Генеральный директор украинского представительства ирландской Quinn group Владимир Шимкин: «В ближайшие пять лет мы намерены инвестировать в объекты недвижимости в разных странах мира около 5 миллиардов долларов»

Quinn Group имеет многомиллиардный годовой оборот, владеет сетью гостиниц, коммерческой недвижимостью, управляет заводами по производству строительных материалов, пластика, стекла в Европе. Полтора года назад компания открыла представительство в Украине, и при этом уже успела купить такие крупнейшие офисные и торговые центры столицы, как «Леонардо» и «Украина».

– Ваша компания появилась на рынке недвижимости Западной Европы в начале 1990-х. Почему она медлила с приходом в Украину?

Изначально Quinn Group, владельцем которой является бизнесмен Шон Квин, приобрела в 1990 годах несколько отелей Sheraton в Центральной Европе: в Праге, Кракове, Софии. Далее возникла идея покупать объекты коммерческой недвижимости и в других странах Центральной и Восточной Европы, выделив это в отдельное направление развития бизнеса. А киевский рынок коммерческой недвижимости по темпам своего развития является одним из наиболее динамичных в мире.

– Сколько компания планирует вложить инвестиций в данное направление бизнеса?

В ближайшие пять лет мы намерены инвестировать в объекты недвижимости в разных странах мира около 5 миллиардов долларов.

– Какая часть этой суммы поступит в Украину?

Все будет зависеть от темпов развития рынка, но я думаю, что это около 15-20% от заявленной суммы.

– Появление Quinn Properties в Украине началось с покупки бизнес-центра «Леонардо». Были ли на то время другие варианты?

Мы вели переговоры по многим объектам недвижимости, в частности, по центрам «Айсберг» и «Парус», но сошлись в цене и условиях соглашения на покупке «Леонардо».

– Новый владелец для торгового центра «Айсберг» нашелся быстро — группа «Евразия-Украина» (дочка казахстанской ИПГ «Евразия»). А почему «Парус», контрольный пакет которого недавно приобрела компания, аффилированная со структурами Дмитрия Фирташа, так долго не удавалось продать?

Изначально за «Парус» запрашивалась высокая цена, и никто не согласился ее заплатить. Вскоре было принято решение о продаже «Паруса» частями. Но в этом случае любому иностранному инвестору интересен в первую очередь полный контроль над объектом как единым целым, а не доля, как сегодня предлагают потенциальному покупателю. Когда у объекта появляется много собственников, его привлекательность для институционального инвестора теряется.

– У кого вы купили «Леонардо»?

Здание было построено компанией «Ярославов Вал», основным акционером которой является Леонид Юрушев.

– Почему Юрушев, который также является владельцем банка «Форум», решил продать бизнес-центр «Леонардо», ведь он приносил хороший доход?

На определенном этапе, когда здание было практически заполнено арендаторами и цена бизнес-центра была максимальной, владельцы его продали. Причина тут одна: планы максимально заработать на этой сделке.

– Quinn Properties выкупила бизнес-центр «Леонардо» за 95 миллионов долларов. Как рассчитывалась цена?

Инвестиционные сделки основаны на той доходности, которую дает объект. При определенном коэффициенте доходности формируется цена сделки. Например, если на момент заключения сделки эта ставка доходности была 11%, то при получении годового дохода в 100 долларов объект будет стоить 909 долларов.

В этом случае также учитывается доходность от аренды за год, которая делится на ставку доходности на начальном этапе переговоров. Таким образом и была определена рыночная цена бизнес-центра «Леонардо».

На сегодня стоимость бизнес-центра изменилась — арендные ставки пошли вверх и можно говорить о том, что объект был куплен выгодно.

– За сколько лет, вы думаете, «Леонардо» окупится?

За 7-8 лет.

– И какая на сегодня реальная стоимость торгового центра?

Учитывая, что мы год назад заключили долгосрочные арендные соглашения, цена не намного изменилась. А вот если бы сейчас с чистого листа сдавать в аренду площади этого центра, он мог бы стоить 130-140 миллионов долларов.

