Ипотека без ипотеки: кто и как кредитует новое жилье

В период кризиса, который переживает экономика и банковский рынок, ипотечное кредитование, в особенности первичного рынка жилья, вышло из сферы приоритетов подавляющего большинства финучреждений.

По информации аналитика компании "Простобанк Консалтинг" Сергея Подвигина, среди банков из числа ТОП-50 продолжают кредитовать покупку строящегося жилья UniCredit Bank, Укргазбанк, "Аркада", Банк Глобус, Кредобанк, VS Bank, ОТП Банк, Ощадбанк, "Пивденный", Полтава Банк, Таскомбанк, Банк Львов. Номинальная ставка колеблется на уровне 20-25% плюс одноразовая комиссия 1-2% и обязательное страхование приобретаемого жилья (0,3-0,5% оценочной стоимости).

Несмотря на наличие информации об ипотечных программах на своих сайтах, некоторые из вышеперечисленных банков отказались ответить на запрос Delo.UA, сославшись на то, что ипотекой они практически не занимаются. "В целом этот рынок сейчас рискован. Рассматривая заявки на кредитование "первички", мы оцениваем риски вложения кредитных средств в новостройки в зависимости от уровня выполненного строительства. Критерии доходов, сегмента и возраста заемщика индивидуальны в каждом случае, так как речь идет не о массовом кредитовании", — рассказывает о подходе своего банка начальник управления продаж кредитных продуктов UniCredit Bank Татьяна Никитина.

Операторы рынка недвижимости также подтверждают факт сворачивания ипотечных программ. "Сегодня доля ипотеки составляет не более 5% в общем объеме продаж нового жилья. Наиболее популярный формат — кредит на 5-10 лет с первоначальным взносом 50%. Появились ограничения на сумму кредита — от 1 до 2 млн грн в зависимости от банка или проекта. Ранее подобных лимитов не было", — сообщает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Только для своих

"Под новое жилье банки кредитуют только тогда, когда у них с определенным застройщиком есть рамочное соглашение о сотрудничестве по определенному объекту строительства в целом. Вряд ли банк будет кредитовать покупку жилья у застройщика, который не прошел проверки на платежеспособность и наличие ресурсов и других возможностей достроить определенный дом. Поэтому на сегодня рынка кредитования первичного жилья как такового нет вообще. В каждом отдельном случае это частные договоренности между банком и застройщиком", — объясняет ситуацию партнер ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин.

Например, UniCredit Bank кредитует покупку квартир в ЖК "Парковые озера" на срок до 10 лет под 22,6% годовых с переходом на плавающую ставку с 4-го года кредитования. От заемщика требуется собственный взнос 50% от цены. А банк "Глобус" кредитует покупателей жилья в объектах государственных застройщиков "Укрбуд" и "Киевгорстрой" под 27% годовых с авансом 40-50% на срок до 20 лет.

Тенденция эта не нова. Банки перестали кредитовать "случайную первичку" еще в кризисном 2008-м. Точнее, банк покупку прокредитует, если дом уже сдан, а вот в строящемся доме — только при наличии у него договора с застройщиком.

Как отмечают в пресс-службе Ощадбанка, иногда банки для повышения привлекательности условий кредитования могут использовать компенсационный механизм за счет застройщиков. Это позволяет клиенту взять кредит по более выгодной процентной ставке в первый год обслуживания кредита или на весь его срок.

В особенном положении находится банк "Аркада", которому во втором квартале 2016 года удалось нарастить кредитный портфель физлиц за счет ипотеки на 241%. Как уже писало Delo.UA, по темпам прироста этого показателя "Аркада" опередила банки из числа ТОП-30 по активам. Не менее удивляет и ставка "Аркады" по ипотеке — на фоне предлагающихся на рынке 22-27% она составляет всего 10%. За счет чего "Аркаде" удается удерживать столь низкую стоимость, читайте в ближайшее время на Delo.UA.

В долг на стройплощадке

Пока банки опасаются ипотеки, застройщики придумывают собственные механизмы, которые позволяют покупателю растянуть оплату жилья на период от 1 до 10 лет. Как отмечают в пресс-службе Ощадбанка, партнерству с банками застройщики сейчас предпочитают разработку собственных программ рассрочки для клиентов.

