем говорить об оживлении и росте.

Когда это произойдет?

До выборов ― 25 мая ― рынок недвижимости вообще ничего не получит. Дальше — лето, когда все замирает, хотя именно летом могут развернуться экономические реформы. Тоже удачный момент: все по огородам, не сильно будут ощущать: платят-не платят, газ повысился-не повысился, отопления нет.

И вот первые результаты уже мы будем видеть — и получения средств, и куда мы движемся (хотелось бы в продолжительную сторону) — ближе к ноябрю 2014 года. В первую очередь, сможем наблюдать активность в сегменте аренды. Ведь если начинает развиваться экономика, создаются новые рабочие места, происходит миграция людей, их размещение — жить-то надо где-то, открывать офисы.

А касательно рынка в целом?

Раньше весны 2015 уже года мы не увидим серьезных оживлений на рынке. Будут какие-то всплески в течение этого периода и перед новым годом: рынок то затухнет, то в какой-то период пойдут что-то купят, перекупят и опять затухнет. Первичный рынок будет стабилен, его будет потихонечку строить, индексировать. Цена квадратного метра не будет ни расти, ни падать.

Что может ускорить процесс оживления?

Возрождение ипотеки! Если правительство у нас наконец-то перестанет заниматься популизмом и рассказывать о том, что они обеспечили в течение года сто семей доступным жильем, зная, что миллионы людей находятся на улице и не могут его приобрести, то это будет серьезным шагом вперед. Я считаю, что наше правительство должно свернуть популистские программы вообще как таковые. Это распыляет средства и не приносит никакого облегчения народу.

Правительству стоит сосредоточиться на следующем: строительная отрасль и финансово-ипотечное кредитование, а также кредитование как такового строительной отрасли. То, что касается населения, то в первую очередь это доступность ипотеки. А вот гражданин, получая средства, сам разберется, какое ему жилье купить: социальное, маленький квадратный метр или дом себе строить, или там землянку копать. Вы дайте возможность — и пусть он развивается. А все эти рассказы, что мы вас обеспечим социальным жильем — что это за глупости? Государство просто должно иметь маневренный фонд в случае переселения, катастроф и какой-то фонд для Министерства обороны. Если правительство возродит ипотеку к осени, то вполне вероятно, что банки начнут выдавать кредиты. Тогда именно серьезные оживления на рынке недвижимости могут произойти уже в этом осеннем сезоне.

Исходя из этого, на Ваш взгляд, чем привлекателен на сегодня рынок недвижимости?

Именно в нашей стране он является серьезной альтернативой финансовому рынку. Недвижимость есть недвижимость: она ликвидна, ее можно продать, обменять, ее можно дать в залог и получить деньги. Еще вспомним о ментальности нашего народа: имеешь недвижимость — у тебя есть стабильность. Если в Европе, Америке человек раз 6-7 меняет жилье, то в нашей стране — максимум один или два.

В рынок недвижимости сейчас можно вложить капитал лишь для сохранения, не обесценивания. А вот необесценивание происходит только в одном случае — данные объекты недвижимости начинают содержать самих себя и приносить в виде аренды определенную маленькую прибыль, которая является компенсацией инфляции, не более того.