Дома на паях

Генеральный директор КУА "ЛИКО-Инвест" Юрий Белецкий о рисках ИСИ в финансировании строительства жилья.

Сейчас можно утверждать, что институты совместного инвестирования (ИСИ) и другие инструменты фондового рынка сыграли значительную роль в активизации процессов строительства. Так уж исторически произошло, что несколько лет назад были внесены существенные изменения в законодательство, регулирующее финансирование строительства жилья. И тогда же были открыты правовые возможности для деятельности ИСИ в этой сфере бизнеса. Как затем показала практика, внедрение финансовых схем с использованием ценных бумаг застройщиков и ИСИ дало толчок для развития такой капиталоемкой отрасли, как строительство, а также для всего рынка недвижимости. О том, какую роль

сыграли ИСИ в строительстве и с какими рисками сталкиваются они в процессе работы, мы беседуем с членом Совета Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса, генеральным директором компании по управлению активами "ЛИКО-Инвест" Юрием Белецким:

Какие проблемы стоят перед компаниями по управлению активами во взаимодействии с застройщиками? Насколько надежен этот сегмент рынка?

Надо признать, что в настоящее время КУА проходят такой же тернистый путь, какой ранее проходили коммерческие банки, страховые компании. Это необоснованное внимание правоохранительных органов, плохая наработка нормативных документов в сопутствующих сферах (например, регистрация прав собственности), противоречия в законодательстве (из-за многомесячной бездеятельности ВРУ не приняты поправки ко многим законодательным актам). И болезнью роста можно признать неоправданный потребностями рынка рост числа КУА. Например, для реализации подавляющего большинства строительных проектов достаточно зарегистрировать венчурный инвестиционный фонд, а не создавать новую КУА. В целом роль КУА как "инвестиционных банков" еще осознается бизнес-сообществом.

Вы предлагаете впредь не создавать новые КУА, а обращаться будущим застройщикам к управляющим, уже работающим в этом сегменте рынка?

Да. Собственникам большинства вновь создаваемых КУА на самом деле нужны только финансовые инструменты инвестиционных фондов. Однако, к сожалению, еще случается такое, когда, планируя строить лишь один жилой дом, приступают к созданию целой КУА, которая по комплексу предоставляемых услуг фактически является инвестиционным банком.

Убежден, совсем скоро рост КУА остановится. А вот число венчурных фондов будет продолжать расти. И хотя многие из них еще работают в сфере финансирования строительства, тем не менее все более заметна динамика проникновения в другие отрасли и области бизнеса. К примеру, создаются инвестиционные фонды для слияний и поглощений, реструктуризации и эффективного управления в холдингах, инвестирования в новые технологии и многое другое.

Фонды финансирования строительства (ФФС) и фонды операций с недвижимостью (ФОН) даже при всем своем либерализме не стали, как ожидалось, серьезными конкурентами паевых инвестиционных фондов. ФФСы и ФОНы при детальном и жестком регулировании Госфинуслуг и Нацбанка стали дополнительной и достаточно дорогой услугой коммерческих банков для своих клиентов. А ПИФы, в силу своей зарегулированности со стороны ГКЦБФР, — прозрачнее для инвестора, более контролируемы, соответственно оценки активов в ПИФах более защищены от подлогов и произвола управляющих...

Действительно, и ПИФы, и ФФСы с ФОНами начали работать почти одновременно. И строители как бы оказались на распутье: с кем все-таки лучше осуществлять финансирование проектов? Кто из этих финучреждений обеспечит наибольшую надежность и защиту интересов инвестора и застройщика? Ответы дали практика и новые нормативно-правовые акты.

С ФОНами и ФФСами в основном стали работать те, у кого есть корпоративные отношения с банком-управителем, как, например, известная комбинация "Киевгорстроя" и АКБ "Аркада". Да и механизмы защиты интересов застройщика и инвестора в схемах работы с ФОНом или ФФСом достаточно декларативны. И об этом сегодня с горечью приходится читать в газетах, а именно о позиции АКБ "Киев" в отношении участников подобных схем.

Целевые облигационные займы отличаются большей надежностью и прозрачностью. Ведь для того чтобы только осуществить выпуск облигаций, застройщику необходимо "пройти" агентство "Кредит-Рейтинг", зарегистрировать этот проспект эмиссии в ГКЦБФР. А это очень серьезная проверка компании на финансовую устойчивость и готовность выполнить взятые на себя обязательства. Кроме того, рейтинговое агентство ежеквартально (с выездом на стройку!) обновляет рейтинг каждого выпуска целевых облигаций. Поэтому если проблемы появятся, то выявятся сразу же.

Однако, к сожалению, надо понимать: в конечном итоге ни ФОНы, ни ФФСы, ни целевые облигационные займы не смогут на все сто процентов защитить покупателя жилья от мошеннических действий. Но это уже область уголовной ответственности. А если говорить о страховании рисков, то следует отметить, что эффективным оно является лишь в богатом обществе. Наши же застройщики, если можно так сказать, еще относительно бедные. А строительство — это капиталоемкий процесс. К примеру, бюджет проекта составляет 100 млн. грн., а компания располагает собственными двумя миллионами. Поэтому строительство будет вестись за счет привлеченных и заемных средств. И откуда застройщику брать денежные средства еще и на страхование рисков? Но убежден, что, окрепнув в нынешних либеральных условиях, фондовики и застройщики, которые останутся на рынке, смогут в полной мере задействовать и механизмы страхования рисков.

Можно ли прогнозировать величину будущих доходов ПИФа, КУА в схеме финансирования строительства жилья? Каким факторам отдается предпочтение при прогнозе объемов продаж, при прогнозировании налоговых отчислений? Как считаете чистую прибыль?

Если кто-то думает, что КУА в процессе финансирования строительства может получить большие доходы, то это заблуждение. Действующие нормативные требования ГКЦБФР жестко ограничивают размер комиссионного вознаграждения компании. В абсолютном денежном выражении это далеко не десятки миллионов, а всего лишь десятки тысяч гривен, которые в основном и уходят на зарплату и административные расходы.

А вот доходы инвестфондов — это совсем другое дело. Инвесторы, выкупив инвестсертификаты ПИФа, заинтересованы в росте капитализации бизнеса. Поэтому планируют реинвестирование денежных средств, а не вывод их из оборота для личного потребления. А активы, находясь в инвестиционном фонде, не теряют ничего из-за налогообложения (точнее, до момента погашения сертификатов при закрытии ПИФа). Это мировая практика стимулирования экономики. И примитивно звучит "оптимизация налогообложения" или еще хуже — "уход от налогов". Как и в других странах, у нас эти особенности налогообложения появились для ускорения экономических процессов. Таким образом, были созданы благоприятные условия для привлечения инвестиций в стройиндустрию. Сегодня наши венчурные инвестиционные фонды, работающие в этой отрасли, имеют доходность до 60-70% годовых. Подчеркну, это в первую очередь связано с продолжающимся ростом рынка недвижимости. В то же время мы проводим и операции по управлению портфелем ценных бумаг, правда, относительно небольшим по размеру активов. В прошлом году доходность этого портфеля составила около 180% годовых.

В своих прогнозах вы в значительной степени опираетесь на сведения, предоставленные руководством застройщика — эмитента целевого облигационного займа, где базовым активом выступают квадратные метры жилья. На какие вопросы они чаще всего не желают отвечать?

Я бы так не говорил, что они не хотят отвечать. Точнее, они на некоторые из них сразу не могут ответить. Ведь строительный процесс достаточно сложный. Но вот что важно отметить: с запуском целевых облигационных займов заметно повысились и финансовая, и исполнительская дисциплина застройщика, генподрядчика. Раньше как было: строители могли сдать объект в эксплуатацию и на год, и даже на два позже запланированного срока. Все сходило им с рук. Теперь застройщик обязан публиковать в печатных СМИ свой проспект эмиссии целевого облигационного займа, указывая точный срок сдачи объекта в эксплуатацию и временной отрезок, в течение которого будут погашаться эти ценные бумаги. А регулятор и рейтинговое агентство тщательно контролируют выполнение взятых им обязательств. Поверьте, уже только это заставляет строителей не расслабляться. Выпущенные застройщиком облигации его же и дисциплинируют. К тому же эти ценные бумаги — это уже далеко не те пресловутые инвестиционные договоры, по которым при необходимости далеко не каждый истец мог бы выиграть дело в суде. Теперь же за инвестором, ставшим собственником облигаций, стоит ГКЦБФР, которая осуществляла регистрацию этого выпуска ценных бумаг. И если в проспекте эмиссии указан такой-то срок погашения облигаций — он непременно должен быть выполнен, иначе проблем будет немало. Тут крепко задумаешься, прежде чем браться за выполнение строительного проекта в те или иные сроки.

Занимаясь финансированием строительства жилья, нужно собрать и достаточно большое досье на своих конкурентов. Можно ли оценить информационную обеспеченность и прозрачность данного сегмента рынка и как они влияют на его эффективность?

По-моему, еще нет той степени конкуренции на рынке, чтобы нужно было постоянно аккумулировать и обновлять информацию о каждом конкуренте. Мне любопытно знать, поэтому периодически читаю информацию о выпусках целевых облигационных займов, знакомлюсь с открытыми финансово-экономическими показателями деятельности эмитентов таких ценных бумаг. На примере других КУА и имея собственные разработки, наши специалисты также внедрили и другие финансовые инструменты для финансирования строительства: опционы, закладные, дисконтные облигации. А за колебаниями цен и формирующимися тенденциями на рынке недвижимости, прежде всего, следят девелоперские компании и застройщики.

Несмотря на то, что динамика роста активов ПИФов в последнее время выглядит довольно неплохо, а некоторые из них показывают очень высокую доходность, говорить о массовом притоке инвесторов пока преждевременно. Можно ли говорить о том, что у населения до сих пор не сформировалось позитивное отношение к идее функционирования институтов совместного инвестирования?

Такая проблема существует. И это задача не отдельной КУА, а государства в целом. Ведь речь идет о виде деятельности, очень важном для всего общества. Очень большое значение формированию позитивного общественного мнения к деятельности ИСИ придает УАИБ. Особенно к публичным инвестфондам, которые работают с населением. В связи с изменением состава Совета ассоциации на последнем отчетно-выборном собрании УАИБ, мне кажется, акценты в этой работе стали формироваться более демократично, а не под давлением авторитета одной личности. Пропаганда преимуществ работы с институтами совместного инвестирования только начинается, это один из приоритетов деятельности ассоциации.

Чего можно ожидать ИСИ в ближайшем будущем? Как будет развиваться их роль в процессах финансирования строительства недвижимости?

Для специалистов давно стало очевидным, что объединение усилий субъектов фондового рынка и рынка стройиндустрии дает очень хорошие перспективы для их взаимного развития. И это наполнит инвестфонды новыми активами. Но еще более значительные результаты дадут негосударственные пенсионные фонды. Думаю, в ближайшие пять лет все виды ИСИ примут в управление в 50-100 раз больший объем активов, через десять лет — еще столько же. Потенциал для работы ИСИ огромен. Суммарный размер активов, находящихся в инвестфондах, будет оцениваться в сотни миллиардов долларов США. А финансирование подавляющего числа строительных проектов и многих иных капиталоемких проектов, убежден, будет осуществляться с помощью институтов совместного инвестирования.