– Еще в прошлом году прошла информация, что Quinn Group намерена купить в Киеве «Альта-центр» за 40 миллионов долларов. Почему детали сделки и ход переговоров никто со стороны Quinn Group не хотел комментировать, и почему сделка так и не состоялась?

У нас был интерес к этому объекту, и он до сих пор не угас. Мы вели переговоры, но, к сожалению, они пока не увенчались успехом.

– Вас не устроила цена?

Я бы сказал, что в первую очередь на наше решение повлияла сложившаяся в стране политическая ситуация.

Мы продолжаем вести переговоры. Возможно, к лету этот вопрос будет решен.

– Вы полагаете, что рост цен на коммерческую недвижимость продолжится?

В сегменте коммерческой недвижимости сегодня есть большой спрос на офисные и торгово-развлекательные центры. Городу не хватает бизнес-центров высокого класса.

Пока на них есть спрос, цены будут динамично расти. Но не думаю, что по 20-30% в год, как это наблюдалось в предыдущие пару лет.

– А какова ситуация в Киеве?

Общий спрос на коммерческую недвижимость в городе — 1,2-1,3 миллиона квадратных метров. В том числе потребность в офисах — около 500-600 тысяч.

– С нынешними темпами строительства когда этот спрос будет удовлетворен?

На запуск и реализацию одного объекта требуется несколько лет. Поэтому чтобы полностью спал спрос, необходимо лет 5-7.

– Сейчас цена аренды в некоторых торговых центрах достигает 200 долларов за квадратный метр, что больше, чем во многих европейских столицах. До какого предела может расти цена?

Потолок есть. Ставки могут вырасти процентов на 10 — все будет зависеть от того, насколько спрос будет превышать предложение.

– В ноябре 2006 года вы за-платили за торговый центр «Украина» 59 миллионов долларов. Какова на сегодня цена этого объекта, его рентабельность?

На сегодня годовая доходность объекта увеличилась на 15-20%. Могу также сказать, что в связи с тенденциями рынка и более эффективной работой менеджмента наши объекты приносят большую доходность, чем мы изначально рассчитывали.

– На Западе о такой прибыльности могут только мечтать…

Естественно. Например, в Будапеште аренда офисного здания класса А — 12 евро за метр. Что касается аренды помещений торговых центров, то в Польше за метр в торговом центре вы заплатите 30-40 долларов в месяц. Аналогичная площадь на 1-м этаже в нашем ТЦ «Украина» доходит до 200 долларов.

– Интересно, что в «Украине» приносит вам больший доход: бары, рестораны или бутики?

Наиболее высокая аренда у первых двух этажей, где находятся дорогие магазины. Арендная плата, которую платят фуд-корты, бары, развлекательные центры (боулинг, кинотеатр) в несколько раз ниже — около 30-40 долларов.

– Американская компания NCH Advisors, у которой вы выкупили торговый центр «Украина», сейчас представлена на украинском рынке недвижимости?

Я слышал, что у них есть проекты строительства торгово-развлекательного комплекса возле центрального ж/д вокзала и жилого комплекса по улице Ковпака.

– На какой период вы заключаете договоры аренды со своими партнерами?

Первоначально это были пятилетние договоры. Сейчас минимальный период — 3 года.

– Вы имеете право в одностороннем порядке изменять ставку аренды?

Нет, мы заключаем договор с арендатором и без его согласия изменить условия не можем, при этом у нас есть стандартная годовая индексация 3% в год.

– Как проходят переговоры по покупке вашей компанией торгового центра «Аладдин» на Позняках?

О таких переговорах я ничего не слышал. У нас в центральном офисе в Ирландии есть специальная аналитическая группа, которая и может вести переговоры по разным объектам у нас в стране напрямую.

При этом их ход мне может быть неизвестен. Лишь когда определились с интересующими объектами, тогда подключается местная команда. Поэтому, думаю, нет такого объекта коммерческой недвижимости в Киеве, к которому мы бы не проявляли первоначальный интерес.

