З 1 липня запрацював ринок землі — головна реформа року, що минає. Він наблизив Україну до цивілізованих економік та реалізував право громадян вільно розпоряджатися паями, бути не номінальними, а фактичними господарями своєї землі. І хоча через 5 місяців робити висновки рано, одне можна констатувати: апокаліптичні прогнози критиків не справдилися.
Як і очікувалося, ажіотажу на ринку не сталося. Власники паїв не стали штурмувати нотаріусів та збувати землю за безцінь. Люди придивляються до нових правил і вичікують сприятливу цінову ситуацію. У серпні 2021 року в Україні було офіційно оформлено 32,1 млн га землі. Станом на 22 листопада з них продано лише 87304 га. У масштабах країни це мізер, проте попит на землю невпинно зростає.
У розрізі ділянок для товарного сільгоспвиробництва площею від 1 га першого місяця (липень 2021 року) було укладено 1219 договорів купівлі-продажу, а предметом угод стали 3608 га. За 3 тижні листопада цифри збільшилися у 6 разів — 7016 угод та 22362 га.
Згідно з інтерактивною картою на базі даних Держгеокадастру, середній розмір ділянки, що продається, — 3,64 га, максимальний — 46,75 га. Середня ціна — 33 415 грн/га, максимальна сума операції — 5 млн 35 тисяч грн. Вартість варіюється залежно від регіону, кліматичних умов, стану ґрунту. Найбільше просять у Львівській області — понад 100 тисяч грн/га. Найнижча ціна у посушливій Херсонщині — 24,4 тисячі грн/га. У 14 областях вартість гектара перевищує 30 тисяч грн і за збереження нинішньої динаміки пропозиції у найближчій перспективі цілком може досягти $2–3 тисяч.
На кінець листопада до першої п'ятірки за площею проданих с/г земель увійшли Харківська (13688 га), Полтавська (7673 га), Кіровоградська (7398 га), Херсонська (7133 га) та Дніпропетровська області (7084 га). Замикають рейтинг Івано-Франківська (143 га), Чернівецька (325 га), Закарпатська (369 га), Рівненська (450 га) та Львівська (593 га) області.
Площа проданих гектарів усередині однієї області дуже варіативна — від 10 до 1000 га. Якщо взяти Кіровоградщину, то найбільше продали у Новоукраїнському районі — 1114 га, у сусідніх Добровеличківському та Кропивницькому районах — 866 та 686 га відповідно. Понад 400 га продали у Знам'янському, Компаніївському та Устинівському районах. Найменше в області земля має попит в Онуфріївському (88 га), Бобринецькому (69 га) та Гайворонському (51 га) районах.
Працівники онлайн-платформи для купівлі-продажу землі LandInvest, що почала діяти одночасно з ринком, коментують: за цей час до них звернулося 17,5 тисячі пайовиків, які розпоряджаються 44 тисячами га. Всі вони залишали заявку, онлайн-платформа перевіряла та оцінювала ділянку. На аналіз та оформлення договору в середньому витрачається 10 днів.
Через платформу найчастіше продають та купують у Чернігівській та Полтавській областях, а найбільші паї — у Харківській.
Найважливішим аргументом "за" ринок землі була детінізація. Поки діяв мораторій, мільйони гектарів пішли у тіньову обробку за допомогою сірих схем на зразок довгострокової оренди, емфітевзису, застави, міни тощо. За 5 місяців попит на такі послуги помітно впав.
Охочі придбати землю під агровиробництво вперше можуть зробити це офіційно та абсолютно законно. Тисячі українців уже скористалися цією опцією. З 1 липня до 22 листопада за договорами купівлі-продажу відчужено 87,3 тисячі га, дарування — 14,8 тисячі га, міни — лише 352 га.
У цілому можна резюмувати, що завдання, поставлені перед ринком землі на першому етапі, виконані. Соціальну справедливість відновлено — люди отримали право вільно розпоряджатися паями, як і будь-якою іншою нерухомістю. Ціни регулюють ринкові механізми. Вплив держави скорочується: ключовими учасниками земельних відносин стають продавець, покупець та нотаріус.
Водночас ринок підсвітив існуючі проблеми та виявив нові, які держава має усунути до 1 січня 2024 року, коли можливість набувати права власності на землю отримають і юридичні особи.
Насамперед йдеться про фінансові стимули для малих фермерських господарств, які мають бути повноправними та конкурентоспроможними учасниками ринку. Запуск вигідних програм кредитування під заставу землі. Складним та дорогим залишається нотаріальне оформлення угод. Необхідне подальше "оцифрування" реєстрів для недопущення корупції та зловживань.
В LandInvest відзначають, що не всі нотаріуси готові братися за проведення угод, тому що просто не розуміють, як це потрібно робити. Проблеми виникають і у пайовиків — у багатьох земля недооформлена.
Ще рік тому багато хто побоювався масового обезземелювання селян, сьогодні ж маємо перші позитивні результати й оптимізм щодо майбутнього ринку землі. Нарешті суспільство та бізнес дискутують про те, яким має бути ринок, а не про те, чи потрібен він взагалі. За грамотного законодавчого супроводу, оптимізації механізмів та фінансової підтримки фермерства ця реформа цілком може стати визначальною у розвитку України. Прозорі земельні відносини, захист права власності та ринкове регулювання засвітять зелене світло для інвестицій та зростання ВВП.