Стріт-рітейл повертається. Комерційна нерухомість подорожчає на 15-20%: у що вкладатися

У порівнянні із 2019 роком обсяг інвестицій в комерційну нерухомість у 2020-му, кризовому, році, через закриття магазинів, ресторанів, салонів краси тощо у періоди введення локдаунів, за оцінкою гравців ринку, суттєво знизився. Загалом, за словами СEO і керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution Андрія Рижикова, просідання в інвестиції в комерційну нерухомість стиснуло ринок на 10-20% в різних сегментах. "Найбільше постраждав торговий сегмент, а ось нових офісних проектів анонсували близько десятка", — зазначає він у коментарі Delo.ua.

Тенденції ринку

Попри стиснення ринку, сама вартість комерційної нерухомості зростала. "У 2020 році вартість житла на первинному ринку підвищилася в середньому на 10-15%. Точно така ж ситуація спостерігалася і в сегменті комерційних (в основному торгових) площ у складі ЖК", — говорить в коментарі Delo.ua фінансовий аналітик групи компаній DIM Максим Гончарук.

Зростання цін на комерційну нерухомість Максим Гончарук прогнозує і у 2021 році. "Цьогоріч ціна на комерційну нерухомість поступово зростатиме, приблизно до рівня 1700-2300 доларів/м² в залежності від локації, площі, поверховості і класу об'єкта. А в центральних районах столиці в 2021 році може перевищити 2500 доларів/м²", — каже він.

Про те, що вартість комерційних приміщень, що розташовані в житлових комплексах, у 2021 році може вирости в середньому на 15-20% в доларовому еквіваленті, говорить у коментарі Delo.ua керівник проекту ЖК "Новий Автограф"Володимир Заліщук.

Основною причиною такого зростання він називає "відродження" стріт-рітейлу після неспокійного карантинного року. "Однак варто пам'ятати, що карантинні заходи, рівень інфляції і ситуація в економіці в цілому можуть "підкоригувати" плани малого і середнього бізнесу як основних клієнтів вбудованих комерційних приміщень", — зазначає він.

На сьогоднішній день найбільш затребуваними серед інвесторів Максим Гончарук називає комерційні приміщення (особливо фасадні) площею 100-300 м² на перших поверхах житлових будинків, від 70 м² до 120 м² — другі поверхи. При цьому зауважує, що сам попит багато в чому залежить від майбутнього цільового використання таких площ.

Про те, що інвесторів зараз найбільше цікавлять площі від 200 "квадратів", особливо в сучасних ЖК із вдалою концепцією і хорошим прохідним трафіком, говорить Андрій Рижиков. Він зазначає: "За такими приміщеннями завжди черга".

Вакантність комерційних приміщень в житлових комплексах Києва практично рівною нулю називає керівник відділу продажів ЖК А136 Highlight Tower Олена Полєско. "Всі торгові приміщення здаються/продаються ще на стадії будівництва. В цілому 100% комерційних приміщень уже продані до моменту введення в експлуатацію, за винятком тих приміщень, які забудовник залишив "під себе", і частини паркінгів, які купуються в останню чергу", — розповідає вона в коментарі Delo.ua.

Водночас, за словами Олени Полєско, для об'єктів будівництва в центральній частині міста, в яких передбачено підземний паркінг і ліфт, що веде з парковки прямо на житловий поверх, навіть ті ж самі паркінги розкуповуються значно швидше, аніж в ЖК передмістя чи околицях Києва. "Величезний дефіцит", — каже вона. І зазначає, що самі ціни на паркомісця зі старту будівництва до введення житлового комплексу в експлуатацію можуть збільшитися в 1,5, а то й у 2 рази.

Інвестиції не для всіх

Загалом інвестиції в комерційну нерухомість, за оцінками гравців ринку, можуть приносити більші прибутки, аніж інвестиції в житлову нерухомість.

"Комерційна нерухомість однозначно вигідніша, ніж житлова, але — це історія для інвесторів "з головою", які дійсно готові займатися інвестуванням. Потрібно розуміти, де купуєш, як, для чого, а крім того, мати можливість розпоряджатися достатнім об'ємом довгих грошей. Тому що квартира — це найчастіше швидкі гроші: купив, почекав, поки вона підросла в ціні з котловану до введення в експлуатацію, продав, купив нову, або купив квартиру на якомусь етапі будівництва, здав в оренду, якщо терміново потрібні гроші, продав на 1000 доларів нижче за ринок і вийшов в гроші. З комерційною нерухомістю так не працює: її не можна швидко продати, не влаштувавши дикий демпінг. Тому тут потрібно розуміти, що окупність цієї інвестиції близько семи років", — говорить Андрій Рижиков.

