Зелена миля: як українські аграрії готуються до відкриття ринку землі

Світовий потенціал

Україна має один з найкращих земельних ресурсів у світі, запевняє Міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко. З цим важко не погодитися — саме завдяки своїй землі наша країна стала потужним гравцем на світовому продовольчому ринку.

У поточному аграрному сезоні Україна впевнено посіла місце у першій десятці світових держав за площами, зайнятими під основні зернові та олійні культури. Так, український ячмінний клин за розміром — 5-й у світі, ріпаковий — 7-й, наше кукурудзяне поле — на 9-й позиції, а по соняшнику ми влаштувалися на 2-му місці. І, схоже, надовго. У найближчих переслідувачів — ЄС, Аргентини та Китаю — під соняшники землі відведено набагато менше. В Україні ж під цією культурою, що стала вже неформальним символом країни, за даними USDA, перебуває більше 25% світових "сонячних" площ.

Величезні масштаби орних земель — запорука рекордів, які ставить Україна з року в рік. Наприклад, у 2020 році тільки зернових, зернобобових та олійних аграрії зібрали 82 млн тонн. Заробляти українським аграріям допомагає світова кон’юнктура — під час пандемії ціни на агропродукцію істотно виросли. Проте так триватиме недовго.

Однією з перепоною сталого розвитку агросектору — у якісному та кількісному параметрах — є низька врожайність. Своє місце на аграрних ринках Україна утримує більше за рахунок об’ємів врожаю, проте не його якістю. Якщо врожайність вдалося довести до світових рівнів, то Україна не сходила би з експортних п'єдесталів в рослинництві. Нині по основних зернових культурах і олійних врожайність в цілому по Україні гірше світових орієнтирів приблизно в 1,5 рази. Хіба що крім передових господарств та особливо врожайних сезонів.

Проте причина низької врожайності не в низькій ефективності самих аграріїв, а у відсутності вільного ринку землі. Чому? Все просто — ніхто не стане серйозно інвестувати у землю, коли немає гарантії, що наступного року вона не перейде іншому орендарю. Інша справа, коли земля стає твоєю власністю. Власність, у яку можна інвестувати у будь-якому вигляді — від інноваційної техніки до кращих засобів охорони рослин. Відтак врожайність може зрости до світових стандартів.

І ось незабаром, вже з 1 липня, з'явиться шанс ситуацію виправити — в Україні відкривається ринок сільгоспземлі. Правда, поки що таку можливість народні обранці надали не всім і не одномоментно — передбачена поетапність земельної реформи, вона розтягнута на роки. Найбільшу невизначеність щодо її термінів вносить неясність з датою проведення референдуму, на якому повинно буде вирішуватися питання з допуском нерезидентів до ринку землі.

Але схоже, що вирішення земельної проблеми — це вже питання часу. Й тому для багатьох учасників агроринків зараз потрібно ретельно підготуватися, щоб адекватно відреагувати на найочікуванішу реформу за всю новітню історію України.

До старту залишилося менше п'яти місяців. Дехто рішення вже прийняв і почав концентрувати активи на купівлю землі. Але що мають намір робити інші 99% потенційних учасників земельного ринку? Як на них вплине відкритий ринок землі? Що стане першим викликом? Відповісти на ці питання нам допомогли експерти та ті, для кого земля є не просто активом, а засобом виробництва — компанії, які заробляють на рослинництві.

Локомотив галузі

Фахівці запевняють, що земельна реформа стане одним з потужних драйверів розвитку вітчизняного сільського господарства. Після повноцінного відкриття ринку землі український агросектор спроможний додатково збільшити приріст ВВП країни щороку на 1-3%, зазначають автори проекту Національної економічної стратегії-2030.

"Запропонована модель земельної реформи можливо не принесе максимального економічного ефекту, але вона є важливим поступальним кроком, який дозволить отримати позитивні зміни в аграрному секторі. Продуктивність агросектору буде зростати, нові власники будуть зацікавленими у підвищенні ефективності своєї операційної діяльності і у створенні продукції з більшою доданою вартістю", — впевнений експерт аналітичної платформи Easy Business Дмитро Ливч.

Задля отримання якнайбільшого економічного ефекту реформи агросектору, на переконання експерта, потрібно максимально лібералізувати ринок землі. "Це дозволить забезпечити стале економічне зростання та створить умови для залучення фінансових ресурсів у галузь не тільки з боку великого бізнесу, як це відбувалося протягом останніх 30 років, а й від менших агрокомпаній. Також це буде сприяти виходу вітчизняних компаній на нові ринки. Економічний ефект від земельної реформи у випадку її ефективної реалізації може складати близько $50-85 млрд сукупного приросту ВВП у наступні 10 років", — стверджує Дмитро Ливч.

