Что стоит построить

Инвестиции в строительную отрасль в прошлом году составили 174 млрд. грн. Это на 20% больше, чем в 2010-м, отчиталось Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ. Стройки оживают, но приоритеты застройщиков изменились.

Хлеба и зрелищ

250 тыс. кв. м торговых площадей только в Киеве обещают сдать в этом году строительные компании. Это рекорд столичного рынка, который нуждается в еще большем количестве качественных торговых площадок. Даже при вводе в эксплуатацию заявленных девяти ТЦ и ТРЦ в Киеве сохранится их дефицит. По оценкам консалтинговой компании CBRE, на тысячу жителей украинской столицы приходится всего 300 кв. м профессиональных торговых площадок, в то время как в Варшаве и Праге этот показатель практически в два раза выше. Киев, подсчитали в KDD Group, нуждается еще как минимум в пяти крупных профессиональных (от 60 тыс. кв. м торговой площади) и не менее пяти средних районных (формата 30-35 тыс. кв. м) торговых центрах. Это если не считать "морального старения" существующих.

Торговые объекты, которые вводились в эксплуатацию 7-10 лет назад, уже никак нельзя назвать конкурентоспособными. Рынку, который постоянно требует что-то новое, нужны уникальные и выверенные концепции. Но пока торговцы довольствуются тем, что есть. На конец года свободные площади в наиболее успешных киевских торговых центрах практически отсутствовали. Поскольку в последние годы их строилось немного, а розница росла, уровень вакантности в киевских ТЦ и ТРЦ снизился с 1-3 до 0-1,6%. "В наиболее популярных торговых центрах (см. рейтинг посещаемости. — Ред.) существуют листы ожидания ритейлеров, желающих арендовать в них площади", — отметил Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, разработавшей маркетинговые концепции строительства 15 из 29 заявленных на ближайшие два года проектов. Оборский говорит, что интерес зарубежных ритейлеров будет расти.

Конечно, "заходят" торговые сети сначала в Киев. Именно здесь экономически оправданы большие инвестиции в строительство торговых площадей. "При наличии собственного капитала в Киеве можно приобрести несколько интересных площадок для девелопмента (в частности, на Левом берегу. — Ред.). А в регионах банки неохотно финансируют строительство ТРЦ", — говорит Наталия Стельмах, директор и начальник департамента инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ в Украине. Тем не менее застройщики заявили к сдаче в этом году как минимум семь торговых центров в разных городах. "Спрос на площади в ТРЦ был, есть и будет", — уверена Анна Попруга, руководитель отдела маркетинга и продаж компании "К.А.Н. Девелопмент". В этом году "К.А.Н. Девелопмент" обещает сдать в Киеве первую очередь ТРЦ Ocean Plaza. Общая площадь проекта (всего три очереди) будет значительно превышать размеры крупнейшего в стране ТРЦ Dream Town — 235 тыс. кв. м против 167 тыс. кв. м.

Рост без спроса

Совсем другая ситуация в сегменте офисной недвижимости. "Я не вижу причин для увеличения спроса на офисные площади: бизнес находится в депрессивном состоянии, новые компании не появляются, зарубежные практически не открывают представительств", — описывает состояние рынка Александр Лебедев, коммерческий директор департамента торговой недвижимости компании KDD Group, которая, кстати, строит бизнес-центр Sky Towers в Киеве.

Спрос на бизнес-центры в столице восстановлен примерно на две трети его докризисного уровня. В прошлом году, по данным компании Colliers International, в столице было построено семь новых офисных центров. Но заметная часть помещений пустует. Алексей Говорун, заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, объясняет это тем, что застройщики сдали больше квадратных метров офисной недвижимости, чем заявляли. Например, "К.А.Н. Девелопмент" раньше срока сдал БЦ 101 Tower площадью 46,4 тыс. кв. м. Всего, по данным DTZ, новое предложение офисных помещений в Киеве было около 160 тыс. кв. м. В этом году планируется ввод в эксплуатацию еще около 300 тыс. кв. м. Это повлияет на увеличение вакантности. Пустовать будет не менее 10% офисных помещений класса А (против 4% в 2011 году) и 15% класса В (против 6%).