"Системные крупные застройщики готовы давать рассрочку за счет собственных средств без привлечения банков до конца строительства дома или даже более. В премиальном сегменте условия и срок оговариваются индивидуально. В сегменте "бизнес" рассрочка дается под 10-12% годовых. Все чаще появляется беспроцентная рассрочка до момента сдачи дома в эксплуатацию, но в большинстве случаев при этом увеличивается стоимость квадратного метра — фактически, те же проценты "прячутся" в цену", — рассказывает о методах работы застройщиков управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец.

Например, компания "Интергал-Буд" продает в рассрочку на 10 лет квартиры в ЖК "Яскравый" в районе Оболони в Киеве с минимальным первым взносом от 5% со ставкой от 3% годовых. А в столичном ЖК "Малахит" тот же застройщик дает рассрочку только на 3 года с минимальным взносом 10%. Также в рассрочку можно купить жилье в таких масштабных столичных ЖК, как "Министерский", "Комфорт Таун" и др. Можно найти предложения и в столичном пригороде. Например, в ЖК "Столичный" около Василькова беспроцентную рассрочку предлагают на срок 36 месяцев при условии оплаты собственными средствами 30% стоимости. При покупке самого дешевого жилья в этом комплексе минимальный платеж составит скромные 3980 грн.

Несмотря на то, что дешевизна рассрочки от застройщика оказывается чаще всего мнимой, у этого варианта финансирования есть один бесспорный плюс. Застройщик крайне редко проверяет платежеспособность своего клиента, в отличие от банка, который не выдаст кредит без официального трудоустройства и внушительной "белой" зарплаты.

Тонкости оформления

Оформляются такие сделки с застройщиком договором купли-продажи с рассрочкой оплаты стоимости объекта недвижимого имущества. Кроме этого, законодательство также предусматривает для застройщиков возможность продавать жилье в рассрочку по договорам аренды жилья с выкупом. Как отмечает Александр Бородкин из ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры", срок такого договора может составлять до 30 лет, в течение которых покупатель выплачивает арендные платежи и часть стоимости квартиры. После выплаты полной стоимости, в том числе и досрочной, квартира переходит в собственность покупателя. Такие прецеденты на столичном рынке уже известны.

"В случае неполной оплаты застройщик имеет право расторгнуть договор и вернуть вложенные средства. То есть, при любом конфликте относительно доплат за дополнительные квадратные метры застройщик может не выдать акт приемки-передачи объекта, без которого регистрационные службы не проведут регистрацию права собственности за покупателем", — объясняет правовые нюансы Григорий Трипульский из ЮК "Де-юре". За этим последует расторжение договора и возвращение покупателю уплаченных средств за вычетом определенных процентов. Если же покупатель уже проживает в квартире на основании аренды с правом выкупа, уже через 1-2 месяца задержки платежей застройщик получает право выселения жильцов.

В частности, одним из спорных моментов может стать привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара США. "Такой договор регулируется Гражданским кодексом, а не нормативными документами НБУ или Нацкомфинуслуг, как в случае с кредитными договорами. Так как заключаться договора могут только в гривне, застройщики иногда обходят это ограничение, закрепляя стоимость квадратного метра в условных единицах, стоимость которой равняется официальному курсу доллара", — уточняет управляющий партнер юридической фирмы "Правовест" Глеб Сегида. Для покупателя это означает дополнительные валютные риски со всеми вытекающими последствиями.

Как отмечает Трипульский, застройщик оказывается более защищенным, чем банк в случае невыплаты ипотеки — строительная компания, расторгнув договор, получает возможность повторно продать объект, а банку необходимо обращаться в суд за взысканием кредитных средств с должника. Зная о подобной сильной позиции застройщиков, юристы в спорных ситуациях рекомендуют своим клиентам-инвесторам искать компромисс со строительной фирмой, а клиентам-застройщикам указывают на их сильную позицию и необходимость настаивать на выполнении условий договора инвестором.