Место под солнцем

Базы отдыха сегодня представляют немалый интерес для потенциальных инвесторов. Прежде всего, это одно из самых доступных для массовых потребителей санаторно-курортных учреждений. По данным Государственной туристической администрации на территории Украины и Крыма функционирует более 2010 баз и домов отдыха, что составляет примерно 62% оздоровительных учреждений. Кроме этого, крупные компании стараются обзавестись собственным местом для отдыха. Однако, риэлтеры отмечают, что с каждым годом купить место под солнцем в пригороде столицы или на морском побережье становится все сложнее

У менеджеров туристических агентств за последнее время прибавилось работы. Все больше наших соотечественников могут себе позволить отдыхать комфортно и цивилизованно. Если еще несколько лет назад частный сектор в курортных городках отбирал значительное количество отдыхающих, то в нынешнем сезоне продажи путевок в санатории, пансионаты и особенно базы отдыха возросли почти в полтора раза. Если в 2002 году загруженность санаторно-курортных учреждений составляла 38%, то в 2003 году — уже 40%. В нынешнем сезоне прогнозируют, что загрузка достигнет 45%.
И это, несмотря на то, что уровень развития рынка баз отдыха и в Украине, и в Крыму оставляет желать лучшего. А именно: полный хаос в отношении ценообразования и набора услуг. К примеру, в Севастополе в нынешнем сезоне можно было отдохнуть вблизи побережья за 22 у. е. в сутки с человека. В эту стоимость входило 3-х разовое питание, номер со всеми удобствами, кондиционером и телевизором. В нескольких сотнях метров от этого оазиса практически дармового, по крымским меркам, отдыха располагается база с таким же набором услуг, но уже за 30 у. е. в сутки.
Лишь единичные базы отдыха, ориентирующиеся на состоятельную публику, предлагают высокий уровень сервиса, но, соответственно, за более высокую стоимость: от 40 у. е. в сутки с одного человека. Кстати, именно сегмент дорогих баз сейчас развивается наиболее динамично.
Подобная ситуация вполне объяснима. Долгое время никто централизованно не контролировал базы отдыха. Лишь 2 года назад была создана государственная структура, одной из задач которой является систематизированный учет деятельности санаторно-курортных учреждений. Владимир Царук, директор центра туристической информации Государственной туристической администрации Украины рассказал, что в настоящее время разрабатывается проект программы о создании единого кадастра объектов отдыха — санаториев, баз отдыха, пансионатов и прочих санаторно-курортных учреждений, и сейчас набирает обороты процесс учета и регистрации этих объектов.
Примечательно, что на сегодняшний день конкуренция среди баз отдыха уже достаточно жесткая. К примеру, в Одесской области вдоль морского побережья стройной шеренгой расположена почти сотня баз отдыха и на заборе практически каждой висит табличка с надписью "есть свободные места". Однако стоит отметить, что ни одна из этих действующих баз, как комфортабельных, так и, на первый взгляд, худо-бедно сводящих концы с концами не продается. В середине июля нынешнего года был выставлен на продажу лишь один недостроенный объект. Видно, не спешат хозяева расставаться со своими владениями.

Что предлагает рынок?

Сегодня купить хорошую базу отдыха — большая удача. Ярослав Цуканов, директор столичного агентства недвижимости "РЕД", рассказывает: "Мы получили заказ на базу отдыха под Киевом и в поисках интересующего нашего клиента объекта обследовали все направления. Единственное, что нам удалось найти, это две базы в Пирново и Летках на Десне, одну в Козине и одну в Вишенках". Словом — не густо.
Самое ценное в базе отдыха — это ее месторасположение и земельный участок. Наиболее востребованы объекты, находящиеся на побережье Черного и Азовского морей, а также в 20-ти километровой зоне Киева с выходом на воду. Кстати, наибольшее количество санаторно-курортных учреждений сосредоточено в Крыму — 540 объектов. В Одесской области, по данным Государственной туристической администрации находится 373 оздоровительных учреждения, во Львовской области — 132, в Николаевской — 182, а в Херсонской области — 137 санаторно-курортных заведения.
Если база располагает еще и собственным пляжем — ее рыночная стоимость многократно возрастает. К примеру, в Кончей-Заспе продается объект площадью 7,4 га, построенный еще в советские времена и внешне абсолютно ничем не примечательный — один жилой корпус, столовая и кинозал. Но эта база обладает неоспоримым достоинством, которое и обуславливает ее немалую цену 5 млн. у. е. Это — выход на воду и собственный пляж. Как правило, на состояние построек и инфраструктуру покупатели обращают мало внимания. Наличие коммуникаций не является определяющим, главное, чтобы была возможность их проведения.
Менеджеры агентств недвижимости отмечают, что периодически поступают в продажу объекты в хорошем состоянии, с коммуникациями, расположенные в живописных местах. Но главный недостаток — отсутствие поблизости водоема и собственного пляжа делает их малопривлекательными для потенциальных покупателей.
Не изменило ситуации и подорожание баз отдыха, стоимость которых с начала нынешнего года увеличилась в 1,5—2 раза. Олег Сидненко, директор филиала агентства недвижимости "Янус" (г. Киев) отмечает, что "особенно выросли в цене объекты, которые полностью соответствуют условиям купли-продажи. Дело в том, что большинство баз отдыха было построено 15—20 лет назад и сегодня, зачастую сложно получить в собственность объект недвижимости с "прозрачной" историей и землю с необходимым целевым назначением".
Сейчас цена базы в пригороде Киева составляет от 1,5 тыс. у. е. за сотку. В Одесской области цены на базы отдыха стартуют от 2 тыс. за сотку, а в Крыму 100 кв. м рекреационной зоны стоит в среднем 6 тыс. у. е. Однако сейчас в Крыму, да и в пригороде Киева вдоль Днепра и Десны, практически каждый квадратный метр земли имеет своего хозяина.
Риэлтеры отмечают, что предложение постоянно сокращается, баз отдыха продается все меньше и меньше. Особенно в 30-ти километровой зоне Киева. Дело в том, что свободных земельных участков в зонах отдыха сейчас нет. Как сообщили в Главном управлении земельных ресурсов, в ближайшее время не планируется выставлять на торги земельные участки в рекреационных зонах. Можно, конечно, предположить, что в связи с ужесточением контроля над целевым использованием земельных участков некоторые территории, которые изначально планировались под объекты отдыха, а на самом деле были застроены жилыми коттеджами, будут все же использованы по назначению. Но это, скорее из области фантастики.

Инвестиционный интерес

Основная, наиболее часто называемая владельцами, причина продажи баз, это сложность управления ими. Собственник одной из продающихся в Феодосии баз отдыха так и сказал в своем интервью по телефону: "Вдвоем с братом уже не справляемся". Однако, к сожалению инвесторов, таких горе-менеджеров сейчас крайне мало.
"Базы отдыха ценны, прежде всего, земельным участком, на котором они расположены. А с учетом ежегодного увеличения стоимости земельных участков, дальновидные владельцы пусть даже и не очень прибыльных баз не спешат с ними расставаться",— рассказывает Олег Сидненко. К тому же, собственники действующих баз уже оценили реальные и потенциальные финансовые выгоды от управления этими объектами. Некоторые хозяева сдают базы в аренду, другие же сами выжимают деньги из своих заведений. Даже, невзирая, что большинство баз отдыха уже, что называется, на ладан дышат, хозяева не спешат вкладывать деньги в обустройство территории и домиков, а ежесезонно ограничиваются мелким косметическим ремонтом. В сезон находится немало желающих отдыхать и в таких "апартаментах".
Некоторые предприимчивые покупатели застраивают территорию новыми благоустроенными коттеджами, "фаршируют" свой объект всеми необходимыми услугами: теннисными кортами, бильярдом, кафе-баром, сауной, волейбольной площадкой и прочими атрибутами отдыха. Организовав масштабную рекламу, хозяева таких новых баз могут снимать уже значительно больше "сливок", чем их скромные соседи.
Однако чаще всего, как отмечают риэлтеры, базы отдыха покупают коммерческие организации. "Основная цель таких покупок, — рассказывает Ярослав Цуканов, — либо диверсификация бизнеса, либо организация досуга сотрудников. Как правило, новые хозяева сносят прежние постройки на территории базы и возводят современные помещения, приспособленные для отдыха, проведения досуга. Ведь значительно выгоднее располагать собственной загородной базой отдыха, чем ежегодно перечислять деньги за оздоровительные путевки сторонним организациям. К тому же на базе отдыха можно проводить обучение персонала, различные корпоративные мероприятия".
К примеру, транспортная компания, несколько лет назад приобретя государственное АТП, в наследство получила и базу отдыха на Десенке. Руководство компании сделало мелкий ремонт домиков и территории, разбило волейбольную площадку, обустроило пляж, и база стала излюбленным местом проведения выходных дней и корпоративных праздников. А предоставление сотрудникам возможности посещать новую сауну помогло руководству отсрочить назревавшую необходимость повышения заработной платы.
Нередко недвижимость в рекреационных зонах покупают частные лица или организации в качестве готового бизнеса. Особенно востребованы базы отдыха, расположенные на берегу Черного моря — объекты с подведенными коммуникациями и теплом функционируют практически круглогодично.