Сейчас в Киеве насчитывается более 1 млн. кв. м офисных площадей класса А и В, что в несколько раз меньше, чем в других европейских городах. По мнению Ильи Величко, начальника отдела коммерческой недвижимости "НЕСТ", тормозит развитие этого сегмента рынка практика украинских компаний арендовать под офисы адаптированные заводские помещения. В регионах спрос удовлетворяют бывшие административные здания и переделанное под офисы жилье. Более требовательные пользователи строят или покупают офисы "под себя". "Соответственно, профессиональный девелопмент офисных центров в таких городах имеет высокие риски и низкую инвестиционную привлекательность", — говорит Максим Громадцов, инвестиционный директор компании "ЭСТА Холдинг", в портфеле которой ряд офисных центров в столице и в Донецке.

Что касается арендных ставок, то, по прогнозам DTZ, в Киеве, в первом полугодии 2012 года они почти не изменятся: в среднем $35 за метр класса А, $22 — для В, $13 — для С. "Хотя мы ожидаем, что средние арендные ставки на офисную недвижимость в Киеве будут обсуждаться в сторону снижения к концу 2012 года и в 2013 году", — сказал Джефф Харгриив, заместитель директора, начальник отдела по работе с арендодателями компании DTZ.

Минимальные инвестиции на строительство бизнес-центра А-класса составляют $50 млн. Срок окупаемости не менее пяти лет. Офисные здания низшей категории окупаются еще дольше — 7-8 лет. В обоих случаях заполняемость должна быть 100%-ной. Застройщики говорят, что строить БЦ среднего и низкого класса сегодня невыгодно. Но уже начатые объекты все равно завершают, потому что остановка строительства еще больше увеличит срок окупаемости.

Вернуть доверие

Практически все собеседники "Инвестгазеты" сходятся во мнении, что в нынешних условиях выгоднее всего строить жилые дома экономкласса. Проект может стоить от $25 млн. и окупается за 4-5 лет. Если на строительство бизнес-центра нужны собственные или заемные средства, то жилую недвижимость можно строить за счет будущих жильцов. Постоянная миграция населения обеспечивает столице стабильный спрос на жилье экономкласса со стоимостью квартир от $1 тыс. за кв. м. Такое жилье занимает 85% в общей структуре спроса. Больше всего упал интерес к квартирам бизнес-класса (стоимостью $2,5-3 тыс. за кв. м) с 40-50% от общего спроса в 2010 году до 10% в 2011-м. В прошлом году компании достраивали объекты, которые были заморожены в 2009-2010 годах. И эти стройки ожили как раз благодаря деньгам частных инвесторов. "Когда покупатели увидели работающие краны, то поняли, что стройки возоб­новились и рынку недвижимости можно снова доверять", — говорит Владимир Кондратенко, директор инвестиционно-строительной компании "УМК". По оценкам экспертов, себестоимость строительства высотных монолитно-каркасных домов (без учета стоимости кредитных ресурсов) в Киеве составляет $700-800 за кв. м, а стоимость продажи — $1000-1500 за кв. м. При этом себестоимость 7-9-этажных кирпичных домов достигает $500-600 за кв. м, а продаются они по цене $750-875 за кв. м. Таким образом, рентабельность строительства доступного жилья в Киеве составляет 5-7%.

Мнение эксперта

Виталий Бойко,
директор компании UTG

Ни один из видов недвижимости не приносит сегодня высокой доходности. Время, когда она была присуща любому проекту в любом сегменте, прошло. Кредитование проектов недвижимости практически отсутствует, других источников финансирования, кроме собственного капитала, нет, а собственный капитал — это самые дорогие деньги. По-прежнему наиболее востребованная и рентабельная торговая недвижимость, при условии, что у вас есть земельный участок с правильным месторасположением. В этом случае высокие арендные ставки и хорошая ликвидность площадей позволяют достичь того уровня доходности, который компенсирует высокую стоимость капитала. В жилой недвижимости наибольшая активность происходит в экономклассе. Прибыль в этом сегменте получается за счет максимальной оптимизации расходов зачастую за счет большой площади проекта и возможности использования денег покупателей квартир, например, в случае строительства комплекса в несколько очередей.В офисной недвижимости ситуация намного сложнее. Сегодня достраиваются те, кто вошел в эту нишу еще до кризиса. Для офисного центра очень сложно найти проект, формат, место, благодаря которым он будет достаточно рентабельным. До кризиса офисы были заполнены на 60% международными компаниями. Потом многие из них сняли розовые очки, сквозь которые смотрели на Украину, и свернули полностью или частично свою деятельность. Потребность в офисных помещениях сократилась. Те украинские компании, которые брали себе площади, рассчитывая на бурный рост, точно так же сократились. На рынке образовался большой резерв готовых к въезду офисных помещений, который вот уже третий год медленно поглощается за счет небольшого роста спроса со стороны компаний, уже работающих на украинском рынке.