Щоб земельний ринок запрацював вже в липні 2021 року, урядовцям та народним депутатам потрібно розробити й прийняти сім законопроєктів та близько 40 інших нормативно-правових актів, підрахували в Мінагрополітики. "Основним з них є законопроєкт №2194 щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин. Це так звана земельна конституція для місцевих громад, яка відкриває вікно можливостей, передаючи в розпорядження ОТГ ще більшу кількість земельних ресурсів", — наголошує очільник міністерства Роман Лещенко.

"В громадах очікують, що їм передадуть не тільки повноваження з розпорядження землями, які завтра можуть забрати, а передадуть з державної у комунальну власність землі всіх категорій, сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення (крім земель під об’єктами державної власності), в тому числі за межами населених пунктів. Громади зможуть здавати їх в оренду саме так, як роблять це і в межах населених пунктів", — пояснює керівник напряму земельної реформи Програми USAID АГРО Сергій Кубах.

Громади зараз більше зацікавлені та сильніше мотивовані щодо ефективного та раціонального використання земельних ресурсів, ніж чиновники центральних органів виконавчої влади, робить висновок експерт. І додає: "Законопроект 2194 містить положення щодо деконцентрації владних повноважень з розпорядження землями та контролю за їх використанням, а також дерегуляцію у сфері землеустрою, що має антикорупційний ефект для всієї аграрної сфери".

Наміри аграріїв

Аграрії в цілому позитивно сприймають відкриття ринку сільгоспземлі в Україні. Ту версію лібералізації обігу земель сільськогосподарського призначення, яка впроваджується з 1 липня 2021 року, багато з них розцінюють значно краще, ніж альтернативу у вигляді продовження мораторію на продаж землі. Позицію аграріїв яскраво підсумовує Всеволод Кожемяко, засновник і генеральний директор групи "Агротрейд", яка обробляє 70,5 тисяч га землі в Чернігівській, Сумській, Полтавській та Харківській областях і вирощує там соняшник, кукурудзу, озиму пшеницю, сою та ріпак.

"В Україні має бути відкритий та прозорий ринок землі, а люди повинні мати право розпоряджатися своєю власністю. Це крок вперед, до якого ми йшли всі роки незалежності", — наголошує засновник аграрного бізнесу, розпочатого ще в 1998 році.

Підприємці вбачають нові можливості для свого бізнесу у розпочатій земельній реформі. Старт ринку землі в нинішньому році відкриває величезні перспективи для українського бізнесу, каже голова правління, власник групи компаній "Прометей"Рафаель Гороян(земельний фонд — 10 тисяч га). У найближчі роки найголовніші інвестиції в український агросектор будуть саме в землю, впевнений голова наглядової ради Ristone Holdings Вадим Нестеренко(66 тисяч га). Перспективність реформи підприємці і експерти пояснюють тим, що з’являться можливості інвестувати в зрошення, підвищення якості грунтів, інші дорогі технології, і не боятися втратити ці кошти.

Певна частина представників великого бізнесу вже реально готуються до відкриття земельного ринку, хоча чимало воліють про свої наміри поки що не говорити. Компанії визнають, що земельні питання у них зараз стають одними з пріоритетних. Зокрема такі акценти в своїй діяльності розставили в Ristone Holdings, A.G.R. Group (29 тис. га) та в інших компаніях. До речі, готуються до появи "вікна можливостей" і приватні інвестори, які планують спочатку скуповувати земельні ділянки у фізичних осіб, а потім продавати їх підприємствам.

Власне і в агрокомпаніях варіант придбання землі через посередників розглядають як один з цілком можливих. "Оскільки викупи зараз будуть здійснюватися на фізосіб, то всі якраз і вирішують, як це краще робити. Викупляти землю безпосередньо топ-менеджерам (як фізичним особам — Delo.ua), чи купувати через тих людей, які землю розглядають як альтернативу депозитам, з переоформленням потім договорів оренди на тривалий термін", — каже виконавчий директор Agricom Group Петро Мельник(40 тисяч га).

Декотрі аграрії зізнаються, що вони вже мають конкретний план дій за новими нормами земельного законодавства. Зокрема, про наміри викупити частину орендованих земель кажуть в холдингу HarvEast (123 тисяч га). Про придбання найближчим часом землі, заявляють в групі "Прометей". Це дозволить миколаївській компанії збільшити земельний банк удвічі.