Головні "підводні камені" Андрій Рижиков бачить у вмінні працювати з орендарями або покупцями вже готового бізнесу. "Відповідно, потрібно мати або контакти з брокерськими компаніями, або вміти це самому робити", — зазначає він.

Крім того, за словами керуючого партнера девелоперської компанії DC Evolution, потрібно грамотно підходити до вибору локації. "І тут уже системні забудовники починають пропонувати певну концепцію комерційних приміщень: тобто коли ти приходиш купувати комерційне приміщення, у нього вже є функціональне призначення, яке продумано фахівцями, і тобі навіть допомагають здати його в оренду і отримувати стабільний дохід. Відповідно, все що потрібно — це проінвестувати гроші на ранній стадії. Звичайно, потрібно мати чуйку, щоб в потрібному місці створити потрібний бізнес, тому що, якщо в приміщенні кожні півроку мінятиметься орендар — це гарантовано збитки", — говорить він.

Юридичні ризики

Юридичні ризики, на які потрібно звернути увагу при інвестуванні у комерційну нерухомість, за словами старшого юриста EVERLEGAL Олександра Демчука, залежатимуть від того, чи здійснюється купівля на первинному ринку нерухомості, чи на вторинному, і від того, чи об’єкт інвестування є окремою будівлею чи частиною будівлі.

"При інвестуванні у комерційну нерухомість на первинному ринку в першу чергу потрібно звернути увагу на ступінь готовності об’єктів інвестування. Якщо нерухомість знаходиться на етапі будівництва, інвестування здійснюватиметься зазвичай шляхом залучення коштів через фонди інвестування будівництва, емісію цінних паперів тощо. Всі ці механізми несуть юридичні ризики, які порівнювані з інвестуванням в цінні папери. При недостатності коштів для завершення будівництва, юридичного механізму зобов’язати завершити будівництво зазвичай не буває, тобто інвесторам доведеться дофінансувати будівництво за власний рахунок", — розповідає він у коментарі Delo.ua.

У випадку завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію більшість юридичних ризиків, які пов’язані з процесом будівництва, за словами Олександра Демчука, припиняються. "Проте, важливо звертати увагу на відповідність об’єкта інвестування вимогам пожежної безпеки, зокрема — наявність системи пожежної сигналізації, матеріали оздоблення приміщень, параметри пожежних проходів тощо. Їх порушення можуть мати наслідки у подальшому за результатами перевірки ДСНС, заборону експлуатації приміщень та необхідність за власний рахунок усувати недоліки будівництва", — зауважує він.

Крім того, значні ризики при інвестуванні в новозбудовану комерційну нерухомість юрист бачить у підключенні забудовником всіх комунікацій та визначенні обслуговуючої компанії (якщо приміщення знаходяться у багатоквартирному будинку чи офісній будівлі). "Нажаль, на ринку існують непоодинокі випадки неналежного завершення забудовниками своїх зобов’язань після введення будівель в експлуатацію. У випадку недотримання забудовником технічних умов для підключення відповідних комунікацій, цей процес потребуватиме значного інвестування коштів від нового власника", — каже Олександр Демчук. Для мінімізації цих ризиків він рекомендує проводити технічний аудит будівлі.

Ключові юридичні ризики купівлі нерухомості на вторинному ринку, за словами юриста,  стосуються "історії" набуття вказаної нерухомості попереднім власником. "Обов’язково потрібно перевірити, від кого та на якій підставі було отримано нерухомість. Особливу увагу варто приділяти об’єктам, стосовно яких відбувалась реконструкція, перепланування, приєднання підвальних приміщень чи горища. Ключовий ризик полягає у можливій відсутності згоди всіх співвласників будівлі на передачу відповідних площ загального користування. При цьому, якщо згоди немає, вказані особи отримують право оскаржити право власності на відповідні частини комерційних приміщень", — говорить він.

Також при купівлі комерційної нерухомості на вторинному ринку Олександр Демчук радить враховувати, чи є будівля пам'яткою культурної спадщини. Якщо так — наслідком стане обов’язковість укладення охоронного договору і накладення на власника додаткових зобов’язань.

"Також можливі юридичні ризики, пов’язані із правовим статусом земельної ділянки, на якій розташовуються будівлі комерційного призначення. Аналіз цих ризиків особливо важливий при інвестуванні в окремо розташовані будівлі. За загальним правилом, права на земельну ділянку переходитимуть разом із будівлею, проте важливо перевірити право розпоряджатись відповідною земельною ділянкою особою, яка її передала, зокрема, якщо це землі комунальної чи державної власності", — каже старший юрист EVERLEGAL.

Раніше ми розповідали, які ризики варто передбачити у 2021 році, інвестуючи у житлову нерухомість. 

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua