Живи, работай и плати: Чем грозит бизнесу запрет на размещение офисов в жилых домах

Идея запретить размещение офисов в жилых квартирах далеко не нова. В украинском законодательстве существует достаточно много ограничений и запретов, касающихся использования жилищных помещений не по назначению.

Однако проект Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно использования квартир в многоквартирных жилых домах" призван, в первую очередь, повысить ответственность на нарушение декларируемых запретов. Этот законопроект не был принят в первом чтении только потому, что не все депутаты любят ходить на работу, и в момент его голосования не было достаточного количества присутствующих для принятия решения.

Вполне вероятно, что в ближайшее время этот или аналогичный законопроект будет вновь поставлен на голосование. Поэтому предлагаем проанализировать его положения и спрогнозировать последствия возможного принятия.

Огромная опасность

Важнейшим моментом законопроекта является увеличение ответственности за использование жилого помещения не по назначению. Так, проектом предлагается предусмотреть размер штрафа за использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению в размере, который колеблется в пределах 34-51 тыс. гривень, а в случае повторного совершения такого нарушения в течение года — до 85 тыс. грн.

Интересным выглядит тот факт, что, например, нарушение требований пожарной безопасности, повлекшее возникновение пожара, которым причинен вред здоровью людей или имущественный ущерб в крупном размере, наказывается штрафом в максимальном размере 2040 грн. Даже нарушение при проектировании или строительстве правил, касающихся безопасной эксплуатации зданий и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжких последствий или причинило вред здоровью, наказывается штрафом до 3400 грн. При этом указанные деяния являются преступлениями, степень общественной опасности которых должна быть значительно больше, чем у любого административного правонарушения.

Возникает вопрос, что является более опасным: размещение офиса в жилой квартире или нарушение установленных правил эксплуатации зданий, повлекших угрозу жизни или имуществу человека. Судя по предложенному законопроекту, законодатель предпочитает защищать жилые помещения от использования не по назначению и считает это явление более опасным, чем пожар или обвал дома.

По словам инициаторов, закон якобы призван защитить права простых жителей многоэтажек, которые страдают от хостелов и отелей по соседству и просто умоляют об этом своих избранников уже не первый год. Действительно, электорат нужно уважать и слушать. Но при этом нужно ведь не забывать и о теории права, его логической составляющей, о принципе соответствия степени правонарушения наказанию.

А судьи кто?

Отдельно следует обратить внимание на то, что проектом предлагается уполномочить Национальную полицию выносить постановления о наложении штрафа без судебного разбирательства. Учитывая особенности обжалования решений о привлечении к административной ответственности, весьма важно, чтобы вопросы использования помещения не по назначению как можно подробнее регламентировались на уровне закона. Детальное регламентирование позволило бы эффективно оспаривать постановления полицейских. Ведь не нужно быть Вангой, чтобы предсказать огромное количество желающих отменить предписание о взыскании как минимум 34 тыс. гривень штрафа.

Вместе с тем законопроектом №5473 не предлагается расширить полномочия должностных лиц Нацполиции и уполномочить их на составление протокола об административных правонарушениях в данной категории дел. Такая редакция закона делает невозможным привлечение к ответственности за указанные нарушения. Элементарно: отсутствие протокола исключает возможность наложение взыскания.

Исключение из правил

Но не все так плохо. Законопроект предусматривает некоторые исключения. Так, использование жилых квартир для осуществления хозяйственной деятельности допускается при наличии нескольких условий:

1. Помещение должно использоваться владельцем или зарегистрированным в помещении лицом;
2. Предприниматель не должен используется наемный труд;
3. Хозяйственная деятельность не должна нарушать права и интересы других собственников (пользователей) помещений и не должна противоречить установленным правилам пользования жилыми домами и жилыми помещениями.

И если с первым и третьим условием более-менее все понятно, то довольно странным выглядит условие об отсутствии наемных работников.

Согласно действующему законодательству Украины, наемный работник — это физическое лицо, работающее по трудовому договору на предприятии, в учреждении и организации, в их объединениях или у физических лиц, использующих наемный труд.

Таким образом, лица, работающие на основании гражданско-правового соглашения, не подпадают под категорию наемных работников, а по своему статусу является лишь стороной соответствующего договора, будучи исполнителем определенных работ или услуг.

Законодательством Украины не запрещено заключать гражданско-правовые сделки между физическим лицом и предпринимателем. Поэтому бухгалтер, юрист, или менеджер вполне законно могут работать на основании гражданско-правовых соглашений, находясь при этом в одном офисе с предпринимателем, который одновременно является владельцем данного жилого помещения.

Однако такие отношения будут находиться в рамках закона лишь до момента вступления в законную силу принятого в первом чтении Трудового кодекса Украины, который запрещает труд на основании гражданских соглашений или контрактов.

Что же делать?

Во-первых, существует процедура перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Это очень длинный процесс, предусматривающий перепланирование, весь цикл походов по контролирующим органам, получение согласия у всех соседей, много коррупционных рисков. Также следует учесть, что процедура изменения статуса помещений возможна лишь относительно определенного типа квартир (учитывается этажность, культурная ценность и т.д.).

Во-вторых, есть большая вероятность того, что закон будет иметь несовершенно сформулированные исключения для определенных предпринимателей, которыми грех будет не воспользоваться всем желающим.

В-третьих, не нужно спешить платить, видя полисмена. В большинстве офисов сейчас есть диван, кухня, в некоторых есть даже душ. Нужно хорошенько постараться, чтобы доказать нарушение правил использования жилья и превращения его в офис.

Я уверен, что скоро перед предпринимателями, которые пользуются всеми преимуществами жилых помещений, все же предстанет вопрос о том, переводить ли собственную квартиру из жилого фонда в нежилой, увольнять ли нанятых сотрудников или искать другой офис. Но пока паниковать не стоит. Прежде всего, нужно дождаться принятия закона и, уже исходя из его требований, решать, какой вариант наиболее подходящий.

В любом случае, предприниматели будут иметь минимум год, чтобы решить собственную офисную дилемму. Законом будет обязательно отведено примерно такое время для вступления его положений в силу.