Готові купувати землю у пайовиків також і в "Контінентал Фармерз Груп" (195 тисяч га). Робити це вони планують виключно заради втримання свого зембанку та за умови дозволу купувати землю іноземному капіталу. Агрохолдинг A.G.R. Group також вже активно вивчає питання про збільшення земельного банку. Мова йде про землі на півдні країни, причому діалог холдинг хоче вести виключно з власниками землі. Трохи раніше керівництво агроіндустріального холдингу МХП (370 тисяч га) теж заявляло про готовність купувати ділянки сільгоспземлі, які зараз орендує. Правда, не за будь-яку ціну, а лише, мовляв, за розумну — не більше $1,5-2 тисяч за гектар.

Кошти для купівлі землі багато хто з підприємців, а особливо фермерів, розраховують віднайти в кредитних установах. Великі підприємства на кшталт холдингу Ristone, зі слів Вадима Нестеренко, готуються до переговорів щодо таких кредитів з міжнародними банками, щоб потім запропонувати своїм пайовикам привабливі умови викупу земельних наділів. А от фермерство, як каже Рафаель Гороян, однозначно ще не готове до придбання землі. Певні сподівання малі та середні господарства покладають на Фонд часткового гарантування кредитів, але закон про його створення Парламент, на жаль, ще не прийняв. Міністр Роман Лещенко сподівається, що закон про Фонд буде прийнято вже в березні.

– Аграрії вже почали виходити в кеш, тобто скорочувати свої інвестиційні програми і накопичувати кошти, щоб невдовзі купити землю. Тому зростання продуктивності агровиробництва в найближчі 5-7 років дещо пригальмується. Але якщо землі на ринку буде пропонуватись мало, приміром по 2% в рік, то інвестпрограми відновляться швидко.  

Разом з цим будуть поступово наростати позитивні ефекти земельної реформи. І в першу чергу в тих сферах аграрного бізнесу, які потребують значних інвестицій — садівництві, ягідництві, тепличному господарстві, зрошувальному землеробстві, підвищенні родючості землі. Позитив у цьому подвійний. Адже саме такі виробництва генерують більшу додану вартість. Буде відбуватися також консолідація земельних масивів, і скоротяться витрати аграріїв на обробку "шахматок". Тому в довгостроковій перспективі, в горизонті 10-15 років реформи розвиток агробізнесу суттєво прискориться. Матимемо реальний позитивний ефект від запуску ринку землі.  

Зменшити корупційну складову у земельній сфері вже зараз суттєво допоможе прийняття законопроєкту № 2194 про передачу державних земель в ОТГ. Це правильний і вкрай потрібний закон.    

– Ми зараз активно проводимо інвентаризацію свого земельного банку, стан договорів оренди, обновляємо інформацію по пайовиках. Зокрема, запланували провести опитування наших пайовиків. Благо, електронна система на 70-80% дозволяє це зробити швидко. Хочемо краще зрозуміти маркетингову ситуацію: хто з пайовиків розглядає питання продажу, хто вже готовий продавати, а хто категорично не хоче це робити. За три місяці ми завершимо апдейт зембанку. Хочемо краще дізнатися про пропозицію і попит на майбутньому ринку. Це дозволить нам більш чітко зайти в 1 липня.  

Поки що відчуття щодо настроїв наших пайовиків неоднозначні. В Луганському кластері ніякого ажіотажу нема, в Чернігівському люди задають питання, а в Житомирському активність проявляють наші конкуренти, сусіди. Там де люди будуть готові, ми вийдемо з пропозиціями. Думаю, що подібна ситуація і в інших компаніях. Обмеження для юридичних осіб по виходу на ринок землі до 2024 року буде відтерміновувати активність власників паїв. Буму на ринку землі з 1 липня я не очікую. Не думаю, що протягом першого року продажі землі стануть масовими.   

Зараз,  мабуть, всі компанії займаються формуванням фінансової подушки для майбутніх викупів. Пошук фінансових та юридичних рішень будуть основними завданнями для компаній протягом найближчих місяців, може року. Поки ринок не зрозуміє, по якій схемі більшість підприємств почне працювати.  

На технологічні аграрні процеси це навряд чи суттєво вплине. Адже у всіх договори оренди підписані, скоріш за все, на тривалий термін. Тому і перехід прав власності в найближчі рік-два не створить проблем для аграрного бізнесу. Принаймні, в "Агрікомі" такий перехід не стане підставою для розторгнення відносин. Першочерговим завданням зараз я бачу формування політики щодо реалізації пропозицій з продажу і балансування холдингів.  

