Опыт Эстонии: как ликвидировать ЖЭК и уменьшить счета за тепло в три раза

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронировать участие

Эстония — страна маленькая, но украинцам есть чему у нее поучиться в силу общих проблем. Например, в сфере жилищного хозяйства: Эстония за 12 лет умудрилась перевести в частную собственность 98% жилых домов и мотивировала жителей самостоятельно модернизировать их.

Владеть — значит отвечать

Практически сразу после получения независимости в Эстонии начали принудительно организовывать жителей в ОСМД (квартирные товарищества) и ликвидировать ЖЭКи. Если жильцы хотели получить права на собственность (приватизировать жилье), они вынуждены были перейти в новую форму жилищного управления. Такой формат приватизации занял долгих 12 лет, но обошелся без сильного социального напряжения.

После приватизации, новосозданные квартирные товарищества получали в коллективную собственность здание, землю под ним и небольшой участок вокруг дома. Жилищный кооператив может управлять самостоятельно, а может нанять специальную фирму. Каждый дом должен самостоятельно заключить контракты на предоставление коммунальных услуг: поставку электричества, природного газа и др. (украинцы с этим столкнулись, когда начали создавать ОСМД).

Как только муниципалитет перестал вмешиваться в дела жителей, им пришлось взять на себя ответственность за состояние дома. Начались реновации, причем не косметические, а комплексные — с полной заменой старых внутренних коммуникаций, утеплением.

Большая часть реноваций прошла в 1990-х: без утепления стен и дорогих капвложений

Большинство жилищных кооперативов провели реновации еще в 1990-х, часть домов — до сих пор в процессе ремонта. Строительство новых домов ведется, но медленно — спрос на них не слишком большой из-за высокой цены. Эстонцы не забывают, что красивые современные дома стоят соответствующе: квартира в 10-летнем доме может стоить 200 тыс. евро и выше.

Тарифы тоже стимулируют вложения в энергоэффективность: когда стоимость отопления выросла, сделать полный ремонт стало банально выгоднее, чем жить без него. В квартирах на 50 кв. м. счета за отопление могут различаться в три раза: 50 евро для энергоэффективных домов и 150 евро для советских панелек.

Как спасаются?

Стоимость реновации дома очень индивидуальна: в Таллине сохранились советские панельные дома, "сталинки" и даже деревянные исторические здания, в которых до сих пор живет довольно много эстонцев. Коллективные сборы решают какие работы и в какой последовательности проводить.

Самые распространенные мероприятия — починка крыши и замена окон на пластиковые. Гораздо реже утепляют фасад зданий, не каждый дом готов столько платить. Зато практически всегда меняются старые внутренние коммуникации: трубы и проводка, поскольку это вопрос безопасности. В результате из кранов в Таллине течет очень качественная вода, а потери в транспортировке тепла минимальны. Зимой невозможно увидеть типичные для Киева дорожки без снега, по которым легко узнать подземные теплотрассы.

Пенсии в стране не особо высокие, зато есть динамический налог на землю: чем ближе к центру, тем дороже земля и выше налоги. Например, в Таллине — это 1,5% от кадастровой стоимости участка, поэтому жить в центре столицы дорого всем, кроме обеспеченных людей 40-50 лет.

Впрочем, жители редко блокируют решения о реновации: когда дело доходит до реальной экономии денег и повышения стоимости недвижимости, мало кто выступает против. К тому же, в хороших жилищных товариществах с удачными управдомами жилье дорожает, и квартиры там продаются быстрее. В дорогие дома переезжают обеспеченные эстонцы, а это сказывается на качестве жизни соседей. Такое ценят.

Где берут деньги?

Кредиты на реновацию берут у частных банков. Государство зачастую не вмешивается. Программы софинансирования предназначены для домов, построенных до 1993 года.

Государственное кредитное учреждение KredEx c фондом в 102 млн евро ведет несколько направлений, в том числе — кредиты на энергомодернизацию. Дом может получить возмещение от 15% до 40% от общей стоимости работ. Впрочем, бюджета программы хватает на переделку около 1 000 домов, что очень немного относительно общего количества требующих ремонта домов. Например, с начала 2017 года к KredEx уже обратилось 382 квартирных товарищества, общая сумма пособий для них составит 83,5 млн евро.

Жильцы на общем собрании решают брать ли кредит, после чего рассчитываются платежи для каждого. Решение принимается большинством. Если несогласных немного, то они не смогут его заблокировать. Не выплачивать общий кредит тоже не получится: у квартирных товариществ широкие полномочия и, если кто-то не выплачивает деньги по кредиту, его могут выселить общим решением и продать что-то из его собственности, в счет погашения долга. Аналогично — если у вас накопились серьезные долги по коммунальным платежам.

Требования ко внешнему виду и реновации

Город регулирует вид фасадов домов, но сообща жители могут выбрать цвет балкона и провести реновацию в едином стиле. Застеклять балконы можно, но далеко не везде.

В Эстонии несложно получить какое-то муниципальное здание, если пообещать отремонтировать его за свой счет. Украинский культурный центр по такой схеме сначала получил здание под, собственно, центр, затем — церковь XII века под греко-католический приход. Позже — еще и крепостную башню, где теперь делают резные колыбели в украинском стиле.

Вход в храм Украинской греко-католической церкви в Таллине

К реставрации исторического центра у эстонцев высокие требования, которые регламентируют буквально все.

Примерно 14 тыс. эстонских домов даже не начинали реновацию, их собственники предпочли ограничиться банальной оплатой счетов. Они могут стоять ободранным и это будет исключительно делом жильцов, потому как частная собственность. Таких домов много в Нарве, где компактно проживает российская диаспора Эстонии.

В Таллине, наоборот, до ума стараются довести даже старые советские "панельки". Правда, они зачастую, повыше качеством, чем киевские.

С другой стороны, из-за долгого правления правых, в Эстонии частная собственность максимально защищена — вплоть до того, что исторические здания в центре города могут выглядеть абсолютно "убитыми". И с этим ничего не поделать, ведь у них есть собственник, а все инициативы к реновации должны исходить от жильцов. Это выглядит примерно как наши полуразрушенные дома на киевском Подоле.

Хотя эстонские политики поговаривают, что неплохо бы обновить жилой фонд, сносить "пятиэтажки", как в Москве, никто не собираются. Ведь после правильной реновации даже старые дома могут прослужить довольно долго.

Защита частной собственности: хозяина не заставят привести в порядок здание даже, если оно в историческом центре.