Будущее ТРЦ "Республика": Что на самом деле НБУ отсудил у застройщиков Фирташа

Нацбанк в начале недели рассказал о громком судебном успехе: официальный релиз регулятора намекал на то, что он должен получить право распоряжаться недостроенным ТРЦ "Республика" — потенциально крупнейшим киевским моллом.

"Очередная победа в судах стала результатом системной и последовательной работы по очистке рынка от неплатежеспособных банков. Напомним, в апреле 2017 по требованию НБУ суд обратил взыскание на имущество поручителя по кредиту рефинансирования банка "Финансы и кредит" — Киевский судостроительный-судоремонтный завод стоимостью почти 300 млн грн", — отмечали в Нацбанке.

Но дело ТРЦ "Республика" не столь очевидно. На первой "судебной победе" НБУ борьба за объект, основным инвестором которого изначально выступал Дмитрий Фирташ, явно не закончится.

Суть спора

Затруднение видно невооруженным глазом: в начальных материалах дела (рассматривал его Хозяйственный суд Киева) ТРЦ "Республика" не фигурирует вообще. Речь изначально шла о корпоративных правах собственника ТРЦ — компании "Мегаполисжитлобуд". Но ответчиком выступала не она, а кипрская "Берлинотто Лимитед" как учредитель и контролер 85% в "Мегаполисжитлобуд".

Именно эти 85% и выиграл в суде Нацбанк.

Схема запутанная: изначально "Мегаполисжитлобуд" кредитовалась в Надра Банке (который принадлежал тому же Фирташу), предоставив в качестве залога 85% своего же уставного фонда. Все это происходило задолго до того, как в Надре начались проблемы в мае 2014 года, тогда как Надра Банк был признан неплатежеспособным 5 февраля 2015-го.

Важно другое — это самое право требования (Надра Банка к "Мегаполисжитлобуд") Нацбанк согласился принять в качестве залога, когда выдавал Надре рефинанс. Долг банка перед регулятором тянулся еще с 7 ноября 2008 года, общие претензии к нему со стороны НБУ — 4,4 млрд грн.

Корпоративные права "Мегаполисжитлобуд" дадут Нацбанку слабую компенсацию. В материалах суда говорится, что уставный фонд компании (точнее 85,19%, на которые претендует НБУ) покрывает только 29, 069 млн грн.

Главный объект

Другое дело — ТРЦ "Республика". В 2015 году Фонд гарантирования уже собирался продать этот объект, оценивая его в 1 млрд грн. По данным Ассоциации ритейлеров Украины, стоимость молла находилась в то время в районе $70-80 млн.

Это меньше, чем изначальные инвестиции в проект, которые намеревалась вложить в него "Мегаполисжитлобуд" ( официальный инвестор, за которым стояли Дмитрий Фирташ и Вагиф Алиев) — $350 млн. Но о том, чтобы НБУ стал распорядителем ТРЦ, речь пока не идет. Это признают и в самом Нацбанке.

"ТРЦ "Республика" в залог Национальному банку не передавался. Банк Надра передал в залог имущественные права по заключенному между ним и "Мегаполисжитлобуд" кредитному договору, выполнение которого обеспечивается указанным выше активом", — говорят в НБУ.

То есть, теоретически, если "Мегаполисжитлобуд" не возвращает кредит Надра Банку, тот получает 85% в уставном фонде компании. Такой "нетвердый" залог был принят и самим банком и НБУ только из-за ТРЦ, который находится в конце этой цепи залогов. Но в этом и проблема. Добраться до залога-прокладки — еще не значит получить контроль над реальным активом.

После победы

По словам старшего юриста адвокатского объединения "Spenser&Kauffmann Андрея Гвоздецкого, даже если НБУ окончательно выиграет это дело, есть вероятность, что в итоге он обнаружит, что на "Республику" претендуют и другие лица. А это новые суды, что займет неопределенное количество времени.

"Правоспособность "Мегаполисжитлобуд" ничем не ограничена. Таким образом, в будущем могут быть обнаружены сделки и действия, по которым связывать ТРЦ "Республика" и "Мегаполисжитлобуд" уже не придется", — говорит Гвоздецкий.

Кроме того, непонятно, а что сейчас с остальными 15% в уставном фонде "Мегаполисжитлобуд". Они вполне могут оказаться в залоге, но уже по другому кредиту, например, в том же Надра Банке. На вопрос, располагает ли НБУ какой-либо информацией на этот счет, в регуляторе только пожимают плечами, отмечая, что "не комментируют отдельные кредитные взаимоотношения между банками и их клиентами в соответствии с законом".

И это не последнее препятствие. Решение Хозяйственного суда Киева — это решение только первой инстанции. В самом Нацбанке говорят, что к апелляциям со стороны ответчика (кипрская "Берлинотто Лимитед") готовы. Но, по словам Андрея Гвоздецкого, апелляционная жалоба — это в первую очередь возможность для владельцев "Республики" выиграть время.

"У оппонентов есть широкое поле для процессуальных диверсий и затягивания судебного рассмотрения. Время, которое у них есть в запасе с помощью юридических механизмов может быть использовано для маневров по реализации тех или иных действий в отношении прав на сам ТРЦ", — говорит он.

Само разбирательство при этом нельзя назвать прозрачным. Как поясняет юрист адвокатского объединения "Ario" Елена Дынник, с 23 марта этого года рассмотрение дела проходит в закрытом режиме. Тексты, вынесенных по сути судебных решений в Едином реестре, сторонним лицам недоступны. Это не просто мешает следить за процессом. Сама позиция НБУ и ее сила, с точки зрения закона, остается непонятной. Как и объект собственности, на который в конечном итоге претендует Нацбанк.

"Оценивать позицию НБУ в этом деле невозможно без текста договора залога корпоративных прав от 5 мая 2014 года (упоминается в определениях суда по этому делу) и других документов, которые подавались Нацбанком при подаче иска и, собственно, без текста самого иска", — подчеркивает Дынник.

Кому это нужно

Первое решение суда в пользу НБУ все же дает теоретическую надежду, что регулятор действительно в будущем станет распорядителем "Республики". Но сможет ли он быстро продать молл за большие деньги — вопрос.

По словам Андрея Гвоздецкого, ситуацию затрудняет тот факт, что объект построен только на 80%. К тому же за последний год конкуренция между крупными ТРЦ в Киеве очень выросла после открытия ЦУМ и Lavina Mall.

"Во-вторых, продажи в системе активов банковского сегмента проходят вяло — потенциальные покупатели отлично оперируют процедурой торгов, которая предусматривает несколько кругов снижения цены актива. В конечном счете это приводит к реализации объекта спустя длительное время по цене около 30 процентов ниже заявленной изначально", — рассказывает эксперт.

Сам ТРЦ задумывался как мегапроект по строительству не только коммерческой, но и жилой недвижимости. Девелопером выступала КАН Девелопмент, архитектуру разрабатывало киевское бюро "Архиматика", интерьеры — лондонская Chapman Taylor. Кроме самого молла, "Мегаполисжитлобуд" намеревалась построить в этом районе (Кольцевая дорога, рядом с киевский микрорайоном Теремки-2) жилой массив площадью 1,2 млн кв. м., рассчитанный на 28 тыс. человек.