– Відкриття ринку землі в нинішньому році відкриває величезні перспективи для українського бізнесу. Я чітко розумію, що коли у землі буде справжній власник, то якість виробництва на цій землі буде покращуватися — адже справжній власник буде інвестувати в зрошення, в дорогі технології, не вбиваючи при цьому землю.  

Що стосується нашої компанії, то, маючи земельний банк у межах 10 тис. га, ми будемо брати участь у придбанні землі. Ми поставили амбіційну мету — найближчим часом отримати ще 10-15 тис. га землі і вийти на показник в 20-25 тис. гектарів сумарно. Тому ми вже зараз йдемо на тривалу оренду землі.  

З огляду на діючі законодавчі обмеження, згідно з якими дозволено купувати не більше 100 гектарів на одну фізичну особу, ми зараз активно укладаємо договори довгострокової оренди. 

У питанні малого фермерства, вважаю, цей сегмент однозначно не готовий фінансово до придбання землі, а отже, буде вимушений звертатися за підтримкою до банківської системи. А от наскільки українські банки будуть готові фінансувати мале фермерство — це вже інше питання, і тут абсолютно важлива позиція держави в намірах підтримки бізнесу. 

– Потенційно ринок землі сприятиме розвитку фермерства та збільшенню кількості агрокомпаній, проте цей процес не буде стрімким. Очікувати якихось суттєвих змін у структурі сільгоспвиробників чекати не варто. Сільгоспвиробництвом займатимуться ті, що вже працюють на землі. Прогнозуємо, що з відкриттям ринку землі аграрії зменшуватимуть інвестиції в придбання техніки, будівництво та модернізацію елеваторів, а вільні кошти будуть направляти на придбання землі.  

Однак через обмеження щодо площі, яку можуть придбати покупці, суттєвого збільшення інвестицій у галузь чекати не варто. Ми вважаємо, що обмеження в 100 га для фізичних осіб та 10 тис. га для юридичних стримуватиме ринок. Стрімкого зростання вартості землі не буде. Проте наразі таке обмеження прийнятне. Люди звикатимуть до думки, що землю можна купити та продати, а страхи, що землю "скуплять та вивезуть" іноземці, зникнуть.  

Початкова вартість гектара землі складатиме близько $1 тис. У цьому ми орієнтуємось на вартість оренди. Зараз річна оренда гектара землі коштує $100-120 при дохідності 10%.  

Говорити про плани нашої компанії щодо придбання землі зарано, адже ми це можемо зробити тільки з 2024 року. Ми й надалі будемо займатися рослинництвом і орендувати паї. Головне, щоб договори були довгостроковими, і можна було планувати сівозміну і поліпшення агрооперацій. 

Разом з тим ми вже бачимо зацікавленість людей щодо продажу землі. На гарячу лінію компанії регулярно телефонують люди з питаннями, чи можуть вони продати пай. Доводиться пояснювати, що для юридичних осіб ринок відкриється не скоро. Люди хочуть нарешті скористатися своїм правом на власність. Ми вкотре переконуємося, що ринок землі треба було запроваджувати вже давно. Не можна обмежувати право людини розпоряджатися своєю власністю. Якщо людина не хоче продавати землю, то й не буде, проте якщо хоче — закон нарешті надасть їй можливість зробити це в законний спосіб.

– Законопроєкт "Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" (№ 2194 від 01.10.2019 р.) є зараз першочерговим. Це реформаторський законопроект, який передбачає передачу земель з державної у комунальну власність, децентралізацію повноважень в управлінні земельними ресурсами та дерегуляцію в земельних процедурах. 

Ще одним першочерговим законопроектом є "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони" від 01.10.2019 р. №2195 (прийнятий у першому читанні). Цим законопроектом передбачається купівля земельних ділянок (прав на них) державної та комунальної власності виключно через прозорий механізм земельних аукціонів. 

Після їх прийняття двома наступними законопроектами мають стати "Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві" від 25.05.2020 р. №3205-2 та "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо забезпечення права працівників державних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій на одержання земельної частки (паю)" від 29.05.2020 р. №3012-2. Перший з них запроваджує нову установу — Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві — з метою покращення доступу аграріїв до дешевого кредитування. Другий — передбачає процедуру забезпечення прав працівників сільськогосподарських підприємств на отримання належного їх земельного паю. 

Варто відзначити, що прийняття кожного земельного закону супроводжується постійною їх адвокацією та подоланням ряду проблем, зумовлених різними владними і політичними конфліктами, "заполітизованістю" земельного питання, тощо. 

Тож важливою віхою земельної реформи можна вважати розробку та прийняття "Пакету законів земельної реформи", що ознаменувало вирішення не тільки питання мораторію, а й проведення цілеспрямованої земельної політики України.