– Ваша компания также проявляла заинтересованность в покупке ТЦ «Глобус»…

Да, мы интересовались этим объектом, вели даже переговоры о его покупке, но он несколько месяцев назад был продан британской London & Regional Properties (L&RP).

– Почему ваша компания не занимается строительством торговых центров, а покупает уже готовые объекты недвижимости?

Строительство сопряжено с рядом рисков, которые отсутствуют, если мы покупаем готовый объект. К тому же у нас нет такого опыта на местном рынке (хотя у нас есть опыт в Москве и других городах России, когда мы заключали форвардные сделки с девелоперами по строительству недвижимости).

– Пробовали ли вы получить в Киевраде землю для своих объектов?

Вопросом приобретения земли мы не интересовались. Мы или покупаем готовые объекты, или же заключаем договор с другой компанией, которая занимается оформлением земельных участков, получением разрешения на строительство и непосредственно самим строительством.

– Есть ли у вас земля в столице?

Только та, на которой размещены наши объекты. При этом мы до сих пор занимаемся оформлением документов на землю, на которой расположен наш бизнес-центр «Леонардо».

– Вам интересен гостиничный бизнес? Будете строить гостиницы или покупать?

У нас были переговоры по покупке гостиниц, например, Riviera на Подоле, Hyatt на Софиевской площади, но они не завершились успешно. На сегодня переговоры по приобретению гостиниц мы не ведем.

– Сколько денег ваша компания уже инвестировала в Украину?

За полтора года это более 150 миллионов долларов.

– Есть ли в планах компании покупка недвижимости в регионах?

На сегодня у нас таких планов пока нет, мы не готовы выходить в регионы. Но нам уже поступали предложения из Одессы, Харькова, Донецка.

– Вас испугала их невысокая рентабельность?

Нет, их окупаемость выше киевской. Если в Киеве мы говорим о ставках в 8-9%, то в регионах — 12-13. Просто нас остановило недостаточное количество ресурсов, которыми мы располагаем в стране.

Info. Владимир Шимкин
Родился в 1966 году.
1990 год — окончил Киевский институт иностранных языков.
2003 год — получил степень МВА (бизнес-школа Центрально-европейского университета, г. Будапешт).
2004-2006 годы — работал в Москве в девелоперской компании CMI Development.
С 2006 года — генеральный директор Quinn Properties Ukraine.
Женат, воспитывает двух сыновей.

В состав Quinn Group входят:
Quinn building products;
Quinn financial services;
Quinn radiators;
Quinn environmental;
Quinn energy;
Quinn plastics;
Quinn packaging;
Quinn glass;
Quinn hotels;
Quinn property.

Основана в 1973 году.
В Quinn Group работает 6,5 тысячи сотрудников.
У компании широкий спектр деятельности — от недвижимости и логистики до промышленного производства, отельного бизнеса и финансов. Например, принадлежащий компании завод по выпуску радиаторов в Ньюпорте (Уэльс) занимает территорию в 400 тыс. кв. м — площадь, равную 15 футбольным полям.
Страховая компания Quinn Insurer является второй по величине в Ирландии, выдала более 1 млн. страховых полисов, и ежедневно в ней страхуется около 73 тыс. клиентов в Ирландии и Великобритании.

Конкуренты Quinn Properties Ukraine
Основные конкуренты компании на рынке коммерческой недвижимости Киева:
британская London & Regional Properties;
казахстанский банк «Туран Алем»;
австрийские Raiffeisen и «Макулан»;
турецкая Enke и Capital Partners и др.

Владимир Шимкин, генеральный директор Quinn Properties Ukraine:
«Из общего спроса на коммерческую недвижимость в 1,2-1,3 млн. кв. м спрос на офисную недвижимость в столице Украины составляет около 500-600 тыс.»

86,5 тыс. Человек ежегодно останавливаются в отеле Slieve Russell (расположен в Ирландии), который входит в состав Quinn Group.